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Come trasformare un affitto transitorio in uno 4+4

12 gennaio 2018


Come trasformare un affitto transitorio in uno 4+4

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 gennaio 2018



Il contratto di locazione per esigenze abitative transitorie è nullo se non indica  l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore da provare con apposita documentazione da allegare al contratto stesso.

Hai firmato un contratto di affitto a uso transitorio; la data scadenza è prossima, ma siccome ti sei trovato bene e non hai intenzione di lasciare l’appartamento, hai chiesto al padrone di casa di prorogare il contratto o di trasformarlo in uno ordinario, della durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico. Il locatore invece ha detto che ha bisogno dell’appartamento perché preferisce affittarlo ad altre persone che gli hanno promesso un compenso superiore. Ti chiedi se ti spetti, di diritto, la proroga o se c’è un modo per trasformare il contratto transitorio in uno 4+4. Cosa prevede la legge a riguardo? Un’occasione di tutela la offre una recente sentenza del Tribunale di Milano [1]. Vediamo cosa è stato detto in questa occasione.

Se l’appartamento serve solo per qualche mese

Se l’appartamento ti serve solo per qualche mese, devi stipulare il contratto di affitto a uso transitorio; questo modello contrattuale prevede una durata massima di 18 mesi (puoi anche prevedere una durata inferiore). Alla scadenza pattuita, il contratto cessa senza bisogno di disdetta ma può essere rinnovato (per approfondimenti leggi Prendere un appartamento in affitto a mesi si può?).

Perché non prescegliere invece un contratto normale della durata di 3+2 anni o di 4+4 salvo poi disdettarlo in anticipo? Molto semplice: perché, a differenza di quanto comunemente si crede, anche l’inquilino deve rispettare il termine di scadenza del contratto e non può lasciare l’immobile prima di tale termine, salvo sussistano gravi ragioni sopravvenute di cui non ha colpa (leggi Disdetta affitto senza preavviso per giusta causa).

Come dichiarare illegittimo il contratto di affitto a uso transitorio

Per essere valido, il contratto deve essere predisposto utilizzando esclusivamente  il modello ministeriale predefinito.

Inoltre, per evitare che il locatore possa imporre all’inquilino un affitto transitorio, al fine di mandarlo via quando vuole e così superare il problema della durata minima nei comuni contratti di locazione, la legge stabilisce un requisito di validità di tale contratto: l’affitto transitorio deve necessariamente indicare, in modo esplicito, le ragioni che spingono le parti ad accordarsi per un affitto di massimo 18 mensilità.  In altre parole, bisogna riportare la motivazione per cui l’abitazione è necessaria solo per qualche mese, allegando al contratto apposita documentazione. Si pensi a un lavoratore trasferito momentaneamente in una sede di una città differente, a uno studente che abbia ottenuto una borsa di studio lontano dalla propria residenza, a un certificato medico che impone a un malato delle cure termali in una apposita località, ecc.

Per i contratti – di durata superiore a 30 giorni – che verranno stipulati sulla base dei nuovi accordi, l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore dovrà essere individuata tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale, con una specifica dichiarazione. Se, però, le esigenze transitorie  del contratto non sono previste negli accordi  o sono difficilmente documentabili, tali accordi devono definire le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento.

Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.

Che succede se l’affitto a uso transitorio non indica le ragioni dell’inquilino?

Se il contratto di affitto transitorio non specifica le motivazioni che spingono l’inquilino a un uso limitato dell’appartamento è nullo e si converte automaticamente in un contratto a canone libero, della durata di 4+4 anni. In buona sostanza, l’inquilino ottiene la conversione in un rapporto di locazione più lungo.

All’inquilino spetta il rinnovo dell’affitto a uso transitorio?

L’inquilino non ha diritto al rinnovo dell’affitto a uso transitorio una volta scaduto il contratto. Tuttavia, se la scrittura non indica quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore, allegando al contratto apposita documentazione, il contratto non può ritenersi valido ed è considerato un ordinario contratto di locazione ad uso abitativo della durata di quattro anni più quattro. In questo modo l’inquilino può ottenere l’automatica conversione.

Un esempio riuscirà a rendere meglio quale tipo di tutela prevede la legge. Immaginiamo quindi un inquilino che stipuli un contratto di affitto a uso transitorio. Terminato tale periodo, il locatore chiede al conduttore un aumento del canone o, in alternativa, di lasciare l’appartamento. L’inquilino non ci sta e non va via. Così il padrone di casa chiede al giudice lo sfratto. Sfratto però che gli sarà negato se il contratto non contiene le finalità transitorie e, al contrario, verrà trasformato in un affitto ordinario.

Come ricordato dalla sentenza in commento, i contratti di natura transitoria devono prevedere «una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto». E quindi, affinché un contratto transitorio sia ritenuto valido è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

  • la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
  • l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
  • la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

In assenza di tali condizioni, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria, vale a dire 4+4, a decorrere dalla data in cui è stato stipulato l’accordo.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 9299/2017 del 14.09.2017.

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