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Quando la banca pignora casa?

9 Gennaio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Gennaio 2018



È il nostro nido e dovrebbe essere protetto da ogni pericolo a cui andiamo incontro. Ma non è sempre così. La banca può pignorarci casa. Ecco quando

L’unico posto in cui ci sentiamo davvero noi stessi rientrando la sera è proprio la nostra casa. Quel nido in cui riusciamo a scrollarci di dosso tutto lo stress accumulato, la stanchezza e le preoccupazioni, per sentirci liberi di essere quello che siamo, protetti e al sicuro. “Ci vediamo a casa” è una delle frasi più belle e rassicuranti che una famiglia possa dirsi. Per questo uno dei nostri peggiori incubi è quello di vedercela portare via, pignorata. È possibile questo? La nostra casa (quella in cui viviamo) può essere pignorata? Dal Fisco no, ma dalla banca purtroppo sì. Vediamo quando la banca pignora casa.

Pignoramento: cos’è e quando avviene?

Quando abbiamo debiti che non riusciamo a saldare e creditori che li esigono a ogni costo, possiamo rischiare di vederci portare via i nostri beni, a garanzia del credito che ci è stato fatto e che non siamo più in grado di onorare [1]. I nostri creditori (le persone che ci hanno prestato soldi) possono rivolgersi al Tribunale per costringerci a pagare, attingendo a tutti o ad alcuni dei nostri beni, a seconda di quanto alto è il nostro debito. È così che andiamo incontro al pignoramento [2]: un’ espropriazione forzata di quanto in nostro possesso (case, auto, moto, conti correnti, capitali, titoli) allo scopo di saldare i conti. Ovviamente non è un processo automatico, ma è l’ultima fase, quella estrema, dopo il fallimento dei tentativi precedenti.

Come avviene il pignoramento?

Come anticipato, il pignoramento è cosa seria e talmente delicata da essere regolata dalla Legge. Un nostro bene non può essere pignorato di punto in bianco, da un giorno all’altro, solo perché abbiamo un debito e qualche problema nel ripagarlo. È una procedura giudiziale, nel senso che il creditore può prima effettuare dei tentativi informali, contattando direttamente il debitore, per recuperare quanto gli è dovuto. Se tutti questi tentativi di conciliazione (contatti diretti, telefonate, solleciti, messa in mora…) cadono nel vuoto, allora può optare per la soluzione estrema: ricorrere ai giudici.

Il Tribunale emetterà quindi una serie di atti, che ci verranno notificati dall’ufficiale giudiziario:

  • un decreto ingiuntivo, con cui ci viene intimato di assolvere i nostri debiti antro 40 giorni dalla notifica dell’atto
  • l’atto di precetto, nel caso in cui ignoriamo il decreto ingiuntivo o ci viene rigettata l’opposizione fatta, con cui ci viene chiesto di saldare il debito entro 10 giorni dalla ricezione della notifica
  • l’esecuzione forzata, che dà avvio al pignoramento vero e proprio: l’ufficiale giudiziario in questo caso ci intima a non sottrarre e far sparire i beni pignorati, considerati garanzia del credito effettuato.

Ci possono essere portati via beni mobili (conti corrente, titoli, auto …), crediti che sono nell’immediata disponibilità di terzi e beni immobili (case ed edifici), che saranno venduti all’asta per ripagare tutti i nostri creditori.

Pignoramento prima casa: è possibile?

Vediamo se e quando il nostro nido, quello in cui abitiamo, può essere pignorato e da chi.

Pignoramenti dal Fisco

Non tutto si può fare quando si parla di prima casa o casa in cui si risiede. Il paletto principale è dato dal fatto che la casa dovrebbe essere un diritto e togliere alla persona il suo nido principale significa privarla di una protezione, di un diritto umano e della propria dignità.  Ecco perché il pignoramento della prima casa non è sempre possibile.

Innanzitutto il pignoramento dell’abitazione principale è vietato al Fisco, che non può pignorare la casa del cittadino moroso [3], a condizione che:

  • sia la residenza principale del cittadino (che qui risiede anagraficamente)
  • il bene in discussione sia l’unico immobile posseduto dal cittadino
  • questa abitazione non rientri nella categoria lusso

È ancora possibile invece per l’Agenzia delle entrate iscrivere ipoteca sul bene immobile del cittadino (prima casa o altri beni immobili posseduti), purché questo abbia un debito superiore a 20 mila euro col Fisco. Se la somma dovuta è inferiore a questa cifra il contribuente moroso non rischia pignoramenti immobiliari (restano possibili altri tipi di pignoramento).

Al Fisco comunque resta la facoltà di pignorare gli altri immobili, che non siano quello principale di residenza, per debiti del contribuente superiori a 120 mila euro.

Pignoramenti dai creditori privati

Qui ci avviciniamo alla nostra domanda iniziale: quando la banca pignora casa? Scansato il Fisco come nemico, non riusciremo a sfuggire ai creditori privati. Banche e Istituti di credito, infatti,  possono sempre pignorarci casa senza alcun paletto. E possono pignorarci sia la prima casa o quella in cui abbiamo residenza, sia gli altri immobili, a prescindere dal fatto che su questi abbiano iscritto ipoteca o no.

Quando la banca può pignorare casa?

Un soggetto che si può considerare creditore privato e che quindi può sempre avvalersi della facoltà di pignoramento nei nostri confronti è sicuramente la banca.

La prima casa (e va da sé anche gli altri immobili) può essere sempre pignorata se contraiamo un debito nei confronti dell’Istituto di credito che ci ha concesso il mutuo o un altro prestito.

Il mutuo è nient’altro che un contratto che stipuliamo, dove noi siamo i debitori e la banca è il nostro creditore, colui che ci concede la somma necessaria ad acquistare il nostro immobile in cambio della restituzione con interessi, in rate mensili, di quel prestito fatto.

Nel momento in cui una casa viene pignorata, non va subito nelle mani del creditore, perché i creditori possono essere tanti. Si procede alla sua messa in vendita all’asta. Solo successivamente si dividono le cifre in base al numero dei creditori pretendenti. La precedenza va a coloro che hanno iscritto ipoteca sul quel bene. Facile quindi riconoscere nelle mani di chi vada una casa sulla quale pendeva una ipoteca della banca che ci aveva concesso il mutuo.

Ecco quindi che scatta il pignoramento da parte della banca:

  • quando smettiamo di pagare le rate mensili per la nostra prima casa o ritardiamo il pagamento. Il ritardo deve essere dai 30 ai 180 giorni e per sette volte, anche non consecutive
  • quando chiediamo qualsiasi altro prestito che non riusciamo a onorare
  • per qualsiasi debito insoluto possiamo aver contratto con la banca
  • sia che sul nostro immobile abbia iscritto ipoteca sia che non lo abbia fatto.

Procedura esecutiva tramite Tribunale

Questo non significa che ci porterà via la casa direttamente. Anche la banca, come gli altri creditori privati, dovrà fare ricorso a un giudice per far valere il suo diritto. Ne consegue quindi che non si andrà subito a pignoramento, ma si dovranno affrontare gli step precedenti. Ecco perché, se è possibile, meglio recarsi in banca e contrattare, esponendo le proprie difficoltà e cercando un compromesso prima che le cose precipitino.

La banca creditrice deve cioè avere in mano il titolo esecutivo che le consenta di agire: una sentenza, un decreto ingiuntivo, un contratto di mutuo, le cambiali.

Trasferimento dell’immobile mediante patto

Il discorso cambia se al momento della negoziazione del mutuo, creditore e debitore si accordano su un trasferimento diretto, mediante patto scritto (detto in gergo patto marciano, rivolto alla concessione di credito alle imprese) [3]: in caso di inadempimento del debitore, il bene dato in pegno o soggetto a ipoteca diventerà di proprietà del creditore, cioè la banca che ha concesso il finanziamento.

Con questo accordo il creditore si impegna però a versare al debitore l’eventuale differenza tra il valore del bene ipotecato e l’ammontare del debito dovuto. Oppure può mettere in vendita il bene e versare al debitore la differenza.

Ovviamente anche in questo caso, l’immobile andrà stimato. Verrà quindi nominato un perito che si occuperà della stima. Qualora il debitore la contesti, il patto sarà comunque valido e il trasferimento dell’immobile alla banca si farà comunque. Se la contestazione verrà accolta ciò che cambierà sarà solo la differenza da restituire al debitore, che sarà maggiore.

L’Inadempimento del debitore in questo caso consiste nel mancato pagamento per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno 3 rate, anche non consecutive.

Ecco quindi come bastino una notifica e la stima del perito nominato dal Tribunale, affinché la banca possa prenderci e vendersi casa.

Attenzione però: il patto marciano, quindi il trasferimento diretto alla banca, non può essere fatto per immobili adibiti ad abitazione principale del debitore [4].

note

[1] Art. 2740 Cod. proc. civ.

[2] Artt. 491-494 Cod. proc. civ.

[3] Art. 2 D. n.59 del 3 maggio 2016 (pubblicato in Gazzetta ufficiale n.102 del 2016)

[4] Art.2 comma 3 D. n.59 del 3 maggio 2016 (pubblicato in Gazzetta ufficiale n.102 del 2016)


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