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Lo sai che? Manutenzione del sottotetto: le spese spettano a tutti i condomini?

Lo sai che? Pubblicato il 20 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 gennaio 2018

In un condominio di otto piani vi è un sottotetto comune che copre gli ultimi piani e che, coibentato all’epoca della costruzione (50 anni fa) ora si è ammalorato, creando squilibri ai condomini che hanno gli appartamenti sottostanti freddi. L’assemblea ha rifiutato la spesa, chiedendo ai condomini dell’ultimo piano di provvedere a spese loro. Dal momento che la coibentazione era stata fatta all’atto della costruzione, l’assemblea può rifiutare l’intervento? Negli anni nulla è stato fatto. L’amministratore può agire “motu proprio” ?

Ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile (come modificato nel 2012), i sottotetti sono considerati parti comuni dell’edificio la cui manutenzione, di conseguenza, sarà di competenza dell’intero condominio, solo qualora siano destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

In ragione di ciò, dunque, nelle ipotesi in cui il sottotetto sia esclusivamente destinato a servire da protezione e isolamento per le unità immobiliari dell’ultimo piano, esso viene considerato di regola pertinenza delle stesse e dunque di proprietà esclusiva dei relativi proprietari.

Qualora, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, sia astrattamente che concretamente, va ricompreso tra le parti comuni.

Anche la giurisprudenza, già prima della riforma del 2012, aveva precisato che “in materia condominiale, il sottotetto di un edificio condominiale può essere considerato pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, solo se la sua unica funzione sia quella di intercapedine coibente per il medesimo, ovvero in grado di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo, dall’umidità, mediante creazione di una camera d’aria. Ciò non si verifica quando, invece, le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino un’utilizzazione o, anche, solo l’utilizzabilità da parte di tutti i condomini. In siffatta ipotesi, sempre che non risulti il contrario dal titolo, il sottotetto deve presumersi di proprietà condominiale, anche se esso dovesse risultare, solo in via potenziale, destinato all’uso comune” (così per esempio Tribunale Genova Sez. III, 26/04/2010).

In quel caso, si era ritenuto che il sottotetto oggetto di causa dovesse essere considerato di proprietà della convenuta, dal momento che gli elementi emersi nel corso del processo escludevano l’uso di esso da parte degli altri condomini anche solo in via potenziale. Ed infatti, il sottotetto non era collegato né al vano scala condominiale, né alle porzioni di sottotetto limitrofe e, quindi, non era accessibile dagli altri condomini; aveva una superficie non calpestabile e la sua unica funzione era quella di camera d’aria dell’immobile sottostante. Pertanto, lo stesso è stato riconosciuto quale pertinenza dell’immobile di proprietà della convenuta.

Più recentemente la Corte di Cassazione ha precisato che “per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento” (Cassazione civile Sez. II, 08/05/2017, n. 11184).

Alla luce di ciò, dunque, l’assemblea potrà rifiutare di sostenere la spesa per l’intervento solo nel caso in cui il sottotetto abbia effettivamente le caratteristiche di essere a servizio esclusivo delle unità sottostanti. E ciò riguarderà dunque anche l’intervento dell’amministratore.

In particolare, per stabilire la natura condominiale o meno del sottotetto occorre ancora in primo luogo fare riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale) e, in difetto di questi ultimi, come detto, valutare in concreto o in via potenziale, se per le sue caratteristiche strutturali e funzionali lo stesso sia o meno destinato ad un uso comune a vantaggio di tutti i condomini.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Ambrogio Dal Bianco


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