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Chi non usa il terrazzo deve pagare la ristrutturazione?

14 Gen 2018


Chi non usa il terrazzo deve pagare la ristrutturazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Gen 2018



Lavori sul tetto del palazzo: pagano anche i negozi, i condomini che non accedono sul lastrico solare o che non hanno parabole o pannelli fotovoltaici.

Nel tuo condominio sono stati deliberati dei lavori sul terrazzo, il cosiddetto lastrico solare che funge da copertura superiore dell’intero stabile. In verità, si tratta di uno spazio che tu non hai mai usato: è difficilmente accessibile, scoperto e poco pratico, così non sei mai salito fino all’ultimo piano né hai chiesto all’amministratore le chiavi per entrarvi. A sfruttarlo sono stati invece alcuni condomini che vi hanno montato la parabola satellitare o i pannelli fotovoltaici, occupandone di fatto quasi tutta la superficie. Siccome tu non fai parte né degli uni, né degli altri, ma hai un semplice negozio al piano terra e non usufruisci di tutti questi servizi, non intendi pagare le spese. Spese che invece l’amministratore ti ha addebitato secondo millesimi. In assemblea nasce una discussione: chi non usa il terrazzo deve pagare la ristrutturazione? La risposta è stata data, di recente, dalla Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto, in proposito, i giudici supremi.

I lavori sulle parti comuni dell’edificio

Salvo nelle rare ipotesi in cui dovesse essere di proprietà del condomino dell’ultimo piano (nel qual caso questi dovrebbe sempre sostenere un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi sono a carico degli altri condomini secondo i rispettivi millesimi) il lastrico solare è una delle parti comuni dell’edificio: significa che appartiene a tutti i condomini, sia a quelli che lo usano che a quelli che non lo usano. Lo scopo del lastrico solare è sostituire il tetto e fungere da copertura (calpestabile) dell’edificio. Per questo è comunemente chiamato anche terrazzo: su di esso ci si può affacciare.

In generale il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni – e quindi anche del terrazzo – neppure modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare [2]. Per essere esonerati dal concorrere alle spese condominiali è necessario il consenso di tutti i condomini, all’unanimità. Si è tenuti al pagamento anche se si lascia l’unità immobiliare disabitata: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo delle parti e dei servizi comuni.

Ricordiamo poi che, a seguito di una recente riforma, l’assemblea che delibera dei lavori di ristrutturazione, deve costituire un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori.

Tornando al terrazzo, se questo è condominiale la sua utilizzazione è consentita a tutti i condomini, che possono servirsene a condizione di non pregiudicare il pari diritto degli altri comproprietari, per le finalità più disparate: per esempio per collocarvi un’antenna, stendervi biancheria, battervi tappeti, prendervi il sole.

Alla spesa occorrente alla manutenzione, alla coibentazione e alla ricostruzione del lastrico solare condominiale devono concorrere tutti i condomini, anche quelli che hanno un semplice negozio o quelli che non lo usano. Tutti infatti ottengono dal terrazzo un’utilità: la copertura dell’edificio. Quindi non conta tanto l’uso che se ne fa, ma la funzione che svolge.

Anche i proprietari dei negozi che non danno sulle scale o che non hanno mai avuto le chiavi per accedere al lastrico solare devono quindi contribuire, secondo la loro parte di millesimi, per i lavori di manutenzione sul terrazzo. La circostanza che altri condomini vi abbiano montato pannelli solari e antenne paraboliche non basta a integrare un uso esclusivo della parte comune del palazzo e a caricare solo su di loro le spese.

note

[1] Cass. sent. n. 2311/17 del 12.01.2017.

[2] Art. 1118 cod. civ.


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4 Commenti

  1. Il vostro articolo non è completo:
    Approfondendo il discorso si può affermare che se il lastrico è bene condominiale ex art. 1117 c.c.  la gestione (intesa come riparazione) seguirà il principio generale della c.d. tabella “A” o della tabella proprietà tabella generale. Purtroppo, la questione non è così semplice, infatti, è possibile che il lastrico solare ex art. 1117 c.c. copra solo una parte dell’edificio, in queste ipotesi, la spesa è ripartita solo a carico solo tra i proprietari che sono coperti dal lastrico (principio della verticale virtuale). Però, potrebbe accedere che una unità immobiliare è coperta solo in parte dal lastrico solare, in altri termini, potrebbe accadere che un appartamento ecc. è coperto da due lastrici solari uno che deve essere oggetto di manutenzione e l’altro che non deve essere oggetto di manutenzione.

  2. Se i lastrici sono due, vale a dire uno ad uso esclusivo e l’altro che copre la proprietà di colui che ha l’uso esclusivo sul primo: la ristrutturazione sul lastrico esclusivo va posta a carico per 1/3 al proprietario esclusivo e per i due terzi ai proprietari della verticale sottostante. Per il secondo lastrico invece che copre l’altra verticale l’intero verrà posto a carico di tutta la verticale sottostante compreso il proprietario dell’immobile che ha accesso al primo terrazzo e che lo utilizza in modo esclusivo.
    Mi pare giuridicamente logico applicare le tabelle millesimali attualmente in possesso dal condominio per proprietà e giammai quella per le scale. perché la ristrutturazione o le opere straordinarie riguardano sempre un quid che afferisce il diritto di proprietà, visto che per l’uso è già la norma civilistica ad attribuire la ripartizione 1/3 e 2/3. Se poi i condomini all’unanimità ritengono di voler far ricorso alla elaborazione di un ulteriore tabella per quel tipo di spese lo potranno fare. Ed applicarlo dopo la assoluta approvazione di tutti.

  3. Io vivo in un piccolo condominio di 2 piani e vivo al piano terra; il terrazzo (…o lastrico solare) del condomino del piano sopra al mio (1°piano) copre per 70% circa la mia camera fungendo da tetto mentre una parte va oltre il perimetro del mio appartamento cadendo su posti auto di proprietà di un altro condominio (preciso inoltre che tutto l?edificio “poggia” sui locali “garage” di proprietà ed uso esclusivo di un condomino non residente)
    Circa 11 anni fa la ex proprietaria ha ristrutturato il terrazzo “in economia” avvalendosi del genero “costruttore” e sia io sia il proprietario dei garage abbiamo contribuito alle spese; il tutto era stato messo a verbale dall’amm.re di allora ma tali “verbali” non sono più reperibili.
    Ora il terrazzo presente gli stessi problemi…ma noi condomini sottostanti dobbiamo nuovamente pagare?
    Inoltre…nell’arco di questi 10 anni io ho “ripulito” e riverniciato almeno una volta l’anno il soffitto della mia camera e sempre a mie spese arrivando, lo scorso anno, a decidere per la contro soffittatura visto che stava diventando impossibile vedere “pulita” la mia camera per più di 6 mesi consecutivi ma soprattutto per il fatto che soffro di una grave forma di asma e gli ambienti umidi (…e con muffe!!) sono per me un serio problema ….ovviamente anche quest’ultima spesa tutta a carico mio.
    Perché dobbiamo contribuire nuovamente?…e tutto quanto ho speso per il ripristino dei mie locali non viene considerato?

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