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Condominio: deve pagare l’inquilino o il proprietario?

7 gennaio 2018


Condominio: deve pagare l’inquilino o il proprietario?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 gennaio 2018



Il rapporto tra locatore e conduttore nella ripartizione delle spese di condominio e nella riscossione delle somme in caso di morosità.

Quando c’è da pagare il condominio e l’appartamento è in affitto si fa spesso confusione sia sulla ripartizione delle spese, sia sulle conseguenze per il caso di morosità. Per quanto, infatti, è d’uso che il contratto di locazione imponga all’inquilino di provvedere al versamento degli oneri mensili dovuti al condominio, si crede erroneamente che in questo modo, il proprietario di casa si scarichi da ogni responsabilità, delegando l’amministratore a chiedere i soldi direttamente al conduttore e, in caso di morosità di quest’ultimo, egli non ne debba rispondere. Non è affatto così: il contratto di affitto ha valore ed efficacia solo tra padrone di casa e inquilino, ma non tocca invece il differente rapporto tra condomìnio e condòmino. È quest’ultimo infatti che resta unico e solo condòmino e quindi che risponde dell’eventuale inadempimento del conduttore, salva ovviamente la possibilità di sfrattarlo. Non è tutto: il locatore può porre solo alcune spese condominiali a carico del conduttore, mentre tutte le altre restano di sua competenza. Di tutto questo parleremo nel presente articolo spiegando, in particolare, se il condominio lo deve pagare l’inquilino o il proprietario.

Quali spese di condominio sono a carico dell’affittuario?

Innanzitutto la legge lascia libere le parti (locatore e conduttore) di stabilire, nel contratto di affitto, quali spese di condominio sono a carico dell’affittuario e quali invece del padrone di casa. Nel caso in cui le parti non abbiano stabilito nulla, allora – per colmare la lacuna – si applica la ripartizione degli oneri prevista dalla normativa. In particolare, la legge sull’equo canone [1] stabilisce che, «salvo patto contrario» (ossia salvo che il contratto di affitto non prevede diversamente):

  • sono interamente a carico dell’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A ciò si aggiunge il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura massima del 90% (le parti possono però prevedere una misura inferiore);
  • sono interamente a carico del proprietario tutte le altre spese, comprese quelle di amministrazione come quelle postali, di assicurazione, del compenso dell’amministratore, di tenuta conto corrente postale o bancario e quelle straordinarie.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate [2].

Chi deve pagare le spese di condominio?

Nonostante ciò, il soggetto tenuto a pagare il condominio resta solo il padrone di casa: è a lui che l’amministratore deve rivolgersi per ottenere il versamento dei canoni ed è a lui che invia le diffide o il decreto ingiuntivo in caso di morosità. Il conduttore, quindi, versa i soldi mensilmente nelle mani del locatore. Questi importi, per essere distinti dal vero e proprio canone di locazione, vengono chiamati oneri accessori. Con il termine «oneri accessori» dunque si intendono gli oneri condominiali che versa l’affittuario.

Se il locatore è costretto a versare le spese di condominio per conto dell’affittuario moroso, può poi rivalersi contro di lui in un successivo momento.

Che fare se l’inquilino non paga il condominio?

Che può fare il proprietario dell’appartamento se l’inquilino non gli versa gli oneri accessori? Può sfrattarlo al pari del caso in cui non versi il canone di affitto. Ma se lo sfratto per il mancato pagamento del canone scatta già in caso di ritardo oltre 20 giorni dalla scadenza del mese (ad esempio, se entro il 20 febbraio non si paga la mensilità di gennaio, si può procedere in tribunale), per l’omesso versamento degli oneri accessori bisogna aspettare che la morosità raggiunga almeno il valore di due mesi di canone.

Pertanto il proprietario non può fare pressioni nei confronti dell’amministratore di condominio perché si adoperi direttamente nei confronti del conduttore per il recupero delle quote condominiali. Non spetta infatti all’amministratore intervenire in un rapporto che tra due soggetti diversi, rispetto ai quali egli è terzo ed estraneo (salvo riceva un apposito mandato professionale).

Inoltre il conduttore che paghi a un soggetto diverso dal creditore (all’amministratore al posto del locatore) non si libera dal debito salvo che sia stato lo stesso creditore ad autorizzarlo a versare le somme nelle mani di un’altra persona.

L’amministrazione condominiale, in ogni caso, non è mai legittimata a chiedere al conduttore versamenti di sorta, pena la responsabilità penale dell’amministratore per infondatezza della pretesa.

note

[1] Art. 9 della legge n. 392/1978.

[2] Pertanto, nel caso di delibera assembleare unanime di ripartizione di spesa in parti uguali, la quota eccedente il valore millesimale della proprietà locata debba rimanere onere ad esclusivo carico del proprietario non potendo alcuna deliberazione condominiale riverberare sul piano economico del rapporto privatistico proprietà-conduzione che resta regolato esclusivamente dalla legge di riferimento e dal relativo contratto di locazione.

Autore immagine: 123rf com

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3 Commenti

  1. Nel testo c’è scritto:”L’amministrazione , in ogni caso, non è mai legittimata a chiedere al conduttore versamenti di sorta, pena la responsabilità penale dell’amministratore per infondatezza della pretesa.”
    Non capisco a quale articolo del codice penale possa essere attribuita la responsabilità penale dell’amministratore.
    Tale responsabilita’ penale, può ricadere sul condomino che raccoglie i soldi delle varie spese condominiali, nel caso in cui il condominio è privo di amministratore?
    Infine nel caso di una persona che abita in uno degli appartamenti del condominio, che ha in corso una causa civile con il venditore-costruttore ( ai sensi dell’art. 2932 c.c.) , dove pertanto il costruttore risulta ancora proprietario del citato appartamento, quali spese condominiali spettano all’ acquirente ( non ancora diventato proprietario) ?

  2. Buongiorno, sono in affitto, vorrei capire, quali sono i miei diritti-doveri, in materia di “spese condominiali”…
    Premetto, sono in questo condominio da quasi 1 anno, abito al primo piano, non c’è ascensore…
    La situazione generale condominiale, al mio arrivo, era davvero disastrosa! ma mi era stato rassicurato, da agente immobiliare e proprietari che tutto si sarebbe sistemato in un tempo massimo di 3/4 mesi…
    le cancellate di ingresso, adagiate sulla siepe da chissà quanto tempo, i campanelli rotti da sostituire in loco, con citofono di conseguenza scollegato, lampioncini condominiale nel giardino da ripristinare in loco, luce nel piano interrato condominiale inesistente, portoncino di ingresso al palazzo privo di serratura e in buona parte da sistemare (vetri-sbarre), in casa non ho un collegamento antenna terrestre (vedo la tv esclusivamente tramite parabola), la pulizia scale era a turno (di comune accordo con gli altri condomini) ora è praticamente ferma, la cura del verde è saltuaria…
    in virtù di tutto questo, ho subito richiesto al mio proprietario di casa, il blocco di spesa condominiale da versare mensilmente (20 €), approvato e firmato dalle parti.
    Ad oggi, l’unica cosa eseguita è il riposizionamento dei due cancelli, di cui uno ancora non ho il possesso della chiave…
    L’amministratore (in forza al condominio, dice, da un paio di anni), dopo l’ultima assemblea condominiale con i proprietari, dove è stato approvato un bilancio (di questo mi manda una prima unica finora mail per conoscenza) a brevissimo, mi rassicura, inizieranno i lavori con i campanelli-citofoni e mi avanza la richiesta di quota condominiale da versare……. che devo fare???

  3. buonasera,

    sono affittuaria in uno stabile di 3 piani degli anni 60, senza ascensore, senza giardino, senza portineria, con un piccolo cortile in cui due anni fa era possibile buttare la spazzatura, e ad oggi no. Alla firma del contratto di locazione le spese per il condominio previste erano di 210 euro l’anno, dopo circa 3 mesi dal mio ingresso nel condominio, col cambio coatto dell’amministratore causa insolvenze del precedente, il cortile non a più accesso, la spazzatura la dobbiamo tenere sul balcone, e ad oggi le spese condominiali sono arrivate a 600 circa l’anno, e ancora non ho in mano la copia dell’assemblea, che in quanto affittuaria non mi viene mai comunicata.
    Cosa posso fare per difendermi da questo abuso? 400 euro in più di spese?? per un palazzo come questo?

    grazie per le vs. risposte

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