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Lo sai che? Ereditare l’affitto: è possibile?

Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2018

Le ipotesi di subentro nel contratto di locazione a seguito della morte del proprietario o dell’inquilino.

Abiti un appartamento in affitto e il tuo proprietario muore. Puoi rimanere all’interno dell’appartamento o devi trovarti un’altra sistemazione? Al contrario, sei proprietario di un immobile dato in locazione e a seguito del decesso dell’inquilino non sai come comportarti con i suoi eredi. In altri termini: si può ereditare l’affitto? Ebbene, al decesso del locatore o del conduttore, in presenza di certe condizioni, è possibile ereditare l’affitto. Con i prossimi consigli cercheremo quindi di spiegare le differenti situazioni distinguendo i singoli casi. Per farlo occorre anzitutto distinguere due ipotesi: quella del decesso del proprietario/locatore e quella dell’inquilino/conduttore.

Il decesso del locatore

Locatore è il proprietario che ha dato in affitto l’immobile. In caso di suo decesso, gli eredi diventano proprietari dell’immobile ed, assieme alla proprietà, ereditano l’affitto già presente. Alla morte del proprietario, infatti, il contratto di locazione in essere risulta ancora esistente e valido fino alla scadenza prevista. Gli eredi del proprietario/locatore subentrano quindi nella identica posizione del defunto, diventando essi stessi i nuovi locatari. Il decesso del locatore non comporta alcuna cessione del contratto né tanto meno la sua risoluzione, bensì un semplicissimo subentro degli eredi al posto del vecchio proprietario. Gli inquilini non hanno quindi ragione di temere di dover trovare un’altra sistemazione.

Gli eredi del locatore che vogliono ereditare l’affitto, o più correttamente, che subentrano nel contratto di affitto, devono mettere in atto i seguenti adempimenti:

  • inviare una comunicazione con lettera raccomandata (meglio se con ricevuta di ritorno) all’Agenzia delle Entrate in cui esprimono chiaramente la loro volontà di subentrare nello stesso contratto;
  • nel caso in cui il contratto sia soggetto a cedolare secca, inviare al conduttore una comunicazione, sempre con raccomandata a/r, nella quale lo informano di essere i nuovi locatori e riferiscono l’intenzione di proseguire con la scelta della cedolare secca.

Il decesso del conduttore

Conduttore è colui che abita l’immobile in affitto. L’ipotesi di decesso del conduttore è prevista dal codice civile [1]. Secondo la legge italiana, se ricorrono tutti i seguenti requisiti:

  • la morte dell’inquilino,
  • il divieto di sublocazione,
  • una locazione che debba durare per più di un anno,

allora, gli eredi dell’inquilino, che non hanno intenzione di proseguire la locazione, entro tre mesi dalla morte, possono recedere dal contratto, inviando formale disdetta al proprietario dell’immobile. Dal momento in cui il proprietario riceve il preavviso devono però ancora trascorrere ulteriori tre mesi, trascorsi i quali, gli eredi non dovranno più pagare il canone di affitto.

Anche l’erede dell’inquilino, quindi, eredita l’affitto, o meglio vi subentra, salvo che non intenda recedere dal contratto di locazione, come spiegato.

Non tutti gli eredi hanno però il diritto di ereditare l’affitto dal defunto inquilino. Hanno diritto ad ereditare l’affitto, o più correttamente, a subentrare nel contratto di locazione, il coniuge, i parenti, gli affini e gli eredi, che convivevano con il conduttore abitualmente (è escluso pertanto il caso dell’erede che si sia trasferito presso l’immobile solo per assistere il conduttore o, in generale, per motivazioni transitorie). Pertanto occorre distinguere i due casi, a seconda che gli eredi fossero o meno conviventi abituali dell’inquilino defunto.

Eredi conviventi abituali del conduttore 

Gli eredi del conduttore defunto con lui conviventi abitualmente ereditano l’affitto, pertanto possono o scegliere di continuare la locazione e allora:

  • subentrano nel contratto di locazione;
  • non dovranno stipulare un nuovo contratto poiché subentrano nello stesso contratto già stipulato dal defunto e alle medesime condizioni;
  • non dovranno versare alcuna imposta.

Oppure, se non intendono diventare i nuovi inquilini al posto del defunto, possono:

  • esercitare il recesso (in tal caso gli eredi sono tenuti a pagare all’Agenzia delle entrate, l’imposta di registro per la risoluzione del contratto).

Eredi che non convivevano con il conduttore.

Il proprietario non è obbligato dalla legge a proseguire il contratto di locazione con gli eredi non conviventi, tranne che non sia lui stesso e gli eredi a volerlo. In caso di accordo tra le parti  infatti gli eredi non conviventi possono:

  • senza stipulare un nuovo contratto, procedere ad una cessione del contratto di locazione con il pagamento dell’imposta di registro.

Qualora gli eredi non vogliano proseguire il contratto, comunicheranno il recesso, e non dovranno versare nessuna imposta.

Qualora il defunto, unico conduttore, non abbia eredi/conviventi il contratto si ritiene estinto per legge.

La successione nel contratto di locazione, a seconda dell’uso (abitativo e non) è anch’essa disciplinata dalla legge [2].

note

[1] Art. 1614 cod. civ.

[2] Art. 6, Legge 392/1978 per gli immobili ad uso abitativo e art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo.


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