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Chi paga il condominio: il nudo proprietario o l’usufruttuario?

14 gennaio 2018


Chi paga il condominio: il nudo proprietario o l’usufruttuario?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 gennaio 2018



Ripartizione delle spese condominiali in caso di donazione o vendita con riserva di usufrutto: il decreto ingiuntivo a chi va notificato? 

Tuo padre ti ha donato la sua casa, ma si è riservato l’usufrutto vita natural durante. Siete così andati dal notaio e avete firmato il rogito. Ora però arriva la parte più difficile: la divisione delle spese connesse all’immobile. Tra tutte, quelle che più ti preoccupano sono quelle condominiali visto che tuo padre, oltre ad avere una scarsa memoria, non ha le capacità economiche per farvi fronte regolarmente. Poiché, con il passaggio di proprietà della casa, ora sei tu il nuovo titolare dell’abitazione, hai paura che l’amministratore ti possa notificare un decreto ingiuntivo per morosità. Cosa rischi? Per rispondere a questa domanda bisogna prima spiegare chi paga il condominio: il nudo proprietario o l’usufruttuario? È quello che cercheremo di spiegare in questo breve articolo di chiarimento sul tema. Un tema particolarmente sentito in molte famiglie visto che la donazione con usufrutto è anche una delle forme contrattuali più utilizzate dalle famiglie italiane per anticipare il lascito di immobili alla morte del titolare ed evitare le spese connesse alla successione.

Per stabilire chi paga il condominio tra nudo proprietario e usufruttuario dobbiamo rifarci al codice civile. È qui, infatti, che è contenuta tutta la normativa in merito alla divisione degli oneri condominiali tra i due soggetti.

Una prima norma [1] stabilisce che «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione».

In buona sostanza, spettano all’usufruttuario le spese di amministrazione ordinaria per la conservazione e il godimento delle parti comuni: si pensi al servizio di portineria, ai consumi delle utenze condominiali (la luce), alla pulizia delle scale, al giardinaggio, alla disinfestazione, alle piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano (ad esempio l’ascensore che di tanto in tanto si blocca, il portone che si inceppa o nella cui serratura si spettano le chiavi, la rottura del cancello automatico, ecc.).

Il vero e proprio condomino è quindi considerato l’usufruttuario.

Invece sono a carico del nudo proprietario le spese di manutenzione straordinaria, di riparazione straordinaria (sulla struttura) e di innovazione: si pensi al rifacimento del terrazzo, alla realizzazione di un ascensore, alla pulizia della facciata, alla coibentazione del lastrico solare, alla pittura degli esterni, alla riparazione dei balconi, ecc.

Tale regola deriva anche dalla applicazione della norma relativa al diritto di voto in assemblea dell’usufruttuario.

Le stesse regole valgono anche per il titolare del diritto di uso e di abitazione: ad esempio la moglie divorziata che ha ottenuto l’assegnazione della casa coniugale o la vedova superstite che rimane nell’abitazione che un tempo era il tetto coniugale.

Quanto abbiamo appena riferito è la regola relativa ai «rapporti interni tra usufruttuario e nudo proprietario». I rapporti invece tra questi e il condominio (cosiddetti «rapporti esterni») sono invece disciplinati in modo diverso. In particolare il codice civile [2] prevede la cosiddetta regola della «sussidiarietà passiva»: significa che l’amministratore può chiedere il pagamento di tutte le spese condominiali sia all’uno che all’altro, indifferentemente. Resta salvo il diritto, per chi abbia pagato, di rivalersi nei confronti dell’altro per la parte da questi dovuta secondo le regole relative, invece, ai rapporti interni che abbiamo visto sopra.

Secondo la Cassazione [3], l’assemblea condominiale non può prendere decisioni che interferiscano o modifichino i criteri di ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario.

note

[1] Art. 1004 cod. civ.

[2] Art. 67 c. 6 e 7 disp.att. cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 11717/1997.

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