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Acquisto della casa dell’ex coniuge

20 gennaio 2018


Acquisto della casa dell’ex coniuge

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 gennaio 2018



Vorrei acquistare la quota del 50% di un immobile dalla mia ex coniuge. Quali pratiche e quali eventualmente sgravi fiscali comporta l’acquisto? Ad oggi siamo solo separati legalmente e non ancora divorziati e l’immobile è occupato da lei ed i nostri figli.

In linea generale il trasferimento di un immobile – seppure pro quota, come nel caso evidenziato – comporta sempre la stipulazione di un rogito notarile poiché il contratto che sancisce il passaggio di proprietà necessita di una forma autentica per poter essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e volturato in Catasto.

Pertanto, sempre per regola generale e per quanto riguarda le pratiche da iniziare, occorrerà rivolgersi a un notaio e produrgli la documentazione attestante la provenienza dell’immobile, ossia copia del rogito mediante il quale l’immobile è stato a suo tempo acquistato dal lettore e da sua moglie, nonché copia degli atti successivi che hanno determinato la nascita di ulteriori diritti sull’immobile come, ad esempio, l’assegnazione in sede di separazione consensuale o giudiziale.

Sotto il profilo fiscale e per regola generale un trasferimento immobiliare fra privati persone fisiche sconta al momento della stipulazione tre tipi di imposte: quella di registro, proporzionale, pari al 9% e quelle ipotecaria e catastale, in misura fissa, di Euro 50,00 ciascuna. Tutte vengono versate all’Erario dal notaio al momento della stipulazione dell’atto.

La base imponibile dell’imposta di registro è in questo caso rappresentata dal valore catastale rivalutato, ossia l’importo della rendita dell’immobile che si trova indicato nella visura catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente pari a 120. Il tutto, naturalmente, deve essere proporzionato alla quota di immobile che si trasferisce nonché si deve tenere conto di eventuali diritti di usufrutto o simili (come quello di abitazione assegnato in sede di separazione) gravanti sull’immobile.

Quanto alle eventuali agevolazioni fiscali richiedibili, occorre analizzare la situazione concreta del lettore per potere fornire una consulenza personalizzata.

In via esemplificativa infatti, il lettore potrebbe richiedere l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” – che consistono nell’applicazione di un’imposta di registro proporzionale del 2% sul valore catastale rivalutato (calcolato mediante moltiplicazione della rendita catastale rivalutata del 5% per il più basso coefficiente pari a 110) e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per Euro 50,00 ciascuna – al ricorrere delle seguenti condizioni:

– immobile appartenente alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazioni di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini;
  • A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi, oltre pertinenze destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale nella misura massima di una appartenente alle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte);

– immobile situato nel territorio del Comune ove l’acquirente ha la propria residenza. In mancanza l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel suddetto Comune entro 18 mesi dall’acquisto;

– non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

– non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Tuttavia, poiché dal tenore della richiesta di consulenza pare emergere che l’immobile in questione è stato assegnato alla moglie del lettore in sede di separazione e al momento i due non sono ancora pervenuti a divorzio, vale la pena svolgere alcune ulteriori considerazioni sempre di natura fiscale.

A prescindere infatti dall’eventuale applicazione delle agevolazioni “prima casa” (richiedibili, in ipotesi, anche laddove il lettore e sua moglie ne avessero già usufruito al momento dell’acquisto in comunione poiché la legge prevede che il richiedente non sia titolare di diritti […] su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato) [1], la Legge consente all’acquirente di andare esente da qualsivoglia tipo di imposta laddove il trasferimento avvenga nell’ambito di procedure di separazione e/o divorzio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di mantenimento a favore del coniuge o dei figli [2].

Per tale ragione, nel caso di specie, potrebbe valutarsi l’ipotesi di perfezionare il trasferimento della residua quota di comproprietà oggi ancora in capo alla moglie del lettore mediante uno dei suddetti procedimenti a patto di inserire la suddetta pattuizione nell’ambito di un accordo più generale o in ambito di separazione o, alternativamente, in sede di divorzio al fine di addivenire a una sistemazione patrimoniale che tenga conto delle rispettive esigenze determinatesi a seguito della separazione anche al fine di evitare accertamenti fiscali volti a denunciare l’elusività di tale trasferimento immobiliare.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Enrico Braiato

[1]Cfr. Circolare Agenzia Entrate 1 marzo 2001, n. 19/E

[2] Cfr. art. 19 L. n. 74/1987.

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