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Se vendo la casa prima nei 5 anni cosa succede?

16 gennaio 2018


Se vendo la casa prima nei 5 anni cosa succede?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 gennaio 2018



Conseguenze in caso di vendita della prima casa acquistata con l’agevolazione fiscale prima dei cinque anni previsti dalla legge.

Hai acquistato la prima casa con il cosiddetto «bonus prima casa» – l’agevolazione fiscale che consente di ottenere l’Iva al 4% o, in alternativa, l’imposta di registro al 2% – ma ora vorresti rivederla. Non sono passati molti anni dal rogito, sicuramente meno di cinque. Sai bene però che la normativa ti vieta di vendere la casa prima di 5 anni, a pena di perdita delle agevolazioni. In altre parole, se dovesse cedere l’immobile sarai costretto a pagare al fisco tutte le imposte che prima ti sono state scontate. Sai anche però che, se il contribuente si attiva immediatamente – prima di un eventuale accertamento – può evitare quantomeno le sanzioni e, in alcuni casi, può anche procedere alla vendita prima del termine fissato dalla legge. In questo articolo tratteremo proprio questo argomento e cercheremo di rispondere al tuo legittimo quesito: se vendo la casa prima dei 5 anni cosa succede? Nello stesso tempo proveremo a offrirti le soluzioni per evitare di dover pagare al fisco somme particolarmente elevate. Ma procediamo con ordine.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in una forte agevolazione fiscale che consente, all’atto dell’acquisto dell’abitazione di residenza, di ottenere un notevole sconto sulle tasse da pagare sull’atto di compravendita. In particolare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva si ha diritto a pagare:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (piuttosto che al 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Invece se si acquista dal costruttore (ossia da un’impresa, con vendita soggetta a Iva) si ha diritto a pagare:

  • Iva ridotta al 4% (anziché al 10% o al 22% a seconda dell’immobile)
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

In cosa consiste il bonus prima casa

Per usufruire del bonus «prima casa» è necessario che:

  • l’immobile acquistato non sia di lusso (non nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
  • l’acquirente non sia già proprietario di altro immobile nello stesso Comune;
  • l’acquirente non possegga altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con l’agevolazione «prima casa»;
  • l’acquirente abbia la residenza oppure lavori nel Comune ove è situato l’immobile oppure vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Se si vuole acquistare una seconda casa con il bonus prima casa è necessario:

  • vendere la prima casa entro un anno dall’acquisto della seconda casa;
  • la seconda deve trovarsi in un Comune diverso da quello ove è la prima (in corso di vendita).

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve

appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Divieto di vendita della prima casa prima di 5 anni

Chi acquista un immobile con il «bonus prima casa» non può rivenderlo prima di cinque anni (salvo quanto si dirà a breve). In caso contrario si perdono le agevolazioni fiscali e si subisce un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia chiederà al contribuente il pagamento delle imposte non pagate al momento del rogito più una sovrattassa.

Che succede in caso di vendita della prima casa nei primi 5 anni 

In particolare, se il proprietario vende la prima casa prima di cinque anni è tenuto a pagare le seguenti imposte:

  • imposta di registro
  • imposta ipotecaria
  • imposta catastale
  • una sovratassa pari al 30% delle imposte non versate.

Quando si può vendere la prima casa prima di cinque anni

La prima casa si può vendere prima dei cinque anni senza perdere l’agevolazione fiscale nei seguenti casi:

  • se il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di prima casa, proceda all’acquisto (o riceve la donazione) di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (che deve avere i requisiti della precedente casa);
  • se il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale

Come non pagare la sovrattassa

Se il contribuente procede alla vendita della prima casa prima dei cinque anni e, entro l’anno successivo, non riesce ad acquistarne un’altra può evitare di pagare la sovrattassa (ma dovrà comunque corrispondere le imposte non versate) a condizione che, prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate manifestando l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile e richiedendo la riliquidazione dell’imposta; l’ufficio provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto senza irrogare le sanzioni.

In alternativa, entro il termine di un anno, può chiedere il ravvedimento operoso sulle sanzioni.

Vendita, nei 5 anni successivi all’acquisto, di una pertinenza

Se il contribuente, prima dei cinque anni, vende solo una pertinenza scatta la decadenza dell’agevolazione con recupero della maggiore imposta relativamente alla pertinenza stessa; l’eventuale acquisto successivo di una nuova pertinenza, pur non potendo fruire del credito d’imposta, può essere effettuato, ricorrendone i requisiti, applicando l’aliquota agevolata.

Cessione della nuda proprietà

Vediamo ora che succede se, prima dei cinque anni, il contribuente vende solo la nuda proprietà ma conserva l’usufrutto sulla casa. Si avrà, in tal caso, la decadenza dall’agevolazione fiscale salvo che il venditore proceda ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Cessione della prima casa a seguito di separazione o divorzio

Spesso, negli accordi di separazione o divorzio tra i coniugi, vi è l’impegno del proprietario della casa di trasferirla all’ex anche a titolo di mantenimento. Che succede in un caso del genere se l’immobile era stato acquistato con il bonus prima casa? Se uno dei due coniugi trasferisce la propria quota di possesso della casa coniugale all’altro, non si ha decadenza dall’agevolazione per il coniuge cedente anche se questi non riacquista un nuovo immobile.

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