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Ipoteca Agenzia Entrate Riscossione

15 gennaio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 gennaio 2018



Agenzia Entrate Riscossione: è illegittima l’ipoteca superiore al doppio dell’importo complessivo del debito.

L’ipoteca esattoriale, ossia quella iscritta da Agenzia Entrate Riscossione è una misura cautelare adottabile dall’Agente della riscossione ed è iscritta per un importo pari al doppio del credito per cui si procede. Essa può essere adottata solo se il credito per cui si procede non è complessivamente inferiore a 20.000,00 euro. Il valore va computato considerando tutti i ruoli affidati ad Agenzia delle Entrate-Riscossione, non solo quelli di natura fiscale, per cui valgono anche quelli previdenziali. Ai fini della soglia, non ha rilevanza il fatto che alcuni crediti siano oggetto di contestazione giudiziale, almeno in assenza di una sospensione, del giudice o amministrativa. L’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione è eseguibile anche se non sussistono i requisiti per l’espropriazione. L’espropriazione immobiliare non è ammessa per debiti di importo sino a 120.000,00 euro, e in nessun caso se l’immobile rappresenta l’unica abitazione principale del contribuente, ad eccezione degli immobili di lusso.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sull’immobile del debitore. Una recente sentenza dellaCommissione Tributaria Regionale del Lazio [1] ha precisato quali sono i limiti dell’ipoteca. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona e quando è legittima l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione.

Quando può essere iscritta l’ipoteca

L’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche se questi è proprietario di una minima quota (in tal caso però il valore dell’ipoteca non può superare il valore della quota del debitore).

Affinché l’ipoteca sia legittima è necessario che il debito vantato dall’Esattore per cartelle esattoriali non pagate e scadute (devono quindi essere decorsi almeno 60 giorni dalla loro notifica) sia superiore a 20mila euro. Se il contribuente ha un debito di 15mila euro, per esempio, non può mai subire il pignoramento della casa. In ogni caso, chi ha un debito superiore a tale limite ben può pagarne solo una parte in modo da farlo scendere al di sotto del detto e, quindi, non rischiare il pignoramento della casa.

Altro punto importante: l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione può essere iscritta solo se anticipata da un preavviso di ipoteca che deve essere notificato almeno 30 giorni prima dell’ipoteca stessa. L’iscrizione dell’ipoteca, invece, non deve essere comunicata. Senza il preavviso, l’ipoteca è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento.

Contrariamente a quanto si crede, l’ipoteca sulla prima casa da parte di Agenzia Entrate Riscossione è legittima. La legge infatti vieta solo il pignoramento sull’unico immobile di proprietà del debitore (a condizione che sia adibito a civile abitazione, sia di residenza e non accatastato nelle categorie A/8 e A/9).

L’ipoteca per debiti fiscali può essere iscritta anche se la casa è inserita in un fondo patrimoniale, benché i debiti si riferiscano ad attività lavorativa o imprenditoriale.

Ipoteca Agenzia Entrate Riscossione: quando è illegittima?

Prima di andare avanti nella lettura, ti consiglio di consultare la nostra guida sul Pignoramento immobiliare per debiti fiscali. Lì troverai molte istruzioni utili in merito alla possibilità, per l’Agenzia Entrate Riscossione, di iscrivere ipoteca e poi mettere all’asta la tua casa qualora dovesse vantare dei crediti nei tuoi confronti per cartelle esattoriali non pagate. Da quanto abbiamo finora detto possiamo desumere alcune regole pratiche che ci dicono quando l’ipoteca dell’Agenzia Entrate Riscossione è illegittima. Eccole elencate:

  • l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione è illegittima se il debito del contribuente è inferiore a 20mila euro;
  • l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione è illegittima se non è mai stato notificato il preavviso di ipoteca o se questo è stato notificato meno di 30 giorni prima;
  • l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione è nulla se il contribuente non ha mai ricevuto la previa cartella di pagamento o se il debito riportato nella cartella di pagamento è ormai prescritto;
  • se la casa è cointestata a due o più persone, il valore dell’ipoteca non può essere superiore alla quota del contribuente debitore. Pertanto, se l’immobile è in comunione ereditaria di due fratelli e uno di questi ha dei debiti fiscali, il valore dell’ipoteca non può superare il 50% del valore dell’immobile;
  • l’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione è illegittima se iscritta dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento o dopo 180 giorni dalla notifica dell’intimazione di pagamento. In realtà, su questo punto non tutti i giudici sono d’accordo. La legge prescrive che la cartella di pagamento abbia efficacia per massimo un anno e l’intimazione di pagamento per massimo 180 giorni; scaduti tali termini l’Agente della riscossione che voglia agire col pignoramento deve notificare un nuovo sollecito di pagamento. Tuttavia, l’ipoteca non è un atto di esecuzione forzata ma solo una misura cautelare, per cui – a detta di alcune sentenze – per essa non è necessario rispettare detti termini;
  • come vedremo più avanti nel corso di questo articolo l’ipoteca di Agenzia Entrate riscossione è nulla se sproporzionata rispetto al credito per il quale essa agisce;
  • l’ipoteca sulla casa è illegittima se il contribuente ha chiesto e ottenuto, prima di essa, una rateazione del debito o la sospensione della cartella da parte del giudice o lo sgravio della stessa da parte dell’ente titolare del credito.

Il valore dell’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione

L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore [2]. Per esempio, se il debito è di 100.000 euro, il valore dell’ipoteca è di 200.000 euro.

Tuttavia, secondo un indirizzo giurisprudenziale, non si può iscrivere ipoteca su un bene il cui valore sia notevolmente superiore a quello dell’ipoteca.

Per esempio, se l’Agenzia Entrate Riscossione vanta un debito di 20.000 euro e iscrive ipoteca per 50.000 euro su un bene che, invece, vale 1 milione di euro, l’ipoteca può essere annullata dal giudice per manifesta sproporzione. Il contribuente può far rilevare la notevole sproporzione già in sede di contraddittorio preventivo, all’atto del ricevimento del preavviso di ipoteca.

Ipoteca sproporzionata

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha precisato che il limite stabilito nel doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede, è un limite massimo fissato anche al fine di evitare un’eccessiva sproporzione fra il credito vantato dall’erario ed i beni aggrediti con il vincolo reale nel rispetto del principio della proporzionalità.

È quindi illegittima l’ipoteca “eccessiva” iscritta, per esempio, a fronte di un debito di centomila euro, su un immobile che vale 1 milione.

La natura cautelare dell’ipoteca induce a ritenere fondamentali i caratteri della proporzionalità e della ragionevolezza. Dunquese si supera il doppio dell’importo del credito, non solo si viola una norma di legge, ma si determina un eccessivo sacrificio vessando oltre misura il contribuente.

Un’ipoteca sproporzionata rappresenta un possibile abuso di diritto, un eccesso dei mezzi di tutela da parte dell’amministrazione creditrice nei confronti del contribuente; un simile  comportamento non è tollerabile, anche alla luce del principio costituzionale del giusto processo. Secondo la Cassazione non può infatti ritenersi “giusto” un processo frutto di abuso per l’esercizio in forme eccedenti, o devianti, rispetto alla tutela del diritto sostanziale.

Dunque, in caso di ipoteca eccessiva, l’agente della riscossione deve ridurre a proprie spese l’ipoteca.

Ipoteca prima casa

L’ipoteca può essere iscritta anche sulla prima casa, a condizione però che il debito del contribuente sia superiore a 20.000 euro. Si considera l’importo indicato nella cartella di pagamento. Questa previsione potrebbe rendere consigliabile, al cittadino, pagare subito una parte della morosità per far scendere l’importo complessivo del debito e quindi evitare l’ipoteca. Per esempio, se Tizio ha un debito di 27mila euro, versandone subito 8mila eviterebbe il rischio dell’ipoteca.

Comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca

Si precisa, infine, cha affinché l’ipoteca sia legittima, dopo la notifica della cartella di pagamento, l’Agenzia Entrate Riscossione deve attendere 60 giorni per verificare se il contribuente intende pagare bonariamente.

Inoltre l’Agenzia Entrate Riscossione, prima di iscrivere l’ipoteca, deve necessariamente informare di ciò il contribuente inviandogli una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria. Questa serve per consentirgli il diritto di difesa ed, eventualmente, sollevare le contestazioni del caso (come, appunto, quella sulla sproporzione tra il valore dell’immobile da ipotecare e il debito non saldato).

La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo. La mancata notifica del preavviso comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria.

note

[1] CTR Lazio sent. n. 5092/11/2017.

[2] Art. 77 DPR 602/1973.

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