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Condominio: come partecipano in assemblea i comproprietari di uno stesso immobile

12 Gennaio 2018


Condominio: come partecipano in assemblea i comproprietari di uno stesso immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Gennaio 2018



Nella riforma del codice civile in materia di condominio, l’art.67 delle disp. att. c.c. è ancora valido oppure modificato? Nell’assemblea del mio condominio alcuni condomini comproprietari hanno preso l’abitudine di partecipare ed intervenire in coppia adducendo come motivazione di essere cointestatari dell’immobile. Trattandosi di marito/moglie e/o compagni/compagne e/o conviventi ne deriva una gran confusione. Le delibere prese in questa situazione sono valide o impugnabili per “irregolarità” nella costituzione dell’assemblea? Ci sono sentenze recenti al riguardo? In che modo si può imporre a queste persone il rispetto della norma?

L’art. 67 delle disp.att.c.c., modificato a seguito della riforma del condominio, Legge 11 dicembre 2012, n. 220, stabilisce che: “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale

Come dal lettore correttamente evidenziato, quando un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice civile. In altre parole, nonostante l’immobile in condominio sia cointestato, vi sia rapporto di coniugio, parentela ecc., in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti. Ad esempio, se l’appartamento appartiene ai coniugi Mario e Lucia in assemblea condominiale il rappresentante per l’immobile potrà essere alternativamente o l’uno o l’altra e non entrambi.

Le delibere condominiali sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ai sensi dell’art. 1137 del codice civile, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione. Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 28/03/2017, n. 8015.

Le delibere dell’assemblea di condominio sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini ed, infine, se comunque invalide in relazione all’oggetto, mentre sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, le omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote e la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, adottata, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. in violazione dei criteri già stabiliti, comportano non la nullità ma l’annullabilità della relativa delibera, la quale, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.” Cass. civ. Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806.

Stante quanto disposto dall’art. 67 disp.att.c.c., la comunione si considera come un centro di interessi unitariamente configurabile ed amministrato dalla volontà della maggioranza a norma dell’art. 1105 c.c., con la conseguenza che la delega conferita da uno solo dei comproprietari può considerarsi condivisa e consentita anche dall’altro.”Trib. Bari Sez. III, 14/07/2015.

Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, appunto, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio la convocazione dei partecipanti (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806). Quanto alla decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal comma 3 dell’art. 1137 c.c., giova evidenziare che, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, essa non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, e deve essere oggetto di eccezione in senso stretto della parte interessata formulata entro il limite della maturazione delle preclusioni processuali, ovvero, nella comparsa di costituzione e risposta (cfr. da ultimo Cass. civ., sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449). Venendo al caso di specie, va rimarcato che, secondo la costante giurisprudenza della S.C., l’art. 67 delle disp.att.c.c. – il quale dispone che qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante- non autorizza a ritenere che per la valida costituzione della assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quale di essi li rappresenterà nell’assemblea; la prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso – in considerazione del fatto che ai sensi dell’art. 1136, comma 6,

c.c., l’invito a partecipare all’assemblea non richiede l’atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario – può evincersi anche dall’avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che quest’ultimo abbia reso edotto l’altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima (cfr. Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1206; Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1992, n. 12119: Cass. civ., sez. III, 5 novembre 1990, n. 10611: Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1990, n. 1630). Nel caso di specie i comproprietari pro indiviso sono tre: la madre e i suoi due figli, uno dei quali convivente con la stessa. Può, di conseguenza, ragionevolmente ritenersi che uno dei tre ricorrenti (la madre), unica destinataria degli avvisi, abbia reso edotti entrambi i suoi figli della convocazione delle due assemblee di condominio, non essendovi peraltro tra gli stessi alcun contrasto di interessi. Da quanto fin qui esposto discende il rigetto dell’eccezione di annullabilità delle delibere impugnate.” Trib. Salerno Sez. I Sent., 11/05/2009.

Alla luce di quanto detto e della normativa vigente, il lettore potrà evidenziare in assemblea la necessità e l’obbligatorietà, da parte di tutti i condomini, di rispettare quanto affermato dall’art. 67 Disp.att.c.c., confermato ampiamente dalla giurisprudenza, e, in caso di violazione, entro il termine di 30 giorni, impugnare l’eventuale deliberazione, presso il Tribunale del luogo in cui si trova il condominio, chiedendone l’annullamento.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


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