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Come si cancellano l’ipoteca e il pignoramento immobiliare

19 gennaio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 gennaio 2018



Con il pagamento del mutuo l’ipoteca si estingue automaticamente e la banca deve chiedere la cancellazione: ma cosa accade nel caso di pagamento del debito a seguito di pignoramento immobiliare?

La legge impone al creditore, una volta ricevuto il pagamento del dovuto, di consentire la liberazione del bene dall’ipoteca iscritta a garanzia del credito e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità [1].

Se il debito per il quale era stata iscritta ipoteca (per esempio a seguito di concessione del mutuo) viene adempiuto, l’ipoteca si estingue ma, fino a quando non viene materialmente cancellata dai pubblici registri, essa rimane trascritta e l’immobile risulta ancora ipotecato.

Se nel frattempo l’immobile è stato pignorato, il pagamento non estingue immediatamente il pignoramento (come avviene per l’ipoteca) ma è necessario un atto giudiziale e poi la cancellazione dai pubblici registri.

Il permanere dell’iscrizione dell’ipoteca e del pignoramento risulta pregiudizievole per la circolazione del bene stesso (oltre che per l’immagine del proprietario), potendo i terzi ignorare la vera situazione del rapporto obbligatorio ed essendo, anzi, generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo e quindi all’esistenza di un debito non pagato e di un’ipoteca ancora vigente.

Ecco perché la legge impone al creditore, una volta estinto il debito, di consentire la liberazione dei beni dall’ipoteca e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità.

Vediamo come si traduce l’obbligo della banca di svincolare il bene a seguito di pagamento del mutuo nei diversi casi di ipoteca e di pignoramento immobiliare.

Cancellazione ipoteca: obbligo della banca

Nel caso dell’estinzione dell’ipoteca per il pagamento del mutuo, il legislatore ha previsto un’apposita procedura caratterizzata da uno specifico dovere di attivazione della banca al fine della liberazione del bene dal vincolo, dall’automatica cancellazione da parte del Conservatore dei registri immobiliari, nonché dalla riduzione dei costi per i consumatori (superfluità dell’intervento notarile e spese per l’eliminazione della formalità).

La cancellazione dell’ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo può avvenire alternativamente mediante la procedura automatica di cancellazione oppure mediante atto notarile.

Di seguito esaminiamo esclusivamente la procedura automatica di cancellazione delle ipoteche per la quale non è necessario ricorrere al notaio ed è senza oneri e spese per il mutuatario [2].

Tale disciplina non è applicabile nei casi in cui il creditore sia una persona fisica oppure una persona giuridica o un ente non lucrativo che non svolge attività bancaria o finanziaria.

La procedura di cancellazione automatica si applica alle ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti che siano stati emessi e che siano:

  • fondiari o ordinari;
  • concessi da una banca, una finanziaria od un ente di previdenza obbligatoria;
  • stipulati o accollati a seguito di frazionamento (ad esempio quelli stipulati dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione).

Anche se il cliente della banca non ha ancora finito di pagare il mutuo (o, magari, non lo ha mai pagato), ha comunque diritto di chiedere la cancellazione automatica nel caso di ipoteche iscritte da oltre 20 anni e che non sono state rinnovate dal creditore.

Procedura di cancellazione automatica ipoteca

Alla scadenza del termine, se il debitore ha pagato interamente la somma prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue e la banca avvia la procedura per la cancellazione automatica dell’ipoteca, salvo che, in presenza di un giustificato motivo, abbia interesse a far sì che l’ipoteca non venga cancellata.

Se la banca non ha interesse a mantenere la garanzia ipotecaria, deve:

  • rilasciare al debitore una quietanza in cui attesta la data di estinzione del mutuo;
  • entro 30 giorni da tale data deve trasmettere all’Agenzia del territorio ove è iscritta l’ipoteca la comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo, avvisando contemporaneamente il debitore.

Tutto ciò senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio.

Decorso il termine di 30 giorni, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, verificata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo e in mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di estinzione.

Per le ipoteche iscritte da oltre 20 anni e non rinnovate, a decorrere dal 2 maggio 2012, il creditore entro 6 mesi dalla data in cui ne ha ricevuto richiesta da parte del debitore mediante lettera raccomandata A/R e salvo che ricorra un giustificato motivo ostativo da comunicare al debitore medesimo, trasmette al direttore dell’ufficio la comunicazione attestante la data di estinzione dell’obbligazione ovvero l’insussistenza di ragioni di credito da garantire con l’ipoteca.

Cancellazione pignoramento immobiliare: obbligo della banca

Una recente pronuncia della Cassazione [3] ha precisato che la procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca da parte della banca, come appena descritta, non è applicabile anche per la cancellazione del pignoramento immobiliare.

L’obbligo della banca di liberare l’immobile si riferisce non solo alle garanzie reali (pegno e ipoteca), ma più in generale ad “ogni vincolo che comunque limiti la disponibilità” dei beni del debitore e, quindi, anche al pignoramento immobiliare.

Di conseguenza, il creditore che ha ricevuto il pagamento deve consentire la liberazione dal pignoramento, ma le modalità con cui questa si realizza e i suoi presupposti sono profondamente diversi da quelli sopra descritti con riguardo all’ipoteca:

  • il pagamento del debito estingue immediatamente anche la garanzia ipotecaria (e la cancellazione ha natura, dunque, di pubblicita’-notizia) ma non ripercuote automaticamente i suoi effetti sul pignoramento  trascritto o sul processo di espropriazione forzata pendente, per la cui chiusura occorre necessariamente l‘intervento giudiziale;
  • mentre la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria trova fondamento in un atto negoziale del creditore, quella della trascrizione del pignoramento si basa su un provvedimento giurisdizionale di estinzione del processo esecutivo.

Nell’espropriazione forzata, quindi, il consenso del creditore prende la forma dell’atto di rinuncia agli atti esecutivi. Per il principio di libertà delle forme processuali, non occorre che la rinuncia agli atti esecutivi sia espressa con atto pubblico o scrittura privata autenticata e, dunque, non ci sono costi inerenti alla formazione dell’atto, il quale non sconta nemmeno (come la consequenziale estinzione del processo) tributi ulteriori rispetto al contributo unificato (versato al momento della presentazione dell’istanza di vendita).

Proprio perché il creditore non sostiene spese per rinunciare agli atti esecutivi, il debitore non é tenuto ad anticipare alcunché, né ad offrire alcun rimborso al fine di conseguire la rinunzia.

Se la banca non rinuncia agli atti esecutivi

In difetto di un atto di rinuncia da parte del creditore,  il debitore esecutato può proporre opposizione all’esecuzione e il creditore che abbia ingiustificatamente rifiutato il proprio consenso soggiace a responsabilità risarcitoria, eventualmente anche per lite temeraria.

In definitiva, il consenso del creditore alla liberazione degli immobili dal pignoramento é – per natura, modalità ed effetti – profondamente diverso dall’assenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.

L’iniziativa per la cancellazione del pignoramento spetta al creditore che ha ricevuto il pagamento e non al debitore, il quale – soddisfacendo integralmente la pretesa creditoria – ha diritto a che sia innescato il procedimento che, attraverso l’ordinanza del giudice dell’esecuzione di estinzione del processo esecutivo, conduce alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole.

Entro quanto tempo la banca deve rinunciare

Poiché la legge non fissa un termine per la presentazione della rinunzia al giudice dell’esecuzione, in mancanza di specifiche pattuizioni tra le parti, si applicano i principi di correttezza e buona fede, in base ai quali il creditore deve salvaguardare il diritto del debitore di conseguire in tempi ragionevolmente contenuti la liberazione dagli effetti pregiudizievoli del pignoramento.

Il creditore è, quindi, tenuto ad agire tempestivamente, considerando le circostanze concrete e, in particolare, lo stato del processo esecutivo pendente. Infatti, si deve assolutamente evitare che dalla prosecuzione della procedura (la quale, come detto, non si arresta automaticamente per effetto del sopravvenuto pagamento) possa derivare un irreparabile danno all’esecutato.

L’esigenza di procedere celermente alla rinuncia agli atti esecutivi trova ulteriore giustificazione nella salvaguardia dell’interesse dell’esecutato ad evitare che nella procedura – ancora pendente nonostante il pagamento – possano intervenire altri creditori.

Il debitore potrebbe esigere immediatamente il deposito della rinuncia del pignorante, anche rappresentandogli circostanze che determinino l’urgenza di estinguere la procedura e di ottenere la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

note

[1] Art. 1200 cod. civ.

[2]  Art. 40 bis c. 5 TUB.

[3] Cass. ord. n. 27545/2017.


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