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Tecnici del condominio: posso rifiutarmi di farli entrare in casa?

21 gennaio 2018


Tecnici del condominio: posso rifiutarmi di farli entrare in casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 gennaio 2018



Nella ricerca delle cause delle infiltrazioni da tubature che fanno sgocciolare acqua nell’appartamento di sotto l’amministratore non ha potere coercitivo salvo l’ordine del giudice.

Sono state notate delle infiltrazioni di acqua nell’appartamento sotto al tuo; il proprietario sostiene che si tratta di perdite provenienti dalle tue tubature. Gli hai già detto che non sei disposto a scassare il pavimento solo per assecondare le sue convinzioni che, anche a detta del tuo idraulico, sono del tutto errate. Il pressing dura ormai da diversi giorni e il vicino ha fatto intervenire anche l’amministratore di condominio, il quale vuol accedere al tuo appartamento con un tecnico di propria fiducia per eseguire dei rilievi e verificare se si tratta effettivamente di un guasto al tuo bagno o alle condutture condominiali. Non hai però alcuna intenzione di far entrare sconosciuti in casa, tantomeno per questa vicenda. L’amministratore ti ha diffidato con un telegramma col quale ti ha anticipato l’orario e il giorno in cui tenterà l’accesso con l’idraulico, ma è tua intenzione ignorare l’invito e non aprire la porta. A cosa vai incontro? Ci si può rifiutare di far entrare in casa i tecnici del condominio? In questo articolo ti forniremo tutte le spiegazioni per risolvere il problema e comprendere quando e se sussiste, da parte tua, una responsabilità per la mancata collaborazione nel rilevamento del danno da infiltrazioni.

In generale nessuno può imporre al proprietario di un appartamento di far entrare nella propria abitazione il vicino di casa, l’amministratore o i relativi tecnici, neanche se lo scopo è quello di accertare perdite di acqua che causano infiltrazioni. L’amministratore, pur nella sua carica di rappresentante del condominio e, quindi, dell’interesse collettivo di tutti i proprietari, resta un semplice professionista privato, privo di alcun potere coercitivo che, a tutto voler concedere, potrebbe avere solo un pubblico ufficiale (peraltro non sempre). L’amministratore, quindi, non può ordinare al condomino di aprirgli la porta e se usasse la forza sarebbe responsabile penalmente.

È bene peraltro sottolineare che l’amministratore di condominio non ha alcun potere di intervento nelle vertenze “private” tra condomini, non potendo fungere da paciere né da arbitro o da elemento di pressione. L’unico caso in cui l’amministratore deve intervenire è quando le perdite provengono dalle parti comuni dell’edificio (ad esempio il terrazzo); in tal caso, in qualità di custode del palazzo, è tenuto a prendersi cura e a rappresentare gli interessi dei proprietari di tutti gli appartamenti, dovendo a tal fine verificare, anche attraverso i propri periti, l’entità dei danni, per stabilire se risarcire e in che misura.

Tuttavia, ferma restando l’inviolabilità del domicilio, bisogna essere consapevoli che, nel caso in cui si dovesse successivamente accertare che i danni prodotti alla proprietà altrui dipendono proprio dall’appartamento in questione, scatterebbe l’obbligo del risarcimento, risarcimento che è tanto più elevato quanto maggiore è stato il ritardo nell’intervento. Dunque, dovrebbe essere interesse dello stesso proprietario dell’immobile “incriminato” escludere ogni dubbio in merito ad eventuali responsabilità e alla riconducibilità, al proprio bene, delle lamentate infiltrazioni.

Si tenga tuttavia presente che l’amministratore di condominio o lo stesso vicino del piano inferiore potrebbero comunque ricorrere sempre al giudice, con un ricorso in via d’urgenza (si chiama «ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile»), affinché ordini al proprietario dell’appartamento di aprire la porta al loro tecnico di fiducia o a quello nominato dallo stesso tribunale. In questo caso, essendovi un provvedimento del giudice, non ci si può sottrarre all’obbligo e bisognerà consentire l’accesso dentro l’appartamento. Diversamente si commette reato, quello di mancata ottemperanza all’ordine dell’autorità giudiziaria.

Ultima questione di non scarsa importanza: le spese di ricerca del guasto relativo a una tubazione devono essere sostenute solo dal proprietario e non dal danneggiato.


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1 Commento

  1. l’articolo è chiaro su responsabilità e doveri conseguenti per danneggiato e danneggiante. Ma nel caso in cui la ricerca del guasto e la riparazione debba essere eseguita in un appartamento terzo in cui le tubature passano sotto il pavimento solo per questioni di servitù?
    Grazie

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