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Convocazione dell’assemblea di condominio: chi deve ricevere l’avviso?

5 gennaio 2018


Convocazione dell’assemblea di condominio: chi deve ricevere l’avviso?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 gennaio 2018



L’avviso con la riunione di condominio va spedito ai condomini, ma che succede in caso di comproprietà, locazione, usufrutto e assegnazione della casa all’ex moglie?

Affinché la riunione di condominio sia valida è necessario che l’assemblea sia stata regolarmente convocata e di essa sia stata data regolare comunicazione agli aventi diritto [1]. Se di norma l’avente diritto è il proprietario dell’appartamento, che è anche condomino, ci sono numerose situazioni in cui si può verificare uno scollamento tra la titolarità dell’immobile e l’interessato a partecipare alla riunione: si pensi, ad esempio, ai casi di appartamento dato in affitto o in comproprietà di due o più persone (l’ipotesi tipica è la comunione legale tra marito e moglie), all’usufrutto, all’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge (di solito la moglie). In tutti questi casi è lecito chiedersi chi deve ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio? Cercheremo di chiarirlo in questa breve guida.

Come si convoca l’assemblea di condominio 

Benché l’assemblea di condominio possa essere convocata, in alcuni casi, anche dai singoli condomini, di norma questo compito è lasciato all’amministratore di condominio (leggi Chi può convocare l’assemblea di condominio?). A tal fine l’amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condomini. L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno. Ogni avente diritto deve ricevere l’avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare [2]. In caso contrario o in caso di mancata comunicazione la delibera è (non nulla, ma) annullabile [3]: ciò significa che, se non viene contestata entro 30 giorni, il vizio si sana e non è più possibile ricorrere al giudice.

Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso.

L’avviso di convocazione non può essere comunicato con email semplice, con foglietto recapitato nella busta delle lettere o con un avviso sulla bacheca del condominio, ma esistono forme apposite: raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o tramite consegna a mano controfirmata per accettazione.

Casa in comproprietà

Nel caso in cui l’appartamento sia in comproprietà tra più soggetti a chi deve essere inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea? Iniziamo dall’ipotesi più ricorrente: quella dei coniugi in regime di comunione dei beni, per i quali la casa è comune a entrambi al 50%. In tal caso, è sufficiente l’avviso indirizzato a uno dei due contitolari visto che il rapporto di convivenza fa presumere una reciproca informazione e comunicazione sulla corrispondenza ricevuta. Tant’è che, a detta della giurisprudenza, la consegna al convivente del proprietario dell’appartamento ed al coniuge in regime di comunione coniugale è valida. Secondo il tribunale di Napoli [4], «L’avviso di convocazione di una assemblea di condominio può essere consegnato anche ad un familiare convivente o a un domestico del condomino».

Lo stesso discorso vale ad esempio nel caso di genitore convivente con il figlio, se entrambi sono comproprietari dell’immobile. Secondo la Cassazione [5], è valido quindi l’avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che quest’ultimo abbia reso edotto l’altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima.

Fuori dai casi di convivenza, l’avviso di convocazione va spedito a tutti i comproprietari i quali devono essere informati della riunione di condominio; non + sufficiente la consegna di una sola copia a uno solo di essi per tutti gli altri destinatari.

Questo non vuol però dire che tutti i contitolari abbiano un distinto diritto di voto; essi dovranno invece nominare un loro rappresentante che manifesti un’unica volontà.

Casa assegnata all’ex coniuge

Spesso succede che nell’appartamento viva l’ex moglie assegnataria dell’appartamento perché convivente coi figli. In caso di separazione – afferma la Cassazione – il responsabile del pagamento delle spese di condominio resta comunque il coniuge titolare dell’immobile. Questo perché le vicende tra marito e moglie riguardano solo i loro rapporti interni e non toccano invece il condominio: per quest’ultimo, l’unico e solo interlocutore (sia sul piano attivo, dei diritti, che passivo, degli obblighi) resta il proprietario dell’appartamento e non colui che ne ha il mero godimento. Dunque, l’amministratore non ha rapporti diretti con i soggetti che, a qualsiasi titolo, utilizzino le unità immobiliari (come, del resto, in caso di affitto, avviene nei confronti dell’inquilino). Parimenti l’invito di convocazione dell’assemblea deve essere inviato esclusivamente all’intestatario dell’immobile (in caso contrario, la convocazione è annullabile); ed è sempre a quest’ultimo che all’amministratore dovrà chiedere la quota delle spese relative alla gestione dei beni comuni.

Casa in usufrutto

Se l’appartamento è in usufrutto, bisogna comprendere se l’avviso va spedito all’usufruttuario o al nudo proprietario. Ebbene, il destinatario dell’avviso dipende dall’argomento portato all’ordine del giorno dell’assemblea. Se i temi da trattare rientrano nell’ordinaria amministrazione, la convocazione deve essere indirizzata all’usufruttuario mentre se si qualificano come argomenti di straordinaria amministrazione deve essere chiamato il proprietario. Il codice civile [6] stabilisce a riguardo che «L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario».

Naturalmente se l’assemblea deve decidere su entrambi gli argomenti, l’avviso di convocazione deve essere indirizzato sia al nudo proprietario sia all’usufruttuario dell’alloggio.

Secondo il tribunale di Salerno [7] il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria, dovendo l’avviso di convocazione e la partecipazione all’assemblea essere assicurati all’usufruttuario solo per gli affari di ordinaria amministrazione.

Affitto

Stesse regole valgono per l’appartamento concesso in locazione. Anche in tal caso, la convocazione dipende dagli argomenti posti all’ordine del giorno. L’avviso deve comunque essere diretto sempre al condomino, proprietario dell’alloggio condotto in locazione. L’amministratore deve inviare al solo condomino proprietario l’avviso di convocazione. Se assemblea riguarda argomenti di diretto interesse del conduttore spetta poi al proprietario dell’appartamento informare l’inquilino del suo diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere in merito il proprio voto. Il conduttore ha inoltre diritto ad intervenire, pur senza poter esercitare il diritto di voto, quando la riunione di condominio riguardi altri argomenti di ordinaria amministrazione [8].

Che succede in caso di mancata convocazione?

In caso di mancata convocazione anche di un solo condomino o di un solo avente diritto, la deliberazione può essere invalidata. Il condomino escluso dalla convocazione può agire per l’annullamento della delibera senza dover provare uno specifico interesse o danno. Se viene a conoscenza informalmente dell’assemblea senza essere stato formalmente invitato con l’avviso scritto, il condomino non ha alcun onere di parteciparvi e può impugnare l’assemblea anche se ne ha avuto notizia in via orale tramite il “sentito dire” o la comunicazione a voce dell’amministratore.

note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 66 co. 3 disp.att. cod. civ..; art. 72 disp.att. cod. civ.

[3] Cass. SU sent. n. 4806/2005, sent. n. 1292/2000 e n. 31/2000.

[4] Trib. Napoli, sent. del 4.04.2001.

[5] Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1206; Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1992, n. 12119: Cass. civ., sez. III, 5 novembre 1990, n. 10611: Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1990, n. 1630. Nel caso di specie i comproprietari pro indiviso sono tre: la madre e i suoi due figli, uno dei quali convivente con la stessa. Può, di conseguenza, ragionevolmente ritenersi che uno dei tre ricorrenti (la madre), unica destinataria degli avvisi, abbia reso edotti entrambi i suoi figli della convocazione delle due assemblee di condominio, non essendovi peraltro tra gli stessi alcun contrasto di interessi.

[6] Art. 67 disp. Att. cod. civ.

[7] Trib. Salerno, sent. del 4.07.2008.

[8] Quanto detto deriva dall’art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392 in tema di contratto di locazione di immobili. Questa norma, intitolata “Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini” così dispone: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulla delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

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