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Casa in eredità: obblighi e adempimenti

15 gennaio 2018


Casa in eredità: obblighi e adempimenti

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 gennaio 2018



Cosa comporta la successione di un immobile: le conseguenze sul piano fiscale, sull’affitto, sull’imposta, sui debiti e sulle dichiarazioni.

Quando muore un parente, e ancor di più un genitore, c’è un primo momento di sbandamento, naturale conseguenza per lo sconforto dovuto alla perdita del caro. Tuttavia, quando la vita torna nei suoi normali binari, pur con il grave peso che i ricordi portano sempre con sé, è il momento di prendersi cura del patrimonio ereditario e di regolarizzare – soprattutto – gli aspetti fiscali-burocratici. Gli adempimenti sono più complessi quando in successione ricadono immobili: terreni, case e appartamenti richiedono una serie di incombenze che spesso, per non complicarsi troppo la vita, vengono delegate a professionisti. Tra dichiarazione di successione, imposte, eventuali contratti di affitto, volture di utenze di luce, acqua e gas il rischio di dimenticare qualcosa è elevato. Ecco dunque questa guida dedicata a elencare quali sono gli obblighi e gli adempimenti per la casa in eredità.

Dichiarazione di successione e trascrizione nei Registri Immobiliari

Tutte le volte in cui, nel patrimonio del defunto è presente un immobile, è necessario effettuare la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso [1]. Il passaggio di proprietà andrà poi trascritto nei pubblici registri immobiliari. In particolare, gli eredi o gli altri soggetti obbligati a presentare la dichiarazione di successione devono richiedere entro 30 giorni dalla sua presentazione, la voltura catastale relativamente agli immobili o ai diritti immobiliari compresi nella successione.

L’Agenzia delle Entrate richiede invece la trascrizione nei registri immobiliari del certificato di successione da esso predisposto sulla base della dichiarazione, entro 60 giorni dalla presentazione; la trascrizione è richiesta ai soli fini fiscali.

Per la trascrizione e la voltura sono dovute le imposte ipotecaria e catastale.

Imposta sulle successioni

Se l’intero valore della successione è inferiore a 1milione di euro non si pagano imposte sulla successione (quindi all’immobile in eredità vanno aggiunti tutti gli altri beni, detratte le passività eventualmente lasciate dal defunto).

Retratto successorio

Se uno coerede vuol vendere la sua quota degli immobili che fanno parte dell’eredità deve notificare la proposta di vendita con l’indicazione del prezzo agli altri coeredi. Questi avranno il diritto di prelazione, cioè di comperare al prezzo indicato prima di eventuali terzi interessati, entro due mesi dalla notifica. Se il coerede venditore non ha fatto la notifica gli altri coerenti hanno il diritto di riscattare la quota del terzo finché dura lo stato di comunione e comunque entro i 10 anni dall’apertura della successione.

Diritto del coniuge convivente

Se il defunto ha lasciato ancora in vita il proprio coniuge, questi ha diritto di continuare a vivere nell’immobile vita natural durante; gli altri coerenti (ad esempio i figli) non potranno mandarlo via. È quello che si chiama «diritto di abitazione del coniuge superstite».

Regime patrimoniale dei coniugi

Se il defunto ha lasciato ancora in vita il coniuge, il regime patrimoniale prescelto dalla coppia influisce sulla quota del bene che va in successione. Difatti, se la coppia era sposata in regime di comunione, nell’eredità entra solo il 50% della casa (mentre l’altro 50% resta di proprietà esclusiva del coniuge superstite); invece se la coppia era in separazione dei beni, la successione coinvolge il 100% della proprietà del bene.

Aggiornamento dell’anagrafe condominiale

Gli eredi dovranno comunicare all’amministratore di condominio i propri dati dopo la divisione del bene. Ciò ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.

Contratto di affitto

Se l’appartamento era stato dato in affitto, l’inquilino mantiene il diritto a rimanere dentro l’immobile fino alla naturale scadenza e salvo proroga. Dal versante del conduttore nulla cambia quindi. Inoltre il trasferimento del contatto di locazione agli eredi non comporta alcun adempimento di tipo fiscale. L’imposta sul reddito da locazione, cessata per la persona deceduta, viene imputata al successore, che però può scegliere il regime fiscale – e quindi eventualmente optare per la cedolare secca – entro 30 giorni dal decesso. Non bisogna quindi presentare il modello di registrazione locazioni immobili (Rli): il subentro rileverà poi alla successiva scadenza del contratto, nel caso di nuova stipula del contratto di affitto. L’erede quindi potrà continuare a riscuotere il canone, indicando in dichiarazione il reddito percepito. Dovrà invece pagare a proprio nome l’eventuale imposta di registro, se non versata in anticipo.

Se, viceversa, il defunto non era il proprietario dell’appartamento bensì l’affittuario e in casa con lui vi erano familiari o conviventi, questi hanno diritto a proseguire il contratto di affitto a proprio nome. Viceversa, se non c’erano familiari o conviventi e quindi il defunto viveva da solo, il contratto di locazione si scioglie automaticamente al momento del decesso.

Utenze acqua, luce e gas

Spesso succede che, alla morte del proprietario di un appartamento, le utenze continuino a lungo ad essere intestate all’originario titolare dell’immobile, almeno fino a quando il bene non viene diviso tra gli eredi. Solo il nuovo intestatario provvede poi a effettuare il cambio di intestazione della luce, acqua e gas. La legge nulla dice a riguardo, non impone cioè termini perentori per la disdetta; pertanto, se si pagano regolarmente le utenze, non sorgono problemi o contestazioni. In ogni caso, per regolarizzare la situazione, è sempre bene chiedere la voltura. Con la voltura si ha il subentro degli eredi nello stesso contratto ed alle stesse condizioni. Il subentro può essere gratuito (eccetto il caso in cui l’erede non sia familiare/convivente del defunto) o può comportare costi variabili (tra oneri amministrativi e spese richieste dal singolo operatore) in base al fornitore. In alternativa, si può fare la disdetta del contratto, che comporta l’interruzione della fornitura di elettricità o gas.

Pignoramento prima casa

Deve fare molta attenzione l’erede che ha degli insoluti con l’Agenzia Entrate Riscossione. Difatti, nel momento in cui questi diventa proprietario di un immobile a titolo di successione, la sua precedente casa cessa di essere “prima casa”. In tal caso, in presenza di un debito per cartelle esattoriali superiore a 120mila euro, rischia il pignoramento di entrambi i beni. Sul punto si rinvia all’articolo Quando il fisco può pignorare la prima casa.

Tributi locali e condominio 

Prima che l’immobile venga diviso e diventi di proprietà di un determinato erede è possibile chiedere l’esenzione dal pagamento della tassa rifiuti (Tari). La richiesta di cessazione per decesso del titolare (da presentare entro il 30 giugno dell’anno successivo al decesso stesso) è valida solo se la casa è sgombra e con utenze staccate. Le annualità precedenti restano comunque dovute.

Sul fronte Imu e Tasi, invece, le variazioni non devono essere presentate per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione (sono gli stessi uffici delle Entrate a trasmetterne copia al Comune competente).

Nel caso in cui il defunto aveva fatto ristrutturare casa e stava beneficiando della detrazione del 50% sulle spese per i lavori, la detrazione non fruita si trasferisce per il residuo agli eredi.

Canone Rai

Come a tutti noto, il Canone Rai viene riscosso tramite la bolletta della luce. Se gli eredi non intendono disdire l’utenza della luce ma, nello stesso tempo, dentro l’appartamento non vive nessuno, non bisogna pagare il canone Rai. A tal fine bisogna presentare una dichiarazione sostitutiva all’Agenzia delle Entrate (tramite modalità telematica) per affermare che nell’abitazione non è presente alcun apparecchio Tv. Per aver effetto sull’intero anno, la dichiarazione dev’essere presentata tra il 1° luglio e il 31 gennaio. Nel caso di voltura, invece, l’erede – che già paga il canone per l’abitazione in cui risiede – potrà compilare la dichiarazione con i propri estremi.

note

[1] Non c’è obbligo di dichiarazione se l’eredità è devoluta (per legge o testamento) al coniuge e/o ai parenti in linea retta del defunto e se l’attivo ereditario ha un valore non superiore a 100mila euro e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

Autore immagine: Pixabay.com


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