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Lo sai che? Lastrico solare: a chi spettano le spese per la terrazza?

Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2018

Il mio appartamento è dotato di una terrazza di mio uso esclusivo, ma che funge da lastrico solare ed è in uno stato fatiscente. Il perito, incaricato dell’assemblea condominiale, ha stabilito il completo rifacimento della piastrellatura, ma in assemblea mi è stato detto che, siccome non ci sono spandimenti, non è applicabile la divisione di 1/3 e 2/3 per quanto riguarda la piastrellatura e che al limite i condomini sarebbero stati disponibili a partecipare con un piccolo importo. Ho diritto a richiedere i 2/3 del costo del rifacimento?

Il lastrico solare, o terrazza, ha la funzione di fornire una copertura all’edificio e un riparo dagli agenti atmosferici, può essere un elemento utilizzato da tutti i condomini oppure può essere destinato all’uso esclusivo di uno solo di essi che, nella maggioranza dei casi, corrisponde al proprietario dell’attico.

L’art. 1126 del codice civile, che disciplina la materia, stabilisce che Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. In altre parole, in tema di ripartizione delle spese per le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico solare le stesse, in base alla legge, sono per un terzo a carico dei condomini che ne hanno l’uso esclusivo e due terzi a carico degli altri condomini secondo i millesimi.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

In difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Dunque, il pagamento da parte del condomino delle quote del corrispettivo d’appalto dei lavori di rifacimento del terrazzo a livello dovute dai restanti condomini può al più legittimare lo stesso ad agire per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini”. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 09/01/2017 n. 199.

In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c.” Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n. 9449.

In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive.” Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n. 18164).

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente, il lettore è nel pieno diritto di richiedere i due terzi dei costi di rifacimento del lastrico solare in quanto, nonostante l’uso esclusivo:

– si tratta di cosa comune che funge da copertura dell’intero palazzo;

– la sua piastrellatura costituisce un vantaggio di cui beneficerebbero tutti i condomini e non solo il lettore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


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1 Commento

  1. ho letto la sentenza n. 9449/2016, desidererei capire bene se il proprietario della terrazza esclusiva (attico) deve dimostrare la casualità del danno causato ai sottostanti appartamenti (art. 2051). Eventualmente i danni ai sottostanti app.per infiltrazioni chi li deve risarcire?.

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