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Lo sai che? Condomino moroso: che fare

Lo sai che? Pubblicato il 7 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 gennaio 2018

Dalla raccomandata di diffida per il recupero del credito al decreto ingiuntivo, alla sospensione dell’acqua e del gas: tutti gli strumenti contro chi non paga il condominio.

Il problema della morosità non risparmia nessun condominio: dai nuovi ai vecchi, dai palazzi signorili a quelli più popolari, dal centro città alla periferia. Sono davvero pochi gli edifici in cui tutti i proprietari di appartamento pagano le spese condominiali. E, visto che è un problema comune, la legge ha disposto norme speciali per il recupero dei crediti, norme volte a fornire al creditore qualche “arma” in più, senza per questo eliminare le tipiche garanzie del debitore. Dunque che fare in caso di condomino moroso? Le soluzioni variano: di solito si ricorre al decreto ingiuntivo non prima di aver diffidato il debitore con una raccomandata e avergli dato il tempo di pagare con le buone. Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo e averlo notificato si può passare direttamente all’esecuzione forzata, senza attendere i canonici 40 giorni. In più si possono sospendere i servizi suscettibili di godimento separato (eventualmente l’accesso al parcheggio delimitato da una sbarra o l’ascensore con appositi accorgimenti tecnici). Quanto tutto manca è possibile pignorare la casa, tenendo presente che neanche l’esistenza del fondo patrimoniale può costituire un ostacolo.

Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di condomino moroso, che fare.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio 

Onde evitare favoritismi e lassismi che potrebbero nuocere gravemente alle casse del condominio, la legge fissa uno specifico obbligo, in capo all’amministratore, di agire contro chi non paga gli oneri. In particolare, il codice civile prevede [1] che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazioni da parte dei condomini, può (non “deve”) agire di propria iniziativa, nominando un avvocato di propria fiducia, e chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Se la morosità nel pagamento dei contributi condominiali dura da almeno sei mesi, l’amministratore può (non “deve”) sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La Cassazione si è pronunciata di recente [2] per chiarire un dubbio sorto in molte occasioni:  la legge pone, in capo all’amministratore, un vero e proprio dovere di agire in tribunale contro i condomini morosi o solo una possibilità? Insomma, se l’amministratore non chiede il decreto ingiuntivo è personalmente responsabile? La risposta della Corte si è basata sul testo della norma che, a riguardo usa il verbo «può» («… può ottenere decreto di ingiunzione…») e non «deve». Questo significa che l’amministratore ha sì l’obbligo di riscuotere le quote condominiali sollecitando i morosi con lettere di diffida, soprattutto per interrompere la prescrizione; diversamente ne risponderebbe per mancata diligenza e sarebbe revocabile per giusta causa; ma non ha altresì l’obbligo di procedere poi in via giudiziale e richiedere il decreto ingiuntivo. Lo stesso dicasi per la sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato di cui diremo a breve.

In verità, l’interpretazione della Cassazione appena citata è l’unica sul punto e, anche in precedenza, si è sempre parlato di un dovere in capo all’amministratore di agire per il recupero forzoso dei crediti. Approvato il riparto delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore è infatti legittimato a pretendere il pagamento delle spese dovute da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie. In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso. L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere

Condomino moroso: la diffida

La prima cosa che tenta l’amministratore di condominio quando vi è un condomino che non paga le quote è la lettera di diffida. Il codice assegna un termine di 15 giorni per pagare anche se la giurisprudenza ha detto che questo è da considerarsi indicativo e può essere più o meno breve a seconda della complessità della prestazione (tanto più elevata è la somma, tanto maggiore potrà essere il termine per adempiere).

Se l’immobile è in comproprietà di più soggetti la diffida deve essere inviata a tutti i proprietari; diversamente, nei confronti di chi non è stato previamente avvisato il decreto ingiuntivo non ha efficacia. Se però si tratta di rapporti di coabitazione, come nel caso di marito e moglie o di padre e figlio, la raccomandata – seppur intestata a entrambi i conviventi – potrà essere unica e consegnata a uno solo di questi.

Benché la diffida scritta e preventiva all’azione giudiziaria sia ormai una prassi consolidata, non è necessaria e obbligatoria. Secondo infatti la Cassazione [3] l’amministratore potrebbe agire direttamente quando le somme da pagare sono certe e liquide; è escluso quindi per le spese straordinarie se prima non viene indicato per iscritto al condomino l’importo da pagare secondo i propri millesimi.

Sospensione dei servizi condominiali

Se la morosità dura da almeno 6 mesi, ed eventualmente le azioni giudiziarie in corso finalizzate al recupero dei crediti non sortiscono buoni effetti (ad esempio in caso di assenza di beni da pignorare), l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. La legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”; si ritiene tuttavia che esso vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Il codice non specifica neanche quali sono i servizi che possono essere interdetti ai morosi. Alcune sentenze hanno ritenuto che non si possa chiudere il tubo dell’acqua e del gas (qualora condominiali) consistendo in beni di primaria e vitale importanza, necessari alla stessa sopravvivenza. Per superare il problema, però, l’amministratore potrebbe farsi prima autorizzare dal tribunale chiedendo un’ordinanza in via d’urgenza che gli riconosca il potere di sospendere tali servizi.

Sicuramente è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, piscina, ecc.). Si potrebbe anche ordinare la restituzione della chiave del cancello elettrico che dà al parcheggio comune (a condizione che non si interdica anche l’accesso ai garage privati dei condomini morosi). In ultimo è possibile dotare l’ascensore di schede magnetiche da consegnare solo a chi ha pagato i contributi.

Pignoramento dei creditori

Se il condominio dovesse subire il pignoramento da parte di eventuali fornitori che non sono stati pagati, l’amministratore deve fornire ai creditori l’elenco con i nomi dei condomini morosi affinché gli atti esecutivi siano avviati prima contro di questi. Solo se il pignoramento non dovesse dare buoni frutti, i creditori del condominio potrebbero rivalersi contro gli altri condomini in regola, ma pur sempre nei limiti dei rispettivi millesimi. I creditori del condominio quindi non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà. Pertanto, il fornitore di servizi insoddisfatto può, con una domanda cautelare, ottenere l’obbligo da parte dell’amministratore di fornire il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condomini per agire esecutivamente nei loro confronti. Tale comunicazione è un vero e proprio obbligo per l’amministratore; pertanto egli non viola la privacy dei condomini morosi (purché verifichi che la comunicazione sia data esclusivamente ai soli creditori insoddisfatti e la situazione di morosità risulti certa e incontrovertibile).

Condomino moroso: il decreto ingiuntivo

Il secondo passo che compie l’amministratore per recuperare il credito dal condomino moroso è richiedere, al tribunale o al giudice di pace (a seconda del valore del credito) un  decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento del giudice che condanna il debitore al pagamento di una somma a pena, in caso contrario, dell’avvio delle procedure esecutive (il pignoramento). Viene emesso su richiesta del creditore, con esibizione dei documenti che attestano il credito.

In questo procedimento, il debitore non viene citato davanti al giudice, ma viene a conoscenza del decreto ingiuntivo perché, entro i 60 giorni successivi all’emissione dello stesso, gli deve essere notificato a casa. In questo modo, il condomino moroso ne prende atto e, se ritiene di avere dei validi motivi per non pagare, può opporsi entro massimo 40 giorni, avviando una causa ordinaria. Tuttavia, già dal momento della notifica del decreto, il condomino moroso è comunque obbligato a versare subito le somme intimategli dal giudice (diversamente può subire, come detto, il pignoramento), salvo poi vedersele restituire dal condominio qualora, al termine del giudizio di opposizione, vengano riconosciute le sue ragioni.

Per ottenere l’emissione del decreto ingiuntivo, l’amministratore si deve rivolgere ad un avvocato trasmettendogli la necessaria documentazione, dovendosi provare che:

  • gli importi non versati rappresentano contributi dovuti dal condomino nei confronti del condominio;
  • la ripartizione delle spese è stata approvata dall’assemblea, e ciò deve risultare da un regolare verbale.

L’amministratore deve verificare e comunicare al difensore chi è il proprietario dell’unità immobiliare, essendo solo questi il legittimato passivo dell’azione giudiziale, e non chi potrebbe apparire tale per essersi sempre comportato come un condomino.

Pignoramento contro i morosi

Ottenuto il decreto ingiuntivo il condominio può, sempre attraverso il proprio avvocato, procedere al pignoramento. Si possono pignorare i beni mobili presenti nell’appartamento (la procedura ha un’utilità solo per somme di basso valore), i crediti vantati dal debitore verso terzi (ad esempio il quinto dello stipendio o della pensione, oppure il conto corrente), oppure gli immobili. Il condomino è sempre proprietario di un immobile: quello inserito nel condominio e per il quale non ha pagato le spese. Tuttavia è possibile che la casa sia stata inserita nel fondo patrimoniale. In tal caso la giurisprudenza ritiene che la presenza del vincolo del fondo patrimoniale non costituisca un limite e il pignoramento può comunque essere avviato: difatti, le spese condominiali rientrano tra i debiti contratti per i bisogni della famiglia di fronte ai quali il fondo non tutela.

Fondo per coprire le morosità

Di solito nei condomini con buchi di bilancio procurati dai morosi, si delibera spesso di istituire un fondo cassa per pagare i creditori. Secondo la Cassazione, tale fondo deve essere istituito con l’unanimità dei consensi dei condomini andando a derogare a un principio del codice che vuole la partecipazione alle spese condominiali secondo millesimi. Quindi, è possibile imporre agli altri condomini che già hanno pagato le rispettive quote, di versare un ulteriore supplemento per far fronte ai debiti lasciati dai morosi, ma se uno di questi si oppone, l’amministratore non può più procedere alla riscossione. Attenzione però: la delibera approvata senza l’unanimità deve essere impugnata entro 30 giorni altrimenti si sana e allora non ci si può più rifiutare di pagare.

Prescrizione dei debiti dei condomini morosi

Per quanto riguarda la prescrizione delle spese condominiali, il termine è di cinque anni. Questo perché si applica la norma del codice civile [4] che stabilisce detto termine per tutte le somme da pagarsi periodicamente almeno una volta all’anno o in termini più brevi. Di certo, la periodicità con cui vengono corrisposti gli interessi condominiali è inferiore al trimestre (talvolta sono mensili, altre bimestrali o trimestrali, a seconda degli accordi tra condomini e amministratore). Tuttavia, l’obbligo giuridico vero e proprio scatta dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, delibera che, appunto, va votata almeno una volta all’anno. I cinque anni, dunque, cominciano a decorrere proprio dall’approvazione della suddetta delibera di approvazione del rendiconto, perché è da tale momento che scatta l’obbligo al pagamento.

Quali sono le spese di condominio che deve pagare l’affittuario?

Vediamo ora all’ipotesi in cui l’appartamento sia in affitto. La legge sull’equo canone indica le spese di condominio a carico dell’affittuario e quelle a carico del padrone di casa, se le parti non prevedono diversamente nel contratto. In particolare:

1- sono a carico dell’affittuario:

in generale, tutte le spese di manutenzione ordinaria. In particolare. salvo patto contrario, si tratta delle spese relative:

  • al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua,
  • dell’energia elettrica,
  • del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni:
  • per il servizio di portineria nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

2- sono a carico del padrone di casa:

tutte le altre spese e, in generale, quelle di manutenzione straordinaria.

La manutenzione ordinaria è quella diretta a eliminare guasti delle parti in comune del condominio o che ha, comunque, carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata, inoltre, da una sostanziale modicità della spesa.

Al contrario, la manutenzione straordinaria comprende quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio; come pure quelle di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza.

note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 24920/17 del 20.10.2017: «L’ art. 63 disp . att . c.c. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro I condomini morosi («può ottenere decreto di ingiunzione….») e, pertanto, non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità)».

[3] Cass. sent. n. 9181/2013: «La mancata preventiva messa in mora del condomino inadempiente, in violazione di norma regolamentare che preveda come obbligatoria la formale contestazione della morosità, non preclude all’amministratore condominiale di agire in via monitoria, potendo – al più – la violazione di tale regola di condotta far discendere in capo all’amministratore medesimo una responsabilità da inesatto adempimento del mandato».

[4] Art. 2948, n. 4, cod. civ.

Cassazione civile, sez. VI, 20/10/2017, (ud. 12/09/2017, dep.20/10/2017),  n. 24920 

Fatto

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1 Il Tribunale di Terni, con sentenza depositata in data 12.05.2009, accertava la responsabilità di A.R., ex amministratore del condominio di via (OMISSIS) per inadempimento agli obblighi derivanti dal mandato (tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa); rigettava la domanda risarcitoria pure proposta dal Condominio nei confronti dell’ A. (per i danni derivanti dalla mancanza di copertura assicurativa in relazione ad un incendio del tetto) e condannava il convenuto a rimborsare all’attore la metà delle spese processuali.

2 Decidendo sul gravame proposto in via principale dal Condominio e, in via incidentale dall’ A., la Corte d’appello di Perugia, accoglieva l’impugnazione incidentale dell’ex amministratore; dichiarandolo esente da responsabilità contrattuale perchè l’accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali era stata determinata proprio dalla morosità dei condomini e i solleciti inviati a costoro erano sufficienti ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal mandato, non essendo tenuto l’ A. ad anticipare le somme occorrenti per il pagamento della polizza assicurativa e non essendo obbligatorio il ricorso alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote.

3 Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio. L’ A. resiste con controricorso.

4 Con unico motivo si deduce, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1710 e “2795 c.c.”, (così testualmente, ma trattasi di mero errore materiale essendo chiaro il riferimento all’art. 2725 c.c., ndr), art. 63 disp. att. c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia. Richiamando il principio della diligenza del mandatario (che avrebbe imposto il ricorso alla procedura monitoria per il recupero dei contributi necessari alle spese condominiali), sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe motivato inadeguatamente sulla prova dell’esonero di responsabilità dell’ A. e sulla ammissibilità della prova testimoniale in ordine ad un documento (la costituzione in mora dei condomini inadempienti nel versamento dei contributi) da provarsi per iscritto, salvo lo smarrimento dello stesso.

5 Il ricorso è manifestamente infondato.

5.1 La questione di diritto del divieto, ai sensi dell’art. 2725 c.c., di prova testimoniale sulla esistenza di atti di costituzione in mora (da provarsi per iscritto) è da ritenersi nuova.

Ed infatti, poichè la relativa prova per testi era stata assunta nel giudizio di appello (ne dà atto la sentenza impugnata a pag. 6), era onere del ricorrente dimostrare di aver sollevato la questione tempestivamente in quel grado di giudizio, al momento della articolazione del mezzo istruttorio e poi in sede di precisazione delle conclusioni, ma nel ricorso nulla si dice al riguardo.

Questa Corte ha costantemente affermato che, qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata nè indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga la questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le varie, sez. 1, Sentenza n. 25546 del 30/11/2006 Rv. 593077; Sez. 3, Sentenza n. 15422 del 22/07/2005 Rv. 584872 Sez. 3, Sentenza n. 5070 del 03/03/2009 Rv. 606945).

5.2 Per il resto, la censura investe l’adeguatezza della motivazione adottata dalla Corte d’Appello per escludere la responsabilità dell’ex amministratore per violazione dell’obbligo di diligenza del buon padre di famiglia gravante sul mandatario (motivazione definitiva ora inadeguata, ora carente) e, dunque, un vizio non più denunziabile, come si evince dal chiaro tenore dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo attualmente in vigore.

Va comunque osservato che l’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talchè i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c..

Nel caso di specie la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi.

La deduzione appare corretta perchè l’art. 63 disp. att. c.c., non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’ A. per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16/09/2002 in motivazione).

Il ricorso va pertanto respinto e le spese vanno poste a carico della parte soccombente.

Considerato che il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 per cui sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, – della sussistenza dell’obbligo di versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 12 settembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 20 ottobre 2017

 

—–

Cassazione civile, sez. II, 16/04/2013, (ud. 19/02/2013, dep.16/04/2013),  n. 9181 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 13/11/2004 D.L.U. e M.A. proponevano opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Giudice di Pace di Troia aveva loro ingiunto di pagare 226,08 Euro per spese condominiali al Condominio (OMISSIS) sulla base del verbale di assemblea condominiale del 28/6/2004 con la quale era approvato a maggioranza il bilancio consuntivo 2003-2004 e all’unanimità il bilancio preventivo 2004 2005.

Gli opponenti deducevano l’improcedibilità dell’azione monitoria perchè non preceduta dalla previa contestazione della morosità da parte dell’amministratore; secondo gli opponenti la contestazione era resa obbligatoria dall’art. 34 del regolamento condominiale;

deducevano, inoltre, la mancata comunicazione del verbale di assemblea e contestavano la debenza della somma.

Il Giudice di Pace con sentenza del 30/1/2006 rigettava l’opposizione condannando gli opponenti al pagamento delle spese a favore del costituito condominio.

Il Giudice di Pace osservava:

– che il decreto ingiuntivo era stato legittimamente emesso sulla base della prova scritta rappresentata dalla delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e che la previsione dell’art. 34 del regolamento condominiale, secondo la quale l’amministratore poteva mettere in mora il condomino inadempiente, non era condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione.

D.L.U. e M.A. propongono ricorso affidato a quattro motivi; resiste con controricorso il condominio.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere, con riferimento ai quesiti formulati con il ricorso, che al ricorso non si applica l’art. 366 bis ora abrogato e che imponeva la formulazione di un quesito a conclusione dell’illustrazione del motivo; la sentenza impugnata è stata depositata il 30/1/2006, mentre l’art. 366 bis c.p.c. era applicabile solo ai ricorsi avverso provvedimenti pubblicati successivamente alla L. n. 40 del 2006, ossia dal 2/3/2006.

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. e il vizio di motivazione sostenendo che il GdP ha errato nell’interpretare la disposizione del regolamento condominiale che obbliga l’amministratore all’osservanza del regolamento condominiale; in particolare l’art. 34 del regolamento, interpretato secondo buona fede, precluderebbe il ricorso alla procedura monitoria, senza previa messa in mora.

1.1 Il motivo è manifestamente infondato in quanto nella norma del regolamento non è fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora.

La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, ma non la preclusione processuale invocata.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. in relazione all’art. 20, lett. G del regolamento condominiale e sostengono che l’amministratore avrebbe violato l’art. 20 del regolamento che gli fa obbligo di inviare a mezzo di raccomandata a.r. la copia del verbale dell’assemblea condominiale.

2.1 Il motivo è addirittura inammissibile in quanto introduce una censura, relativa all’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di trasmettere copia del verbale dell’assemblea condominiale, per nulla conferente rispetto alla causa di opposizione a decreto ingiuntivo nella quale occorreva stabilire unicamente se le somme di cui al preventivo e consuntivo approvati fossero o meno dovute, nè risulta che nel giudizio di merito siano state sollevate specifiche contestazioni del debito.

3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che se il giudice di pace avesse correttamente valutato la testimonianza di P.U., avrebbe dovuto trarre il convincimento che era prassi e regola del condominio che l’amministratore mettesse in mora i condomini prima di procedere con decreto ingiuntivo.

3.1 Il motivo è inammissibile in quanto si censura un vizio di motivazione su un “punto” (secondo la formulazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 anteriore alla riforma del 2006) per nulla decisivo:

l’inosservanza delle regole o delle prassi invocate non precludeva, per le ragioni già illustrate sub 1.1, il ricorso alla procedura monitoria.

4. Con il quarto motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che il Giudice di Pace ha ritenuto che il D.L. avesse approvato il bilancio consuntivo, mentre dal verbale risulta che non lo aveva approvato.

4.1 Il motivo è inammissibile in quanto il dedotto vizio di motivazione riguarda una circostanza irrilevante perchè la controversia non attiene al voto espresso dal condominio, ma alla debenza delle somme risultanti a debito sulla base degli approvati bilanci preventivo e consuntivo, che non risultano oggetto di specifica contestazione davanti al giudice del merito.

5. Con il quinto motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. in relazione all’art. 34 del regolamento condominiale in violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. e censurano la sentenza impugnata in relazione alla pronunciata condanna al pagamento delle spese processuali, malgrado l’amministratore abbia agito in via monitoria senza previamente contestare la morosità e senza informarli sulla loro posizione debitoria.

5.1 Il motivo è infondato in quanto i ricorrenti sono rimasti integralmente soccombenti e pertanto il giudice del merito, condannandoli al pagamento delle spese, ha fatto corretta applicazione dell’art. 91 c.p.c.. Il mancato esercizio del potere di compensazione attribuito al giudice del merito dall’art. 92 c.p.c. non è sindacabile davanti a questo giudice di legittimità, concernendo valutazioni di merito che non risultano nemmeno sollecitate davanti al giudice del merito dalla parte che, detto per inciso, non ha mai offerto il dovuto pagamento e ha formulato difese manifestamente infondate sia davanti al GdP sia davanti a questo giudice di legittimità.

6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato; le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei ricorrenti.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare al controricorrente condominio (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in Euro 500,00 oltre Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, il 19 febbraio 2013.

Depositato in Cancelleria il 16 aprile 2013


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