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Ipoteca: come viene definito il valore?

11 gennaio 2018


Ipoteca: come viene definito il valore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 gennaio 2018



L’ipoteca può essere iscritta fino a un valore pari al doppio del credito per il quale si agisce, ma questo non vuol dire che il creditore prenderà tutti questi soldi.

Hai un debito di 150mila euro e il creditore ha iscritto un’ipoteca sulla tua casa. A leggere bene la “visura” che ti è stata rilasciata dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ti sei però accorto che il valore dell’ipoteca iscritta sull’immobile è di 300mila euro, ossa il doppio del tuo debito. Che il creditore ne stia approfittando e voglia prendersi più di quanto gli è dovuto? Così chiedi chiarimenti. Allo sportello ti dicono che è tutto in regola: loro si sono limitati a recepire la richiesta del creditore – che ha mostrato il titolo esecutivo – e ad iscrivere ipoteca entro il valore da questi richiesto. La cosa continua a puzzarti; così ti chiedi come viene definito il valore dell’ipoteca? Come tutelarsi dal rischio che qualcuno ne possa approfittare e possa mantenere su un tuo bene un’ipoteca di valore eccessivo?

L’ipoteca e il limite alla cessione del bene immobile

La presenza di un’ipoteca non limita il diritto di vendita dell’immobile, tuttavia di fatto lo ostacola. Nessuno infatti comprerebbe una casa con il rischio di vedersela espropriata se solo il venditore dovesse smettere di pagare il proprio debito. Tanto più è elevata l’ipoteca, tanto più alto il freno al trasferimento del bene. Ecco perché la legge pone un limite al valore entro cui si può iscrivere l’ipoteca. A tal fine analizzeremo separatamente le due ipotesi più ricorrenti, quella del debito con l’Agenzia Entrate Riscossione e quella con la banca.

L’ipoteca dell’Agenzia Entrate Riscossione

Secondo la giurisprudenza, l’Agente per la riscossione esattoriale può iscrivere l’ipoteca per un importo non superiore al doppio del valore del credito per il quale si procede; di conseguenza, è illegittima l’iscrizione ipotecaria quando il valore del bene sottoposto al provvedimento è sproporzionato rispetto al credito vantato, ed in particolare superiore rispetto al doppio del credito.

Le spese di iscrizione sono a carico del contribuente. Lo ha chiarito di recente la Commissione Tributaria Regionale del Lazio [1], ribadendo un principio già dalla stessa sancito in passato [2].

Dunque l’importo dell’ipoteca iscritta non deve avere un valore superiore al doppio del credito preteso: ciò al fine di rispettare i principi di ragionevolezza e proporzionalità definiti dalla legge. La violazione di questi limiti determina l’eccessivo sacrificio per il contribuente, configurando altresì l’abuso di diritto.

Se il valore dell’ipoteca iscritta dall’esattore eccede il limite del doppio del credito non riscosso è illegittima e può essere impugnata affinché venga ridotta.

Ricordiamo comunque che se il debito è inferiore a 120mila euro l’ipoteca dell’esattore non può mai essere iscritta (limite che non vale invece per i privati).

L’ipoteca della banca

Di solito la banca si cautela prima della concessione del mutuo iscrivendo, all’atto della firma del contratto, un’ipoteca su uno o più immobili del debitore. È in questo stadio che viene definito il valore dell’ipoteca, valore che, di solito, anche in questa ipotesi corrisponde al doppio del valore della somma finanziata. Se, in corso di restituzione del mutuo, il debito scende considerevolmente, il proprietario dell’immobile può richiedere una proporzionale riduzione del valore dell’ipoteca medesima.

Di tanto abbiamo già parlato in Perché l’ipoteca si iscrive per il doppio? È la stessa legge in materia di «credito fondiario» [3] a stabilisce che «Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di queste clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione». Nello schema-tipo di contratto di finanziamento fondiario da stipulare in atto unico, suggerito dall’Abi è stabilito che «la concessione dell’ipoteca» è fatta per la somma prevista in contratto, la quale comprende e garantisce l’importo del capitale mutuato; gli interessi, anche di preammortamento, come determinati nella misura prevista in contratto; l’ammontare di tutte le rate che rimanessero insolute; gli interessi di mora nella misura contrattualmente stabilita; quanto dovuto alla banca per le spese legali, di giudizio e di collocazione nonché le spese stragiudiziali; i premi per assicurazione per danni, rimborsi di tasse e di imposte e quanto contrattualmente stabilito per ogni caso di restituzione o risoluzione anticipata del mutuo, volontaria o forzata e quant’altro dovuto in dipendenza di legge e del contratto di mutuo.

La banca potrà quindi iscrivere ipoteca pari al doppio del valore dell’immobile per premunirsi dal rischio di un inadempimento di tutti tali importi e non solo del semplice capitale dato in prestito.

L’immobile da acquistare viene prima periziato dall’istituto di credito che affida l’incarico a un proprio fiduciario e ne verifica il valore di mercato effettivo, al di là del prezzo di acquisto dichiarato dal mutuatario.

Come difendersi da un’ipoteca di valore eccessivo

Se il valore dell’immobile ipotecato è eccessivo rispetto al (doppio del) debito, il debitore può chiedere la riduzione dell’ipoteca (consentita dal codice civile [4]) oppure offrendo in garanzia un bene di valore inferiore purché di valore almeno doppio del debito.

note

[1] Ctr Lazio, sent. n. 5092/11/2017.

[2] Ctr Lazio sent. n. 152 dell’11.06.2012.

[3] Art. 39, co. 3, Dlgs 1.09.1993, n. 385.

[4] Art. 2872 cod. civ.

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