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Che fare se il comodatario non va via di casa

13 Gennaio 2018
Che fare se il comodatario non va via di casa

Sono stato istituito erede universale testamentario da mio zio, la cui eredità ho accettato senza opposizioni da parte di terzi. Dieci anni fa mio zio mi aveva concesso a titolo di comodato precario e gratuito una stanza di un suo immobile, dove ho mantenuto la residenza sebbene fosse abitato da una coppia grazie ad un contratto di comodato a tempo determinato. Abito in un’altra casa ma dopo la morte di mio zio ho scoperto che le utenze di quell’immobile a lui intestate non erano state pagate dal comodatario. Vorrei vendere l’immobile e pagare gli insoluti pregressi a mio carico ma il comodatario pretende di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto (2 anni). Cosa posso fare?

In generale la legge fissa i casi in cui il comodato si estingue. Per il codice civile, la morte del comodante (lo zio del lettore) non elimina il diritto del comodatario di servirsi dell’immobile fino alla scadenza convenuta.

Secondo la giurisprudenza gli eredi del comodante sono obbligati a rispettare le pattuizioni prese dal comodante con il comodatario (Cass. Civ., sez II., sent. n° 1018/76 – sez. III, sent. n° 3834/80 e n. 9909/98).

La legge però riconosce anche agli eredi la possibilità di chiedere il recesso dal contratto di comodato prima della scadenza del termine pattuito. L’erede/comodante può esigere cioè l’immediata restituzione dell’immobile in alcuni casi espressamente indicati dal codice. Ovvero nelle ipotesi seguenti di inadempimento contrattuale (punti 1 e 2) o di comprovata esigenza del comodante (3). Quando cioè:

1) Il comodatario si è servito della cosa per un uso diverso da quello stabilito nel contratto di comodato o da quello che è proprio nella natura della cosa data in comodato (art. 1804, I comma, cod. civ);

2) Il comodatario concede ad un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante (art. 1804, II comma, cod. civ).

In entrambi i casi l’erede/comodante può chiedere anche il risarcimento del danno.

3) Sopravviene un bisogno del comodante urgente e impreveduto (art. 1809, II comma, cod. civ.).

Nel caso specifico, in pratica, il lettore con l’accettazione dell’eredità è divenuto proprietario dell’immobile ereditato ma è anche subentrato nella posizione di comodante. Ai fini di vendere l’immobile pertanto si aprono tre scenari possibili:

  1. attendere la scadenza naturale del contratto fissata dallo zio al 28/12/2020 e poi procedere alla vendita. Qualora l’attesa non sia possibile andare al punto seguente;
  2. verificare se ricorre almeno uno dei casi indicati sopra punti da 1 a 3. In tal caso, chiedere formalmente per iscritto, meglio se con l’aiuto di un legale, l’immediata restituzione dell’immobile, quindi, una volta liberato, avviare le trattative per la vendita. In alternativa il lettore può scegliere di procedere al punto che segue;
  3. vendere l’immobile ricevuto in eredità dallo zio con il comodato in atto.

La sussistenza del comodato infatti non impedisce la vendita e neppure comporta necessariamente una riduzione del prezzo, per il semplice fatto che il rapporto di comodato non si trasferisce all’acquirente. Questo perché il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento che non è collegato all’immobile ma al rapporto con il comodante. Con la conseguenza che, in caso di vendita dell’immobile con il comodatario dentro, l’acquirente potrà chiedere il rilascio immediato dell’immobile da parte del comodatario. Il comodatario non potrà opporsi sostenendo che c’è un contratto di comodato valido, perché questo rapporto non segue le vicende che interessano l’immobile (come nel caso delle servitù e della nuda proprietà) ma segue i rapporti tra i soggetti. Non ha effetti sull’acquirente, poiché giuridicamente non è il suo comodante.

In pratica il consiglio che può fornirsi al lettore alla luce della documentazione prodotta è, di fare presente seriamente questa ultima possibilità al comodatario, convincendolo della opportunità di trovare per sé e la sua famiglia una nuova sistemazione, tanto a cacciarlo sarà il nuovo proprietario al quale non potrà opporre il contratto di comodato. Questa impostazione è stata chiarita con una recente sentenza della corte di Cassazione (n° 664/2016 del 18.01.2016).

Per ciò che riguarda gli insoluti pregressi il consiglio che si può dare sinteticamente in questa sede è quello di verificare il tipo di debito (canoni RAI, acqua, Tributi comunali) e verificare a seconda della tipologia i termini di prescrizione. Se il debito è prescritto, l’importo non è dovuto. Se è necessario con l’intervento di un legale oppure richiedendo il servizio attraverso al sottoscritto come a qualsiasi professionista sul sito de LaLeggeperTutti.

In ogni caso, comunque, alle spese ordinarie è obbligato il comodatario ai sensi dell’articolo 5. Si provveda pertanto al cambio di intestazione di tutte le utenze.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Daniele Di Leo



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2 Commenti

  1. buongiorno il comodatario mi ha subaffittato l’appartamento a nero senza comunicarmelo sono venuto a conoscenza solo dopo un verbale della polizia municipale che gli fece una multa per affittacamere di 4000€ ora lui ha pubblicizzato nuovamente l’appartamento e dentro abita un’albanese che spaccia per la sua fidanzata però non ho prove che non lo sia posso chiedergli i danni per gli affitti che ha riscosso e in che misura la polizia ha visto che faceva annunci da gennaio ma lo ha pescato solo a giugno quanti affitti posso chiedergli? e come posso mandarlo via e che procedura ci vuole visto che non c’e lo sfratto per morosità? grazie mille

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