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Se vendo la casa, la seconda diventa prima?

16 Gennaio 2018


Se vendo la casa, la seconda diventa prima?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Gennaio 2018



Benefici fiscali, bonus e impignorabilità della prima casa: che succede se chi ha due immobili ne vende uno?

Hai due case di cui sei diventato proprietario in momenti diversi. Su quella acquistata per prima stai usufruendo dei benefici fiscali e, finché è stata anche l’unica, l’hai messa al riparo dal pignoramento dell’Agenzia Entrate Riscossione. Ora però vorresti venderla; così facendo, la seconda casa diventerebbe “prima”, ossia l’unica di tua proprietà. Ti chiedi però quali benefici potresti spostare su di essa e se valgono ugualmente le agevolazioni precedentemente sfruttate. In altre parole, il tuo problema è il seguente: se vendo la casa, la seconda diventa prima? Per rispondere a questa – tutt’altro che scontata – domanda dobbiamo distinguere a seconda del tipo di agevolazione prevista dalla legge. Vediamo quali sono le problematiche principali che possono verificarsi.

Esenzione pagamento tasse sulla casa

La legge prevede l’esenzione dal pagamento della Tasi e dell’Imu per l’abitazione principale. Tali imposte si pagano sempre, invece, sulla seconda casa (per quanto tuttavia riguarda la Tasi, il Comune ha la possibilità di abolirla o ridurla se l’abitazione ha un solo occupante o viene utilizzata per uso stagionale o in modo discontinuo per brevi periodi).

Il concetto di «abitazione principale» (quella cioè su cui non si pagano le tasse sulla casa) è diverso dal concetto di «prima casa». Nell’abitazione principale bisogna fissare necessariamente la propria residenza o quella della famiglia. La «prima casa» è invece semplicemente quella acquistata per prima in ordine cronologico.

Pertanto, chi vende la prima casa, quella cioè ove prima abitava, non può spostare automaticamente le agevolazioni fiscali sulla seconda casa, a meno che quest’ultima:

  • diventi l’abitazione principale ossia vi venga trasferita la residenza;
  • non sia accatastata nelle categorie A1, A8 e A9.

Nel caso in cui i due coniugi abbiano la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Viceversa, se ciascuno dei due coniugi (o delle parti dell’unione civile) è proprietario di una casa in cui ha residenza anagrafica e dimora abitualmente e queste sono ubicate in Comuni diversi, entrambi possono fruire, ciascuno per la propria abitazione, delle agevolazioni per l’abitazione principale.

Da quanto appena detto, si può facilmente comprendere che Imu e Tasi non solo si pagano sulla seconda casa, ma anche sulla prima casa se questa è priva dei requisiti dell’abitazione principale.

Bonus acquisto prima casa

La legge prevede l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Per usufruire del bonus «prima casa» è necessario che:

  • l’immobile acquistato non sia di lusso;
  • l’acquirente non sia già proprietario di altro immobile nello stesso Comune;
  • l’acquirente non possegga altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con l’agevolazione «prima casa».
  • l’acquirente abbia la residenza oppure lavori nel Comune ove è situato l’immobile oppure vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Se si vuole acquistare una seconda casa con il bonus prima casa è necessario:

  • vendere la prima casa entro un anno dall’acquisto della seconda casa;
  • la seconda deve trovarsi in un Comune diverso da quello ove è la prima (in corso di vendita).

Benché la legge, come detto, esclude la possibilità di avere il bonus prima casa anche sulla seconda casa, a meno che la prima non sia venduta entro un anno, la Cassazione ha detto che, se nella prima casa non si può abitare, è possibile usufruire dell’agevolazione fiscale anche sull’acquisto della seconda. La Suprema Corte ha precisato [1] che si deve trattare di una inidoneità dell’immobile dovuta a circostanze oggettive (ad esempio, si pensi a una casa inabitabile) o a circostanze soggettive (ad esempio, si pensi all’allargamento della famiglia con la nascita di ulteriori figli che renda necessario avere un immobile più ampio). Leggi Bonus prima casa: si può avere due volte l’agevolazione?

Anche l’Agenzia delle Entrate, inizialmente orientata su posizioni più rigide [2], ha sposato il pensiero della Cassazione stabilendo [3] che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non può più essere abitato.

Pignoramento prima casa

Ultima questione riguardo la possibilità di pignoramento della prima casa. In base al decreto del Fare del 2013 [4], la casa del contribuente non è pignorabile da parte dell’Agente della riscossione (di qualsiasi importo sia il debito) a patto che questa:

  • sia l’unica casa di proprietà: il contribuente quindi non deve essere proprietario di altri immobili, terreni o abitazioni anche per semplici quote;
  • vi sia fissata la residenza
  • sia accatastata come civile abitazione
  • non rientri nelle categorie A/8 e A/9.

Chi ha una sola casa di proprietà può subire l’ipoteca da parte dell’Esattore ma non il pignoramento. Nel momento in cui però ne acquista una seconda, entrambe possono essere pignorate (a patto che la somma del loro valore sia almeno di 120mila euro e il debito complessivo sia pari o superiore a 120mila euro).

La vendita della prima casa determina slittamento del beneficio dell’impignorabilità sulla seconda a condizione che questa presenti i requisiti di cui abbiamo appena detto: vi deve essere fissata la residenza, deve essere adibita a civile abitazione e non deve essere accatastata A/8 e A/9.

note

[1] Cass. ord. 14740/17 del 13.06.2017.

[2] Ag. Entrate, Risoluzione n. 86/E del 20.08.2010

[3] Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017.

[4] Dl n. 69/2013.


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