HOME Articoli

Lo sai che? Casa con accesso alla piscina di un altro condominio: si pagano le spese?

Lo sai che? Pubblicato il 13 gennaio 2018

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 13 gennaio 2018

La mia casa gode di una servitù d’uso della piscina di un condominio vicino, pattuita dai precedenti proprietari e nominata con un richiamo generico nel mio rogito di acquisto, senza specificare nulla nel regolamento condominiale. Né io né i miei danti causa abbiamo sottoscritto detto regolamento. Pertanto, non essendo io condomino non sono vincolato a pagare le spese. Inoltre una servitù attiva si esercita senza pagare nulla. Ho ragione? Prevedo a breve una causa o di ricevere un decreto ingiuntivo dal condominio.

Il lettore ha perfettamente ragione: egli non è un condomino e, pertanto, non è tenuto al pagamento delle spese come da tabelle millesimali. Si tratta, infatti, di una servitù, non di un bene comune. In altre parole ancora, il lettore non è comproprietario della piscina, pur vantando su di essa un diritto.

Diverso, invece, sarebbe l’uso dei beni comuni a proprio vantaggio, il quale è un aspetto del diritto di comproprietà su quelle cose e si estrinseca nella modalità pratica di utilizzazione nel rispetto di precisi limiti (art. 1102 cod. civ.) che, invece, possono non esistere se ciò che si esercita è una servitù.

Ciò premesso, degli oneri potrebbero insorgere per gli eventuali lavori inerenti al bene. Il titolare del fondo dominante (in questo caso, il lettore), infatti, è tenuto a contribuire alle spese sostenute dal proprietario del fondo servente quando queste contribuiscono a rendere più agevole l’esercizio del diritto di servitù. Secondo il codice civile (art. 1069), il titolare della servitù può effettuare, a proprie spese, opere necessarie per conservare la servitù stessa; ma deve farlo scegliendo il momento e il modo che dia meno fastidio e intralcio al proprietario del fondo servente. Se però tali lavori finiscono per dare un vantaggio anche al fondo servente (ai condomini, nel caso di specie), le spese sono sostenute da entrambi i soggetti in proporzione ai rispettivi vantaggi.

La norma dunque contempla due sole ipotesi, che tuttavia ricorrono entrambe nel caso in cui i lavori siano svolti dal titolare del diritto di servitù nel proprio interesse:

  • la regola è che la spesa è sempre a carico del titolare del fondo dominante (chi, cioè, esercita la servitù);
  • tuttavia, se i lavori creano un’utilità anche al titolare del fondo servente, quest’ultimo è tenuto a contribuire alle spese in proporzione al proprio vantaggio: una proporzione che, se non definita dalle parti di comune accordo, sarà determinata dal giudice.

La norma, però, nulla dice in merito all’ipotesi contraria, cioè dei lavori eseguiti dal proprietario del fondo servente. E proprio su questo punto è arrivato il chiarimento della Corte di Cassazione. Secondo la Suprema Corte (Cass. ord. n. 6653/17 del 15.03.2017), anche in questa ipotesi, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito, anche se nel proprio esclusivo interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Dalla pronuncia, inoltre, emerge un altro importante aspetto: se è vero, da un lato, che il proprietario del fondo dominante ha il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servitù, operando a proprie spese, altrettanto vero è che egli non ha l’obbligo di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l’esercizio di detta servitù.

Conformemente al contenuto di questa recentissima sentenza, si rammentano le decisioni della Cassazione n. 5449/1978, n. 949/1982 e n. 72/1976, quest’ultima relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale ed al consequenziale obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali, in misura proporzionale all’uso, insieme con i partecipanti al condominio.

Per completezza, poi, si precisa che prima ancora di queste pronunce, questo orientamento della Corte di Cassazione era stato espresso nella sentenza n. 2637/1975 secondo cui (già all’epoca) era evidente che l’art. 1609 c.c., interpretato in modo da evitare arricchimenti senza causa, imponesse la partecipazione di ambedue i titolari del rapporto di servitù (proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente) alle spese, comunque, eseguite sul fondo servente, laddove le stesse risultassero di vantaggio comune. Con ciò obbligando il proprietario del fondo dominante ad assumere su di sé parte del costo delle opere effettuate dalla controparte nel proprio fondo e nel proprio interesse, ove, tuttavia, le stesse fossero risultate nel contempo, necessarie al mantenimento della servitù.

Tirando le fila di quanto detto, dunque:

  1. nulla deve in riferimento alle tabelle millesimali, in quanto non è condomino;
  2. può essere chiamato a contribuire alle spese sostenute per i lavori aventi ad oggetto il bene (ad esempio, lavori di manutenzione), ma nei limiti del vantaggio e dell’eventuale utilità che anche al lettore portano. In questo caso, le relative spese dovranno essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi e dell’uso, secondo un principio di equità. In assenza di un accordo bonario, sarà necessario ricorrere al tribunale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI