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Lo sai che? Quale maggioranza per la modifica del regolamento condominiale?

Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2018

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Regole per modificare una clausola o tutto il regolamento di condominio: maggioranza e forma scritta. Serve l’unanimità o basta la maggioranza?

Abbiamo più volte parlato di cos’è il regolamento di condominio e quando è obbligatorio, di cosa fare quando non c’è un regolamento e di come fare per approvarlo. Ma non abbiamo ancora detto qual è la maggioranza per la modifica del regolamento condominiale. In questo articolo parleremo proprio di questo, ossia chiariremo quali sono i casi e le condizioni con cui si può rimettere mano a un regolamento già firmato e, magari, rispettato per anni. Ma procediamo con ordine.

Spesso i regolamenti di condomino sono il frutto delle valutazioni fatte da una sola persona, il costruttore dell’edificio. Infatti, anche se la legge non individua un soggetto particolare a cui spetta redigere il regolamento, limitandosi solo a dire che tale documento è obbligatorio in presenza di almeno 11 condomini, è di solito la ditta costruttrice che, per prassi consolidata, dopo aver completato il palazzo, dà delega a un professionista affinché scriva il regolamento di condominio. L’atto viene poi fatto accettare dai singoli acquirenti degli appartamenti al momento del rogito notarile. In pratica, il regolamento viene allegato o menzionato nel contratto di compravendita: il compratore dichiara di averne preso visione e di accettarlo in tutto e per tutto. In questo modo si realizza il consenso di tutti i condomini sul medesimo testo e il regolamento si può dire approvato all’unanimità. È quello che viene definito «regolamento contrattuale» proprio per richiamare il contratto di compravendita a cui esso è collegato e che si perfeziona con il consenso dei firmatari.

Più raramente il regolamento di condominio viene votato dall’assemblea in un momento successivo alla costituzione dell’edificio. In tal caso si parla di «regolamento assembleare». Per la sua validità è sufficiente che sia votato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò succede più spesso per i palazzi che, inizialmente di una o poche persone, vengono poi frazionati fino a raggiungere almeno 11 unità immobiliari diverse.

Ciò detto è ben possibile che il regolamento, riflettendo le valutazioni – e a volte anche gli interessi personali del costruttore – non stia più bene ai singoli condomini che potrebbero voler modificarlo. Ma qual è la maggioranza per la modifica del regolamento condominiale?

La necessità può porsi con riferimento alla modifica di una sola clausola del regolamento o di un’intera sezione o dell’intero documento. In ogni caso le regole sono le stesse e le vedremo qui di seguito. Attenzione però: per la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali – per quanto allegate al regolamento – si applicano regole diverse e non è necessaria una riscrittura del regolamento. Leggi a riguardo Modifica dei millesimi in condominio: come variare le tabelle.

La Cassazione ha innanzitutto detto che per la modifica di una clausola esistente o l’inserimento di una nuova è necessaria la forma scritta [1].

Per stabilire come modificare un regolamento di condominio dobbiamo innanzitutto capire se si tratta di un regolamento contrattuale o assembleare. La differenza non è solo il momento in cui il regolamento viene approvato (in momenti separati e davanti al notaio nel caso del regolamento contrattuale; con un’unica votazione e nel corso della riunione di condominio nel caso del regolamento assembleare), ma soprattutto la maggioranza con cui esso è “passato” (l’unanimità per il regolamento contrattuale; la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi per il regolamento assembleare).

A questo punto bisogna considerare che, per modificare il regolamento di condominio, o una sola delle sue clausole, è necessaria la stessa maggioranza usata per la sua approvazione. Vien da sé che:

  • per modificare una parte o tutto il regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità;
  • per modificare una parte o tutto il regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio. Si tenga tuttavia presente che, a volte, anche il regolamento assembleare viene approvato con l’unanimità. In tal caso anche la sua modifica dovrà avvenire con il consenso di tutti i condomini.

Si tenga comunque presente che la maggioranza richiesta per deliberare validamente è più alta in prima convocazione che in seconda convocazione, e proprio per questo, di regola, l’assemblea si pronuncia alla seconda chiamata.

A parziale integrazione di quanto appena detto, citiamo un’importante sentenza della Cassazione a Sezioni Unite [2]. Secondo la Corte, le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà dei millesimi.

note

[1] Cass. sent. n. 4046/2005, n. 18665/2004, n. 13780/2004. La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam”, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 ultimo comma c.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 disp. att. c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il comma 7 dell’art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta “ad substantiam” (che non può intendersi, d’altro canto, stabilito “ad probationem”, poichè quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perchè esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini. (Sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimità, come esigeva quella natura).

[2] Cass. S.U. sent. n. 943/1999.

Cassazione civile, sez. un., 30/12/1999,  n. 943

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 20 marzo 1991 l’avvocato Salvatore Morvillo convenne, davanti al Tribunale di Milano, i condomini dello edificio di via Besana n. 32, l’amministratore del condominio (Roberto Minetti) e il suo predecessore (Carlo Bellosio) per l’accertamento: a) – del divieto, stabilito da una clausola del regolamento contrattuale (art. 3), di sosta dei veicoli nel cortile comune con la sola eccezione di quella necessaria per lo scarico delle merci, e, limitatamente ai proprietari delle autorimesse, anche per il lavaggio e la manutenzione dei mezzi di trasporto; b) – della nullità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini contrastanti con il divieto imposto dal regolamento; c) – dello obbligo dell’amministratore di fare rispettare il divieto, di eliminare le aree destinate la parcheggio nel cortile, di chiudere il cancello, posto a livello del passo carrabile, e di consegnare la sua chiave al custode e ai soli proprietari delle autorimesse; e per la condanna dei condomini al rilascio degli spazi loro assegnati per il parcheggio e al risarcimento del danno preteso anche nei confronti dei due amministratori per il pregiudizio causato dalla esecuzione delle deliberazioni illegittime.

Questi ultimi due, costituitisi in giudizio, contestarono il fondamento delle istanze proposte nei loro confronti e ne chiesero il rigetto. Dei condomini convenuti alcuni aderirono alle domande ed altri ad esse si opposero.

Con la sentenza del 7 dicembre 1992 il Tribunale rigettò le domande avendo ritenuto che la clausola del regolamento di divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune, era stata modificata col consenso di tutti i condomini, manifestato con comportamento concludente. Costoro, infatti, non avevano concesso ad alcuni di loro l’uso precario del cortile per il parcheggio verso il pagamento di un corrispettivo aumentato di anno in anno.

Il soccombente propose appello insistendo per l’accoglimento delle sue pretese e a tale richiesta aderirono parecchi condomini con impugnazione incidentale.

Resistettero, invece, ai gravami e ne domandarono il rigetto altri condomini, il Bellosio e il Minetti.

Con sentenza del 7 giugno 1996 la Corte d’appello di Milano ha confermato la decisione di primo grado avendo ritenuto che: 1.- per la modifica del regolamento condominiale di natura contrattuale è necessario il consenso di tutti i condomini, il quale non deve, però, manifestarsi necessariamente in forma scritta, potendo risultare da facta concludentia, il che si verifica anche nel caso in cui la deliberazione dell’assemblea, che lo abbia modificato invalidamente perché adottata a maggioranza, non sia stata impugnata dai condomini assenti e dissenzienti e da tutti sia stata poi rispettata; 2.- nella specie con la clausola del regolamento contrattuale si era vietato il parcheggio dei veicoli nel cortile comune e, pertanto, la deliberazione assembleare del 23 gennaio 1974, con la quale si era stabilito che “Per il posteggio nel cortile le auto dovranno essere parcheggiate a spina di pesce”, contrastava con detta clausola, ed essendo lesiva dei diritti dei singoli condomini, si sarebbe potuta certamente impugnare; sennonché, poiché ad essa si era data esecuzione e con le deliberazioni successive si erano soltanto precisate le modalità di parcheggio, il regolamento contrattuale era stato modificato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, manifestato con un comportamento concludente; 3.- doveva escludersi la necessità della forma scritta anche perché con la clausola del regolamento contrattuale si erano previste delle semplici obbligazioni e non si erano costituiti degli oneri reali o dei diritti di servitù sul cortile comune, non risolvendosi il divieto di parcheggio in un’obbiettiva utilità per le autorimesse; 4.- la pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore cessato dalla carica perché avrebbe dato esecuzione alle delibere non rispettose del divieto imposto dalla clausola regolamentare era infondata, essendo imputabile allo stesso comportamento acquiescente dello appellante la perdita del diritto di escludere i condomini dall’uso del cortile come parcheggio; l’altra accusa, secondo cui lo stesso ex amministratore non aveva fatto osservare le deliberazioni riguardanti le modalità del parcheggio, si sarebbe dovuta fare valere, ai sensi dell’art. 1133 del codice civile, con ricorso all’assemblea, la cui deliberazione poteva poi essere impugnata eventualmente all’Autorità giudiziaria.

Il Morvillo ha proposto ricorso per cassazione sul quale il Primo Presidente ha disposto, ai sensi dell’art. 374 cod. proc. civ., che si pronuncino le Sezioni Unite presentando una questione di diritto (quella relativa alla forma che deve rivestire l’atto di modifica di clausole dei regolamenti condominiali contrattuali) già decisa in senso difforme dalle sezioni semplici (per la forma scritta v. sent. nn. 208 del 1985, 12173 del 1991, 8 del 1997; per il comportamento concludente: v. sent. nn. 7884 del 1991, 4814 del 1994, 602 del 1995).

I condomini Lojacono, Allocca, Mansuino, Ramaioli, Sollini, Condello Raco e società Pina di Antonella e Fiorella Alvino resistono con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Motivi della decisione

1.- Con i primi tre connessi motivi, denunziandosi la violazione degli art. 1050, 1058, 1067, 1073, 1138, 1336, 1337, 1350 e 1362 del codice civile e il vizio di omessa e insufficiente motivazione in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto erroneamente modificabile per fatti concludenti la clausola del regolamento contrattuale dell’edificio condominiale la quale vietava la sosta dei veicoli nel cortile comune con la sola eccezione di quella necessaria per lo scarico delle merci e per il lavaggio e la manutenzione dei mezzi di trasporto appartenenti ai proprietari delle autorimesse. In contrario si sostiene che la clausola del regolamento essendo di natura contrattuale, si sarebbe potuta modificare solo con il consenso unanime dei condomini manifestato in forma scritta, e che, comunque, non si erano verificati dei fatti concludenti rivelatori della volontà di tutti i partecipanti alla comunione di modificare detta clausola, perché la invalida deliberazione assembleare maggioritaria del 23 gennaio 1974,abolitrice del divieto di sosta, era stata abrogata dalle successive deliberazioni. Si soggiunge che: a) – con la clausola regolamentare si erano costituiti degli oneri reali o delle servitù prediali a carico del cortile comune e che per la sua modifica si richiedeva, perciò, una convenzione scritta, firmata da tutti i condomini; b) – la deliberazione autorizzativa della sosta era illegittima anche perché questa costituiva un vero e proprio impedimento e non un semplice ostacolo al godimento del diritto d’accesso alle autorimesse. 2.- Ad avviso delle Sezioni Unite è opportuno, innanzi tutto, precisare che è stata da tempo abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia (v. sent. nn. 2275 del 1968,882 del 1970). La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc…) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent.nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile.

Ciò premesso, per risolvere la questione sulla quale vi è contrasto tra le pronunce di questa Corte, è necessario accertare se per la formazione del regolamento di condominio (contrattuale e non contrattuale) sia o non richiesta una forma determinata. Le Sezioni Unite ritengono che la forma sia quella scritta “ad substantiam” e che, perciò, non possa condividersi il contrario orientamento per il quale il requisito formale non è preteso non essendo imposto da alcuna norma e, in ogni caso, sarebbe prescritto “ad probationem” e non per la validità del regolamento.

Un regolamento di condominio non contenuto nello scritto è inconcepibile perché l’applicazione delle sue disposizioni, a volte di incerta interpretazione, e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale. Inoltre per la necessità della forma scritta militano le seguenti decisive osservazioni: a)-l’art. 1138 del codice civile prevede la trascrizione del regolamento nel registro di cui all’art. 71 disp. att. cod. civ., in deposito presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, e questa previsione rivela la volontà del legislatore di richiedere il requisito formale anche se la norma è divenuta inapplicabile presupponendo la sua operatività l’esistenza dello ordinamento corporativo non più in vigore; b)- per l’art. 1136 7 comma del codice civile deve redigersi processo verbale, da trascrivere in un registro conservato dall’amministratore del Condominio, di tutte le deliberazioni dell’assemblea dei partecipanti alla comunione e, quindi, anche della delibera di approvazione del regolamento a maggioranza; e, per la identità di ratio deve essere, altresì, depositato presso l’amministratore il documento contenente il regolamento; c) – la tesi secondo cui la forma scritta sarebbe richiesta solo “ad probationem” non merita adesione. Infatti, accertato che il regolamento deve essere racchiuso in un documento, la scrittura costituisce un elemento essenziale per la sua validità in difetto di una disposizione che ne preveda la rilevanza solo probatoria, presupponendo questa, per la sua eccezionalità, un’espressa previsione normativa nella specie mancante; d) – la forma scritta per la validità del regolamento contrattuale è poi fuori discussione, incidendo le sue clausole sui diritti che i condomini hanno sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune.

Ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell’inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse.

E tanto più la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sent. nn. 1091 e 2408 del 1968,882 del 1970).

Gli argomenti addotti per dimostrare la necessità della forma scritta per la validità del regolamento di condominio (contrattuale o non convenzionale) sono, perciò, idonei a risolvere, nello stesso senso, anche il contratto insorto in ordine alla forma richiesta per le modifiche da apportare ad esso. Le sentenze di questa Corte, con le quali si è deciso che il consenso di tutti i condomini per la validità ed efficacia delle modifiche di clausole dei regolamenti contrattuali può essere manifestato anche con comportamenti concludenti, si fondano sulla regola generale della libertà delle forme operante in tema di atti e negozi giuridici (art. 1322 cod. civ.), e, nel caso di modifiche dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, anche sulla non incidenza della clausola regolamentare su situazioni di diritto reali (sent. nn. 4774 del 1977 7884 del 1991); ma si tratta di argomenti superati da quelli posti a base della conclusione per la quale le variazioni del regolamento di condominio richiedono che il consenso (unanime o maggioritario se il regolamento non è contrattuale) dei partecipanti alla comunione sia espresso nella forma scritta a pena di nullità.

Nella specie la Corte d’appello non si è adeguata a questo principio perché ha ritenuto che la clausola (n. 3) contrattuale del regolamento di condominio dell’edificio di via Besana n. 12 (Milano), con la quale si era vietata le sosta dei veicoli nel cortile comune, era stata modificata dal comportamento concludente di tutti i condomini i quali avevano dato costante esecuzione all’invalida deliberazione maggioritaria della loro assemblea (del. 23.1.1974) che aveva autorizzato la sosta, essendosi con essa stabilito che: “Per il posteggio nel cortile le auto dovranno essere parcheggiate a spina di pesce”.

Pertanto i primi tre motivi, essendo fondati, devono essere accolti e, in relazione ad essi, si deve cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa per un nuovo esame ad altra sezione della stessa Corte d’appello la quale, oltre a provvedere sulle spese di questo giudizio nei rapporti tra i ricorrente e i condomini controricorrenti, si uniformerà, nel decidere, al seguente principio di diritto:

“Per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta “ad substantiam” di tutti i partecipanti alla comunione”.

Poiché il ricorso è stato assegnato dal Primo Presidente alle Sezioni Unite per la sola decisione della questione risolta in modo divergente dalle sezioni di questa Corte, si dispone la trasmissione degli atti alla seconda sezione civile (alla quale il ricorso era stato inizialmente attribuito) per l’esame e decisione del quarto e ultimo motivo che risulta essere estraneo alla materia oggetto del contrasto. Con esso, infatti, si critica la conclusione della Corte d’appello secondo cui la responsabilità degli amministratori di condominio per il loro operato dovrebbe essere fatta valere necessariamente col ricorso previsto dall’art. 1133 del codice civile.

PQM

La Corte, a Sezioni Unite, accoglie i primi tre motivi del ricorso, cassa in relazione ad essi la sentenza impugnata, e rinvia la causa per le spese, anche del giudizio di legittimità, nei rapporti tra il ricorrente e i controricorrenti condomini (Franco Loiacono, Antonio Allocca, Sergio Ramaioli, Flavio Edmondo Mansuino, Lina Condello Raco, Susanna Sollini, s.a.s. Pina di Antonella e Fiorella Alvino) ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Rimette gli atti alla seconda sezione civile per la decisione del quarto motivo del ricorso.

Roma 18 giugno 1999.


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