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Svendita casa per necessità di soldi: si può revocare?

24 gennaio 2018


Svendita casa per necessità di soldi: si può revocare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 gennaio 2018



La rescissione del contratto per stato di pericolo o per stato di bisogno; quest’ultima scatta quando il prezzo di vendita è meno della metà del valore effettivo del bene.

Avevi urgenza di avere una grossa somma di denaro liquido per pagare tutti i debiti accumulati durante l’attività lavorativa. Il timore di fallire e la possibilità che il tribunale potesse mettere all’asta la tua casa, costringendo te e la tua famiglia ad andare a vivere altrove, non ti ha fatto dormire la notte. Non in ultimo avevi l’urgenza di impedire che i tuoi figli venissero a conoscenza di questa brutta situazione, vergognandosi del loro padre. Nello stesso tempo nessuna banca ti voleva dare un finanziamento. Così l’unica soluzione che hai trovato è stata quella di vendere casa a una persona che, sapendo delle tue condizioni, ti ha offerto un terzo del suo effettivo valore. È stato un contratto iniquo ma non hai avuto scelta. Ora però che hai rimesso a posto i conti, ti chiedi se quel contratto sia valido o se puoi, al limite, restituire all’acquirente la sua somma e riprenderti la tua casa. In altre parole, la svendita della casa per la necessità di soldi si può revocare? Di tanto parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo come la legge tutela chi,  a causa della sorte avversa, è costretto a vendere i propri beni (gioielli, quadri, oggetti di valore, terreni, appartamenti, auto) a prezzi irrisori pur di recuperare la liquidità necessaria a coprire i debiti.

Innanzitutto possiamo dire che svendere un oggetto, una casa o qualsiasi altro bene è pienamente legale e lecito. La legge lascia le parti libere di contrattare qualsiasi prezzo vogliano, anche al di sotto o al di sopra dei prezzi di mercato. Il contratto è dunque  valido. Ricordiamo infatti che, ai sensi del codice civile, il contratto è nullo solo quando vengono violate norme imperative, regole di ordine pubblico o di buon costume, oppure perché mancano gli elementi essenziali (ad esempio l’oggetto o il prezzo).

Dall’altro lato non si può neanche dire che il contratto è invalido per annullabilità: le parti erano infatti entrambe capaci di intendere e volere, non vi è stata nessuna violenza o dolo ai danni del contraente debole (quello cioè che decide di svendere la casa) né questi ha commesso un errore nell’indicare il prezzo di vendita (egli effettivamente si è accontentato di un prezzo irrisorio).

La legge tuttavia non ammette che possano essere vincolanti accordi contrattuali palesemente iniqui. Per questi casi la la legge prevede un rimedio che si chiama rescissione del contratto.

La rescissione consente di sciogliersi dal contratto concluso a condizioni inique, ossia non eque.

A regolare il funzionamento della rescissione è il codice civile che, appunto, si occupa del caso del contratto concluso in stato di pericolo oppure concluso per bisogno. Esaminiamo queste due differenti ipotesi.

Rescissione per stato di pericolo

Il codice [1] stabilisce quanto segue:

«Il contratto con cui una parte ha assunto obbligazioni a condizioni inique, per la necessità, nota alla controparte, di salvare sè o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, può essere rescisso sulla domanda della parte che si è obbligata.

Il giudice nel pronunciare la rescissione, può, secondo le circostanze, assegnare un equo compenso all’altra parte per l’opera prestata».

I presupposti necessari per rescindere il contratto per stato di pericolo sono:

  1. lo stato di pericolo, cioè la minaccia di un danno grave alla persona del contraente o di altri;
  2. l’iniquità delle condizioni a cui il contraente ha dovuto soggiacere;
  3. la conoscenza dello stato di pericolo da parte di colui che ne ha tratto vantaggio.

Un esempio servirà a comprendere meglio di cosa parliamo. Immaginiamo una persona che abbia appena fatto un incidente stradale e, in pericolo di vita, vede di là passare un’auto che, tuttavia, non vuol fermarsi perché – così sostiene il conducente – sta andando anch’egli di fretta. Tuttavia, il ferito offre una cifra smodata all’automobilista affinché lo trasporti in ospedale. L’offerta viene accetta e, dopo il passaggio, viene richiesto il pagamento del prezzo concordato. L’uomo in pericolo di vita però non è tenuto a corrispondere quanto aveva promesso in quanto la sua offerta era stata avanzata in una situazione di necessità che lo aveva portato a promettere un prezzo iniquo.

Il giudice, nel pronunciare la sentenza di scioglimento del contratto, può assegnare un equo compenso all’altra parte (nel nostro caso l’automobilista che ha eseguito il trasporto in ospedale) per l’opera che questi ha comunque prestato.

Rescissione per stato di bisogno

C’è un secondo caso in cui è possibile chiedere la rescissione e fa proprio riferimento all’ipotesi di svendita della casa o di altri beni per procurarsi denaro liquido. Il codice civile stabilisce a riguardo quanto segue [2]:

«Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l’altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto.

L’azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto.

La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta (…)».

I presupposti per rescindere il contratto per stato di bisogno sono:

  1. la lesione: il valore della prestazione cui è tenuta la parte danneggiata deve essere di oltre il doppio del valore della controprestazione;
  2. lo stato di bisogno della parte danneggiata, che va inteso come situazione di difficoltà economica, anche transitoria;
  3. l’approfittamento dello stato di bisogno.

Questo significa che non ogni disparità tra le prestazioni consente di ottenere la rescissione del contratto. L’azione è ammissibile solo quando il valore della prestazione superi di oltre la metà il valore dell’altro È il caso di chi vende una casa che vale 200mila euro a 100mila euro o ancora a meno.

L’azione di rescissione deve essere proposta entro massimo un anno dalla conclusione del contratto, altrimenti cade in prescrizione.

La rescissione cancella gli effetti del contratto a partire dal giorno in cui questi sono stati prodotti: le parti contraenti sono liberate dall’obbligo di eseguire le prestazioni contrattuali e sono obbligate a restituire quelle ricevute.

L’altra parte che ha acquistato il bene svenduto può evitare la rescissione offrendo al contraente penalizzato una modica del contratto, ossia un ulteriore corrispettivo, in modo da renderlo più equo.

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