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Lo sai che? Conflitto di interessi in assemblea di condominio e votazione

Lo sai che? Pubblicato il 28 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 gennaio 2018

Non esiste il divieto di voto per i soci che si trovano in conflitto di interessi con il condominio, salvo ne derivi un netto danno agli interessi del condominio stesso.

Nel tuo condominio si sta decidendo il rifacimento del tetto; tra le ditte che hanno presentato il preventivo ce n’è anche una tra i cui soci figura un condomino del tuo stesso palazzo. Nel momento in cui vengono messe al voto le varie proposte, quest’ultimo vorrebbe votare a favore della propria società, ritenendola più competitiva e vantaggiosa delle concorrenti. Invece, in assemblea, gli altri condomini glielo vorrebbero impedire: lo ritengono infatti in conflitto di interessi per via del vantaggio che, nel caso di aggiudicazione dell’appalto, ne trarrebbe la sua società. Lo invitano così a non partecipare alla votazione. Lui insiste: in quanto condomino è tenuto alla spesa e, quindi, anche se la stessa andrà a beneficio della sua società, egli dovrà comunque pagare. Chi ha ragione? Cosa prevede la legge sul conflitto di interessi in assemblea di condominio? La questione è stata analizzata più volte dalla Cassazione, in ultimo con una ordinanza di questi giorni [1]. Vediamo cosa hanno chiarito i giudici supremi sul tema e quali sono gli eventuali obblighi di astensione dalla votazione per il condomino in conflitto di interessi.

Non esistono norme del codice civile che regolano il conflitto di interessi all’interno dei condomini. Le possibili soluzioni devono essere prese partendo da un’applicazione analogica delle disposizioni previste per le votazioni all’interno delle società, ossia nel caso di conflitto di interessi tra soci e persona giuridica. Proprio questa lacuna normativa ha portato la Cassazione ha ritenere che i condomini in potenziale conflitto di interessi con il condominio possono, e non devono, astenersi dal votare.

Le maggioranze necessarie per approvare le delibere dell’assemblea – osserva la Corte – sono previste in modo inderogabile dal codice civile e fanno riferimento al numero di partecipanti in assemblea e ai valori millesimali di ciascuno di essi, anche di quelli in conflitto di interessi. Ad esempio, laddove la legge stabilisce che il punto all’ordine del giorno deve essere approvato con la maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio si riferisce a tutti i condomini, compreso quello che, da tale decisione, ne potrebbe ricevere un vantaggio personale. Il semplice fatto che vi sia un ritorno economico o di altra natura per uno dei proprietari di appartamenti non impedisce a questi di votare e nessuno può opporsi: la delibera quindi non è neanche nulla.

La delibera è invalida solo qualora, dalla situazione di conflitto di interessi, venga leso un interesse del condominio. Quindi, non è tanto il conflitto di interesse in sé ad essere sanzionato o il vantaggio del singolo votante quanto le ricadute sul condomino stesso. Ad esempio, se si dovesse decidere di agire in tribunale contro un condomino moroso sicuramente questi non potrebbe votare in quanto l’eventuale decisione potrebbe arrecare un danno economico al condominio; stesso discorso per l’azione di responsabilità nei confronti di un condominio che ha esercitato il ruolo di amministratore macchiandosi di gravi colpe. Ma laddove la votazione non implica alcun danno al condominio, il condomino in conflitto può esercitare il suo voto (fermo restando che è anche suo diritto astenersi).

La Cassazione ricorda – come già in passato aveva fatto [2] che, in materia di conflitto di interessi, la deliberazione assembleare sarà invalida soltanto se risulti dimostrata una chiara divergenza tra l’interesse del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini i quali non si siano astenuti ed abbiano perciò con il loro voto concorso a formare la maggioranza assembleare.

I principi espressi dalla decisione in esame appaiono perciò chiarissimi e perfettamente in linea con le precedenti decisioni della Corte: non esiste alcun divieto per i soci in potenziale conflitto di interessi di partecipare alle assemblee condominiali e neppure di concorrere alla formazione della volontà assembleare esprimendo il loro voto. Le delibere espresse anche con il voto di potenziali portatori di conflitto di interessi, sono viziate e devono essere dichiarate illegittime solo e soltanto se da esse possa derivare un danno anche solo potenziale per il condominio.

Il condomino in conflitto d’interessi non è obbligato ad astenersi dal voto ma, più semplicemente, può esercitare il diritto di astensione.

In sintesi, all’interno dei condomini, anche qualora sia ravvisabile un conflitto di interessi tra un condomino e l’argomento all’ordine del giorno, non è possibile escludere i millesimi di quest’ultimo né dal quorum costitutivo né da quello deliberativo. Ciò in primo luogo perché al condominio non sono applicabili le norme dettate in materia di società. Inoltre, nel nostro ordinamento, non abbiamo alcuna disposizione che vieta al condomino in conflitto di partecipare all’assemblea ed esprimere il proprio voto. Neanche il regolamento approvato all’unanimità può derogare alle norme relative alla costituzione dell’assemblea ed alla validità delle sue delibere. Peraltro, nell’ipotesi in cui il condomino in conflitto dovesse essere escluso e non fosse possibile raggiungere la maggioranza, la decisione sarebbe assunta dalla minoranza e ciò contrasta concettualmente con i principi basilari in materia di condominio che vedono il prevalere della volontà della maggioranza su quella della minoranza.

note

[1] Cass. ord. n. 1853/18 del 25.01.2018.

[2] Cass. sent. n. 19131/15. Secondo una prima interpretazione, non solo il condomino in conflitto sarebbe obbligato ad astenersi dal voto ma i suoi millesimi dovrebbero essere portati in detrazione dal totale dei millesimi presenti e votanti. In altri termini alla delibera dell’assemblea di condominio si applicherebbero gli stessi principi dettati dal codice civile (art. 2373 c.c.) in materia di delibera assembleare delle società di capitale. Secondo un’altra possibile interpretazione, la delibera sarebbe semplicemente annullabile solo se, all’esito della prova di resistenza, i voti espressi dal condomino in conflitto, risultino decisivi per il raggiungimento del quorum. Un caso illustre è quello deciso dalla Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 1201/2002. In questo caso gli Ermellini hanno sentenziato che, ove vi sia conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo devono essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell’intero edificio. Insomma, non sarebbe possibile applicare, neanche per analogia, l’art. 2373 c.c. in tema di società di capitali, che stabilisce l’obbligo di astensione del socio in posizione di conflitto di interessi. Invero nelle società di capitali assumono rilevanza tanto lo scopo-fine, configurato dalla ripartizione degli utili a beneficio dei soci, quanto lo scopo-mezzo, consistente nell’esercizio delle attività economiche dirette alla produzione dei profitti mentre tali principi non trovano riscontro in ambito condominiale.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 7 dicembre 2017 – 25 gennaio 2018, n. 1853
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

G.F. , Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S. hanno proposto ricorso articolato in due motivi (violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c.; violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c.) avverso la sentenza 10 novembre 2016, n. 1666/2016, resa dalla Corte d’Appello di Catania, la quale, in parziale accoglimento dell’appello proposto dal Condominio (omissis), contro la pronuncia di primo grado resa dal Tribunale di Catania, ha respinto l’impugnazione della deliberazione assembleare del 19 febbraio 2010.
Il Condominio (omissis), resiste con controricorso.
La Corte d’Appello di Catania ha escluso che fosse ravvisabile, in relazione all’impugnata deliberazione assembleare, un conflitto di interessi (in analogia al disposto di cui all’art. 2373 c.c.) in capo al condomino L.S. , in quanto titolare dell’impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell’edificio condominiale, le cui spese erano state approvate appunto con la delibera del 19 febbraio 2010. Ha sostenuto la Corte d’Appello che fosse rimasta indimostrata la circostanza che i lavori condominiali, se affidati in appalto ad altra impresa, avrebbero comportato un risparmio di spesa rispetto al corrispettivo da versare all’impresa del condomino L., sicché mancava in concreto prova dello specifico conflitto di interessi denunciato.
Ora G.F., Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S., condomini che avevano proposto due distinte azioni ex art. 1137 c.c., poi riunite, allegano, col primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c., giacché, a differenza di quanto affermato dalla Corte di Catania, per aversi annullamento del contratto concluso da rappresentante in conflitto di interessi, non occorrerebbe prova specifica di un concreto danno arrecato al rappresentato, avendo peraltro, nella specie, l’assemblea dovuto votare “in blocco” il bilancio consuntivo degli anni 2004-2008, con indicazione dei lavori eseguiti in un’unica voce, senza neppure poter verificare la convenienza di un’eventuale diversa offerta. Col secondo motivo, i ricorrenti prospettano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c., ribadendo, pure con riferimento a questa norma, come per la rilevanza del conflitto di interessi basti la potenzialità del danno, nonché un potenziale conflitto tra l’interesse del singolo condomino e quello del condominio.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.. Va al riguardo premesso che, come questa Corte ha già precisato, l’art. 380-bis c.p.c., modificato dall’art. 1-bis del d.l. n. 168 del 2016 (conv., con modif., dalla l. n. 197 del 2016), non prevede che la “proposta” del relatore di trattazione camerale possa e debba essere motivata, potendo essa contenere sommarie o schematiche indicazioni, ritenute dal presidente meritevoli di segnalazione alle parti, al momento della trasmissione del decreto di fissazione della camera di consiglio, al fine di una spontanea e non doverosa agevolazione nell’individuazione dei temi della discussione, senza che possa riconoscersi un loro corrispondente diritto (Cass. Sez. 6 – 3, 22/02/2017, n. 4541).
I due motivi di ricorso si rivelano comunque il primo inammissibile ed il secondo infondato.
Il primo motivo rivela carenza di specificità e riferibilità della censura alla decisione impugnata. Si invoca dai ricorrenti, a parametro di legittimità della sentenza della Corte d’Appello di Catania, l’art. 1394 c.c., ma nella fattispecie astratta prevista da questa norma il conflitto di interessi si manifesta al momento dell’esercizio del potere rappresentativo, e verte sul contrasto tra l’interesse personale del rappresentato e quello, pure personale, del rappresentante, laddove, nel caso previsto dall’art. 2373 c.c., sul quale si è incentrata, piuttosto, la presente controversia, il conflitto di interessi si manifesta in sede di assemblea al momento dell’esercizio del potere deliberativo, e verte sul contrasto tra l’interesse proprio del partecipante al voto collegiale e quello comune della collettività (arg. da Cass. Sez. 1, 10/10/2013, n. 23089).
Il secondo motivo di ricorso è infondato alla stregua dell’orientamento espresso sul punto da questa Corte, che il Collegio intende riaffermare. Si è chiarito come, in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201). È noto come tale orientamento discenda dal presupposto dell’ammissibilità, nella disciplina delle assemblee di condominio, di una “interpretazione estensiva” (o meglio, del ricorso ad un’applicazione analogica) dell’art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni. Nel testo dell’art. 2373 c.c., conseguente alla riformulazione operatane dal d. lgs. n. 6 del 2003, è venuta meno la disposizione che portava a distinguere, in caso di conflitto di interesse, tra quorum costitutivo dell’assemblea e quorum deliberativo della stessa, e si afferma unicamente che la deliberazione approvata con il voto determinante di soci, che abbiano un interesse in conflitto con quello della società, è impugnabile, a norma dell’art. 2377 c.c., qualora possa recarle danno. Nella ricostruzione da ultimo offerta da Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131 (ma si veda anche Cass. Sez. 2, 16/05/2011, n. 10754), dunque, soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’”interesse istituzionale del condominio” e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio. In ogni modo, il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell’opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti (si veda, ad esempio, Cass. Sez. 2, 20/06/2012, n. 10199). L’impugnazione ex art. 1137 c.c., grazie anche al rinvio all’art. 1109 c.c. consentito dall’art. 1139 c.c., si amplia al più all’ipotesi in cui la delibera ecceda dai poteri dell’organo assembleare, non potendosi consentire alla maggioranza del collegio, distolta dal perseguimento di interessi particolari, di ledere l’interesse collettivo. Allorché la decisione dell’assemblea sia deviata dal suo modo di essere, perché viene formata con il voto determinante di partecipanti ispirati da finalità extracondominiali, al giudice non può quindi chiedersi comunque di controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio, quanto, piuttosto, di stabilire che essa non costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (cfr. Cass. Sez. 6 2, 21/02/2014, n. 4216; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128). Nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catania ha fatto corretto uso di questi principi, motivatamente escludendo che, nell’approvare con la delibera del 19 febbraio 2010 le spese dell’appalto eseguito dall’impresa del condomino L. , l’assemblea dei condomini, supportata dal voto dello stesso L. , abbia perseguito apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione di interessi incompatibili con l’interesse collettivo alla buona gestione dell’amministrazione.
Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati a rimborsare al Condominio controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 novembre 2014 – 28 settembre 2015, n. 19131
Presidente Triola – Relatore Petitti

Svolgimento del processo

S.A., B.G., M.I., G.L., P.M., I.R., Z.D., C.M., Pa.Ma.Gi., P.R., Q.E. e Sp.Ma. convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Roma, il Supercondominio (OMISSIS) , chiedendo l’annullamento della delibera adottata dall’assemblea in data 25 maggio 1999, limitatamente ai punti 2 e 4, recanti, rispettivamente, “cause pendenti contro il sig. Sp.Ma. : esame problematiche e delibere consequenziali”, e “integrazione compenso dell’amministratore giudiziario per le assemblee straordinarie: esame problematiche e delibere consequenziali”.
Quanto al punto 2, gli attori deducevano che la questione della instaurazione di un nuovo giudizio nei confronti dello S. non figurava all’ordine del giorno e, quanto al punto 4, che il compenso concesso all’amministratore superava le tariffe previste dalle Associazioni di Amministratori condominiali.
Si costituiva il Supercondominio (…) chiedendo il rigetto della domanda.
L’adito Tribunale, con sentenza in data 5 giugno 2002, annullava la delibera limitatamente al punto 2, rigettando la domanda concernente il punto 4.
Avverso questa sentenza proponeva appello il Supercondominio XXXXXX resistevano S.A. , B.G. , M.I. , V.L. , P.M. , I.R. , Z.D. , C.M. , Pa.Ma.Gi. , P.R. , Q.E. e Sp.Ma. .
Con l’unico motivo di impugnazione il Supercondominio censurava la sentenza del Tribunale per non aver fatto applicazione dell’art. 2373 cod. civ., che in tema di maggioranze assembleari prevede che ai fini del computo delle maggioranze si deve tenere conto del voto dei condomini titolari, in relazione all’oggetto della deliberazione, di un interesse particolare contrastante, anche solo potenzialmente, con quello condominiale. E nella specie, rilevava il Super-condominio, il conflitto di interessi era stato dichiarato dai condomini attori, i quali, proprio per tale ragione, all’assemblea del 25 maggio 1999, avevano dichiarato di astenersi sul voto relativo al punto 2 dell’ordine del giorno.
Con sentenza depositata il 29 ottobre 2008, la Corte d’appello di Roma accoglieva il gravame.
Premesso che doveva ritenersi incontroversa l’esistenza del conflitto di interessi degli appellati M. , B. , I. , V. , P. , Sa. , S. e Z. , avendo gli stessi espressamente dichiarato di astenersi dal voto per avere un interesse proprio, la Corte distrettuale aderiva all’orientamento della giurisprudenza di legittimità, espresso dalle sentenze n. 44080 del 2002 e 100683 del 2002, secondo cui ai fini del calcolo delle maggioranze assemblea-ri condominiali non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio in relazione all’oggetto della delibera.
Nella specie, la delibera impugnata era stata approvata con una maggioranza di 490,25 millesimi mentre il quorum minimo, tenuto conto che le quote dei condomini astenuti dal voto per conflitto di interessi erano pari a 87,94 millesimi, ammontava a 456,06 millesimi.
Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso S.A., B.G. e Sp.Ma., affidato a due motivi; ha resistito, con controricorso, il Supercondominio (…); sono rimasti intimati Q.E., I.R., M.I., G.L., P.M., Z.D., C.M., Z.C., Pa.Ma.Gi., P.R..

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono “carente, contraddittoria motivazione della Sentenza d’appello su punti fondamentali della controversia, travisamento dei fatti, violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c. e dell’art. 1136 c.c.”. Premesso che la Corte d’appello avrebbe errato nel leggere il verbale dell’assemblea condominiale del 21 maggio 1999, atteso che la verbalizzazione doveva essere rettamente intesa, per come fatto palese dalle parole utilizzate, nel senso che la affermazione della sussistenza di un conflitto di interesse doveva essere ravvisata solo in capo ai condomini che avessero citato in giudizio lo Sp. e non anche in capo ai sottoscrittori della dichiarazione, i ricorrenti, oltre a rilevare la erroneità delle indicazioni contenute nella sentenza impugnata in ordine pronunce di questa Corte in materia, sostengono che il presidente dell’assemblea condominiale avrebbe errato nel ritenere approvata una deliberazione che non aveva invece raggiunto il quorum della metà dei voti validi espressi a favore della delibera stessa. Le disposizioni sul conflitto di interessi, infatti, non consentirebbero al presidente dell’assemblea di detrarre dal numero dei votanti, dopo l’espressione del voto, coloro che si trovano in conflitto di interessi, atteso che la disposizione dell’art. 2373 cod. civ. opera con modalità differenti, nel senso che una volta effettuata la votazione occorre fare la prova di resistenza per verificare se la delibera, detratti i voti dei partecipanti in conflitto di interessi, abbia ottenuto comunque la maggioranza richiesta.
A conclusione del motivo i ricorrenti formulano il seguente quesito di diritto: “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la maggioranza necessaria, in conformità degli artt. 1136 e 2373 c.c., è quella richiesta volta per volta dalla legge in rapporto a tutti i condomini ed all’intero edificio e anche nei casi di conflitto di interesse la maggioranza richiesta per le delibere si rapporta alla totalità dell’elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell’intero edificio; conseguentemente anche nell’ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta”.
2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1136, 1138 e 2373 cod. civ. e dell’art. 1 del d.lgs. n. 6 del 2003, nonché insufficiente e contraddittoria motivazione, con specifico riferimento al fatto che la Corte d’appello ha ritenuto che correttamente il presidente dell’assemblea abbia detratto 87,94 millesimi da quelli presenti in assemblea, senza considerare che la detta componente reale era riferibile a condomini che avevano conferito la delega e senza quindi verificare se il conflitto di interessi fosse ravvisabile con riferimento a ciascuno di essi.
I ricorrenti ricordano, poi, la nuova formulazione dell’art. 2373 cod. civ., dalla quale desumono anche l’interpretazione della previgente disciplina, nel senso che la delibera è annullabile solo se, all’esito della prova di resistenza, i voti espressi da chi si trovi in conflitto di interesse, risultino decisivi per il raggiungimento del quorum previsto.
A conclusione del motivo i ricorrenti formulano il seguente quesito di diritto: “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui, anche applicando al Condominio per analogia le disposizioni ex art. 2373 c.c., la situazione di conflitto tra l’interesse proprio e quello collettivo in cui versi uno dei soggetti partecipanti all’assemblea non può ritenersi aprioristicamente estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all’assemblea, abbiano delegato a rappresentarli il soggetto in conflitto di interessi”.
3. La questione giuridica posta dal primo motivo di ricorso è la seguente: se, nel condominio negli edifici, nel caso di conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell’intero edificio; ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi facenti capo ai singoli partecipanti, i quali non versano in conflitto di interessi relativamente alla delibera. In altri termini, se dal numero dei condomini e dal valore dell’intero edificio (1000 millesimi) debba essere detratta la quota, personale e reale, rappresentata dai condomini in conflitto di interessi per ciò che concerne la proposta messa ai voti; se, quindi, nel calcolo della maggioranza richiesta per approvare la delibera, debba o no tenersi conto dei condomini e dei millesimi facenti capo ai partecipanti in conflitto di interessi.
Il Collegio ritiene che al quesito cosi come formulato debba rispondersi affermativamente, ribadendosi le argomentazioni contenute nella decisione di questa Corte n. 1201 del 2002 e la soluzione alla quale essa è pervenuta.
3.1. Occorre premettere che l’ordinamento giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, cosi che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio (Cass. n. 11254 del 1997; in precedenza, Cass. n. 270 del 1976).
Nella sentenza n. 1201 del 2002 si è, quindi, rilevato come in tema di condominio negli edifici l’ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il condominio ed i singoli partecipanti non è regolata e che, per disciplinarla, dalla giurisprudenza si è richiamato per analogia il disposto dell’art. 2373 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, anteriore alle modificazioni introdotte dal d.lgs. n. 6 del 2003, dettato in tema di società di capitali, che stabilisce l’obbligo di astensione del socio, il quale si trova in posizione di conflitto (primo comma), e l’impugnabilità della delibera “se, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi dalla votazione, non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza” (secondo comma). Il comma ultimo dello stesso articolo prescrive(va) che le azioni, per le quali non può essere esercitato il diritto di voto, sono tuttavia computate ai fini della regolare costituzione della assemblea.
Si è quindi rilevato come, con riferimento alle società di capitali, la giurisprudenza dominante abbia affermato che il quorum deliberativo deve essere computato non già in rapporto all’intero capitale sociale, bensì in relazione alla sola parte di capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione della quota dei soci che versino in conflitto di interessi (Cass. n. 2489 del 1959; Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007).
La Corte ha quindi proceduto alla verifica della sussistenza, ai fini della estensione della medesima disciplina delineata per le società di capitali all’assemblea di condominio, della stessa ratio, pervenendo ad una soluzione sul punto negativa.
Delle argomentazioni svolte nella sentenza n. 1201 del 2002 a sostegno di tale conclusione, ad avviso del Collegio, sono determinanti quella che fa riferimento al rapporto esistente tra gestione delle cose comuni e fruizione delle proprietà esclusive, e quella che si fonda sulla diversità strutturale del funzionamento delle assemblee nelle società ci capitali e di quelle condominiali.
3.1.1. Sotto il primo profilo, invero, non appare discutibile che, a differenza di quanto avviene nelle società di capitali, nel condominio non esiste un fine gestorio autonomo: la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso da quello dei singoli partecipanti. La gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni è strumentale alla loro utilizzazione e godimento individuali e, principalmente, al godimento individuale dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Tutto ciò si riflette, anzitutto, sul conflitto di interessi, posto che per il sorgere del conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e, che l’interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell’edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell’uno comporti il sacrificio dell’altro. E si riflette, altresì, sulla disciplina delle maggioranze assembleari, in quanto, posto che nell’organizzazione dell’assemblea la gestione delle parti comuni è predisposta in funzione del godimento delle parti comuni e soprattutto in funzione strumentale a vantaggio del godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva, la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici ; il che comporta che le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno.
3.1.2. Sotto il secondo profilo, deve rilevarsi che nell’assemblea condominiale, sia nella disciplina ratione temporis applicabile, sia in quella introdotta con la legge n. 220 del 2012, il quorumdeliberativo – come quello costitutivo – è determinato con riferimento sia all’elemento personale (i condomini partecipanti all’assemblea), sia all’elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi).
Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell’assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della “doppia maggioranza” è un principio specifico dell’istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.
La sentenza del 2002 individua la ragione della inderogabilità in meno delle maggioranze, e specialmente delle maggioranze qualificate, in quella di impedire che tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell’edificio. E, si badi, le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno. Infatti, i quorum costitutivo e deliberativo dall’assemblea, che decide a maggioranza, non possono immutarsi in meno, e gli stessi quorum non possono modificarsi in misura minore neppure per contratto. Ciò si ricava con certezza dalla disposizione dettata dall’art. 1138, quarto comma, cod. civ., secondo cui il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall’art. 1136 cod. civ. concernenti la costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere (Cass. n. 11268 del 1998).
Orbene, nel caso in cui la maggioranza prescritta non si possa raggiungere perché non si può tenere conto del numero e dei millesimi dei condomini in potenziale conflitto di interessi, non si vede la ragione – al fine di evitare la paralisi del collegio – di attribuire uno straordinario potere deliberativo alla minoranza. Se l’assemblea non può deliberare perché nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta, nel caso di conflitto di interessi il rimedio di attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base degli elementi personale e reale, dalle regole concernenti il metodo collegiale ed il principio maggioritario.
Con la precisazione che se l’assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell’art. 1105, quarto comma, cod. civ. – applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall’art. 1139 cod. civ. – secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.
3.2. Né è senza rilievo la circostanza che la riforma del diritto societario (d.lgs. n. 6 del 2003) abbia rimodulato l’art. 2373 cod. civ., il quale nella sua attuale formulazione prevede, al primo comma, che “la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 qualora possa recarle danno” e, al secondo comma, che “gli amministratori non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la loro responsabilità. I componenti del consiglio di gestione non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la nomina, la revoca o la responsabilità dei consiglieri di sorveglianza”. Come si vede, e come evidenziato dai ricorrenti, nella nuova formulazione dell’art. 2373 cod. civ. è venuta meno la disposizione, sulla quale pure si fondava la soluzione adottata in ambito societario ai fini di poter distinguere, in tema di conflitto di interesse, il quorum costitutivo dell’assemblea da quello deliberativo della stessa (Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007).
D’altra parte, il legislatore del 2012, nel riformare il condominio, nulla ha aggiunto in tema di disciplina del conflitto di interesse nell’ambito condominiale; con il che rafforzando l’interpretazione giurisprudenziale che, pur richiamando la disciplina societaria in tema di conflitto di interesse, faceva salve le specificità dell’istituto condominiale, e segnatamente quella della impossibilità di distinguere il quorum costitutivo da quello deliberativo.
3.3. Il Collegio rileva che le argomentazioni svolte dalla sentenza n. 1201 del 2002, che consapevolmente si è contrapposta ad un precedente orientamento che aderiva alla soluzione seguita dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, non siano state a loro volta contrastate da successive pronunce di questa Corte. In particolare, la quasi coeva sentenza n. 10863 del 2002, probabilmente perché deliberata prima della pubblicazione della sentenza n. 1201 del 2002, non contiene altro che un richiamo al precedente orientamento e non si misura in alcun modo con gli argomenti prima evidenziati.
Altre decisioni della Corte hanno poi interessato il diverso problema della computabilità o no dei voti espressi dal condomino che si trovi in conflitto di interessi, qualora questi sia anche rappresentante di altri condomini, ma non hanno in alcun modo considerato il profilo qui in esame (Cass. n. 10863 del 2002; Cass. n. 22234 del 2004; Cass. n. 18192 del 2009).
In sostanza, deve qui riaffermarsi il principio per cui “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria”.
4. La Corte d’appello si è discostata da tale principio, sicché si impone l’accoglimento del primo motivo, con assorbimento del secondo.
La sentenza impugnata deve essere conseguentemente cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame del gravame alla luce dell’indicato principio di diritto.
Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.


Cassazione civile, sez. II, 28/09/2015,  n. 19131

Nelle assemblee condominiali, le maggioranze necessarie per il “quorum” costitutivo e deliberativo sono stabilite in misura inderogabile: per il loro calcolo non rileva la situazione di conflitto di interessi tra condomino e condominio. Al condomino in questa situazione viene riconosciuta la facoltà di astenersi o di esercitare il diritto di voto, salva l’opportunità, per gli altri condomini, di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di impossibilità di funzionamento del collegio o di mancato raggiungimento della maggioranza. Il principio maggioritario all’interno del condominio risponde a logiche specifiche che rendono inapplicabili per analogia le norme dettate per i quorum assembleari delle società di capitali.

Cassazione civile, sez. II, 24/05/2013,  n. 13011 

In materia di condominio, ai fini della invalidità della delibera assembleare, il conflitto di interessi può essere riconosciuto solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio.

Cassazione civile, sez. II, 24/05/2013,  n. 13011 

In tema di deliberazioni dell’assemblea di condominio, nella specie relativo ad edificio destinato all’esercizio di attività imprenditoriale, non dà luogo, di per sé, a conflitto di interessi la coincidenza, in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell’impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio.

Tribunale Roma, sez. V, 15/03/2012,  n. 5411

In tema di assemblea condominiale, laddove l’amministratore in carica sia stato munito di delega cd. “vincolata” al voto di conferma dell’amministratore medesimo e, dunque, non agisca nell’esercizio di un potere discrezionale, attenendosi – piuttosto – alla puntuale osservanza della scelta specificamente effettuata a monte dal condomino delegante, non può ravvisarsi la sussistenza di un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato.

Cassazione civile, sez. II, 16/05/2011,  n. 10754  

In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. (Principio affermato dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistemazione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impugnata come attività inquadrabili nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore — anche condomino votante — per presunti vizi dell’edificio, tra l’altro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi).

Tribunale Prato, 24/11/2010,  n. 1555

Qualora gli argomenti sottoposti all’esame e alla decisione dell’assemblea dei condomini implichino un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore in materie inerenti alla gestione economica della cosa comune (nella specie, approvazione del bilancio consuntivo e conferma dell’amministratore), sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale.

Tribunale Salerno, sez. I, 09/02/2010

La deliberazione dell’assemblea condominiale in materie inerenti all’operato dell’amministratore circa la gestione economica della cosa comune (nella specie, approvazione del bilancio preventivo delle spese annuali) non comporta di per sè la non computabilità del voto espresso dall’amministratore per delega di taluno dei condomini, dovendo il condomino che abbia interessa all’impugnazione della delibera dedurre e provare che il condomino delegante non fosse a conoscenza o non fosse in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto di interessi.

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