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Lo sai che? Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa

Lo sai che? Pubblicato il 28 gennaio 2018

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Chi paga le spese di condominio e la manutenzione in caso di subentro in un immobile da parte di un nuovo condominio?

Nel caso in cui un condomino, moroso nel pagamento delle quote condominiali, venda il proprio appartamento a un’altra persona, contro chi il condominio deve rivalersi per recuperare le somme non corrisposte dal primo? Il tema della ripartizione tra venditore e acquirente degli oneri condominiali arretrati in caso di vendita della casa è di frequente affrontato dalla giurisprudenza, da ultimo dalla Cassazione che, con una recente ordinanza [1], ripete il consolidato orientamento in materia. La questione deve essere, più in particolare, affrontata con riferimento sia alle spese della gestione ordinaria del condominio (quali, ad esempio, quelle per la pulizia delle scale, la manutenzione quotidiana, i consumi e le utenze, i fornitori, ecc.), sia alle spese straordinarie (quelle, per esempio, relative ai lavori di ristrutturazione sui balconi, di rifacimento della copertura del lastrico solare, di pulizia della facciata, ecc.). In questo articolo ci soffermeremo, rapidamente, su entrambe le questioni spiegando innanzitutto chi è, in caso di vendita della casa, il debitore per le spese condominiali ordinarie e straordinarie, contro chi va notificato il decreto ingiuntivo e chi, eventualmente, è l’oggetto passivo del pignoramento nel caso in cui la morosità si dovesse protrarre. Il problema di fondo, infatti, origina dalla circostanza che, una volta venduto l’immobile, si ha uno scollamento tra due soggetti che, di norma, coincidono nella stessa persona: il debitore (ossia colui che non ha pagato il condominio) e colui che ricopre la qualità di condòmino (in quanto proprietario dell’appartamento e che, come tale, è legittimato passivo nelle azioni di riscossione del condominio stesso). Ma procediamo con ordine e vediamo, come vanno divisi gli oneri condomini in caso di vendita della casa.

Divisione spese ordinarie di condominio tra venditore e acquirente della casa

Per le spese ordinarie, la questione è risolta da un articolo del codice civile [2], il quale stabilisce la cosiddetta «responsabilità solidale» tra venditore e compratore per le spese dell’anno in corso a quello del rogito e quello precedente.

Dobbiamo fare due importanti precisazioni.

La prima. Col termine «Responsabilità solidale» si intende la possibilità, per il condominio, di chiedere il pagamento sia al venditore che all’acquirente, indistintamente ed a proprio piacimento (senza l’obbligo di rivolgersi prima all’uno e poi all’altro). Quindi ciascuno dei due soggetti può essere passibile della diffida e del successivo decreto ingiuntivo, almeno per quanto riguarda gli arretrati relativi all’annualità in corso e a quella anteriore. In verità, secondo alcuni giudici, la norma in commento regola solo i rapporti interni tra venditore e acquirente, mentre il condominio resta obbligato ad agire solo nei confronti di chi è l’effettivo condòmino ossia l’acquirente [3].

La seconda. Per la Cassazione [4], con il concetto di «anno in corso» si deve far riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, che però non è detto che coincida con l’anno anno solare (ossia dal 1° gennaio al 31 dicembre) [5].

A far scattare lo spartiacque dei due anni non è tanto la firma del contratto di compravendita dal notaio (il cosiddetto rogito) ma il momento in cui la copia autentica dell’atto di vendita notarile viene comunicata all’amministratore (ai fini della compilazione dell’anagrafe condominiale). Difatti il codice civile [7] stabilisce che «…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…».

La conseguenza è abbastanza importante: se anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore dovesse dimenticare di trasmettere all’amministratore di condominio la copia autentica del rogito (o sua certificazione), egli rimarrebbe l’unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali in quanto non opererebbe la responsabilità solidale con l’acquirente. Solo dal momento in cui l’amministratore è reso al corrente che c’è stato il trasferimento dell’immobile il venditore è responsabile in solido con l’acquirente, perdendo definitivamente il suo precedente stato di condomino, che passa in capo al compratore.

Come si difende l’acquirente?

L’acquirente non potrà, per evitare di pagare i debiti lasciati dal precedente proprietario, opporre la sua buona fede facendo rilevare che nulla gli era stato in merito detto al momento del rogito.

Nel caso infatti in cui l’amministratore tuttavia agisse contro l’attuale condomino per recuperare “vecchie” somme, questi può rivalersi contro il venditore e se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo “venduto libero da oneri ecc.”, può anche chiedere un congruo risarcimento del danno.

Questo però non toglie che, se costretto a pagare arretrati del condominio per conto del precedente proprietario, potrà rivalersi nei confronti di questi e chiedergli la restituzione delle somme versate in conto suo.

Per tale motivo, è sempre opportuno che chi intende acquistare un’unità immobiliare inserita in un condominio si accerti che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali, poiché diversamente può essere chiamato dall’amministratore al pagamento delle stesse, nella misura vista sopra. A tale scopo, si può agire in due modi:

  • o prima di firmare l’atto di vendita o il compromesso, l’acquirente chiede al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio una certificazione in cui questi dichiara che non vi sono arretrati da corrispondere. Tale documento non può essere richiesto direttamente dal futuro acquirente per ragioni di privacy;
  • oppure, nel preliminare di vendita si inserisce una apposita clausola simile a quella seguente:

La parte promittente venditrice dichiara infine che in relazione all’unità immobiliare in oggetto:

– le imposte dirette relative agli immobili in oggetto sono state sempre regolarmente pagate e che non esistono quindi né esisteranno alla stipula del contratto definitivo, privilegi fiscali gravanti sugli immobili stessi;

– non sussistono alla data del presente atto debiti condominiali relativi agli anni pregressi, e i pagamenti per la gestione in corso sono regolari; a tal fine si conviene che saranno a carico della parte promissaria acquirente solo le spese condominiali deliberate a partire dal …..; il promittente venditore si impegna a produrre idonea dichiarazione liberatoria sottoscritta dall’amministratore del condominio contestualmente alla stipula del rogito, attestante che tutte le spese condominiali fino alla data di consegna dell’immobile sono già state pagate;

– non sussiste alcun diritto di prelazione, legale o convenzionale, con riferimento all’immobile in oggetto (oppure, se esiste un diritto di prelazione: sull’immobile in oggetto esiste un diritto di prelazione a favore di ….. stante il contratto di locazione attualmente in corso, stipulato in data ….. registrato all’Agenzia delle Entrate di …. in data….)”.


Chi paga gli “altri” arretrati del condominio?

Sicuramente, per tutte le quote successive all’anno in corso a quello di vendita l’unico debitore resta il condomino, ossia l’acquirente, dipendendo la morosità unicamente dal suo comportamento; nulla potrà rischiare quindi il venditore se colui al quale ha ceduto l’appartamento non paga le spese condominiali.

Il dubbio potrebbe invece porsi per le spese ancora precedenti a quelle dell’anno del rogito e al presente, visto che – come abbiamo detto – solo per queste il codice civile prevede una responsabilità solidale.

Ebbene, sembra non esserci dubbio che l’amministratore di condominio debba agire solo nei confronti del vecchio proprietario, per quanto non sia più condomino.

Naturalmente, se il condominio, con un’operazione contabile, dovesse portare “a nuovo”, negli esercizi successivi, i debiti più vecchi, ossia relativi a oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, questi non potranno essere imputati all’acquirente [6].

Questo meccanismo del subentro dell’acquirente negli debiti condominiali del venditore non riguarda solo il caso di vendita dell’immobile ma anche di cessione dell’usufrutto o di acquisto all’asta.

Divisione spese ordinarie di condominio tra venditore e acquirente della casa

Passiamo ora a vedere come si dividono le spese straordinarie tra acquirente e venditore. La norma che pone la responsabilità solidale tra venditore e acquirente riguarda, oltre agli oneri di condominio per così dire “ordinari”, anche quelli relative alle spese di ordinaria manutenzione ossia con riguardo a quella attività di gestione relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, il cui sostenimento non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore.

Dunque l’acquirente risponde delle spese di gestione e manutenzione ordinaria materialmente sostenute nell’anno in cui è stato comunicato il contratto di vendita all’amministratore ed in quello precedente.

Diverso è invece il discorso per quanto attiene alle spese di manutenzione straordinaria (come le innovazioni). A riguardo il criterio di divisione delle spese tra venditore e acquirente è completamente diverso in quanto l’esborso non avviene direttamente da parte dell’amministratore ma questi necessita sempre di una previa autorizzazione dell’assemblea. Pertanto bisogna guardare il momento in cui l’assemblea ha deliberato l’approvazione dei lavori. Con questa conseguenza:

  • per tutte le spese decise e deliberate dopo l’atto di vendita, risponde l’acquirente, ossia il nuovo condomino; ciò vale anche se, in precedenza, si erano tenute una serie di riunioni di condominio volte a discutere il problema, ma senza ancora alcun impegno di spesa;
  • per le spese decise anteriormente al rogito risponde sempre e solo il vecchio condomino, ossia il venditore.

Alla luce di ciò, la Cassazione ha detto: «in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva».

La sentenza della Suprema Corte anticipata in premessa non fa che ribadire questo concetto: non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure con la responsabilità solidale con il venditore, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente ai lavori.

Il vincolo solidale tra il precedente ed attuale proprietario previsto dal codice civile riguarda soltanto le somme dovute al condominio, mentre nei confronti del terzo creditore, trattandosi nella specie di spese di manutenzione straordinaria, doveva ritenersi debitore unicamente chi fosse proprietario al momento della delibera di approvazione dell’assemblea.

note

[1] Cass. ord. n. 1847/18 del 25.01.2018.

[2] Art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 23345/2008. Di contrario avviso vedi Cass. sent. n. 702/2015 e Cass. sent. n. 23345/2008.

[4] Cass. sent. n. 7395 del 22.03.2017: «L’obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell’acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l’anno solare. È il condominio creditore a dover provare l’inerenza del credito all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente». Il chiarimento importante fornito dalla Cassazione (in passato però anche alcuni giudici di merito erano arrivati alla stessa conclusione) è dunque questo: il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore, per i debiti arretrati con il condominio lasciati dal primo, funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento.

[5] Cass. sent. n. 7395/2017 – Trib. Bolzano sent. del 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971.

[6] Art. 63 co. 5 disp. att. cod. civ.

[7] Trib. Milano, sent. del 23.01.2003: «l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile».

[8] Cass. sent. n. 10235/2013.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 7 dicembre 2017 – 25 gennaio 2018, n. 1847
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

B.C. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1778/2016 dell’11 febbraio 2016. La sentenza impugnata ha accolto l’appello formulato da I.G. nei confronti dello stesso B.C. contro la sentenza n. 3318/2012 resa dal Giudice di Pace di Pozzuoli, ed ha perciò revocato il decreto ingiuntivo emesso il 30 marzo 2011 dal Giudice di pace. B.C. , titolare di omonima impresa edile, aveva domandato tale ingiunzione di pagamento per ottenere dal condomino I. il pagamento del residuo corrispettivo (Euro 2.080,00) dei lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale di via (omissis) , approvati con deliberazione assembleare del 7 febbraio 2008. Lo I. si era opposto al decreto ingiuntivo, deducendo di aver acquistato l’unità immobiliare compresa nel condominio di via Fatale 7 solo per effetto di decreto di trasferimento del Tribunale di Napoli in data 23 gennaio 2009. Il Tribunale ha riformato la sentenza di primo grado, osservando come il vincolo solidale tra precedente ed attuale proprietario, previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., riguardi soltanto le somme dovute al condominio, mentre nei confronti del terzo creditore, trattandosi nella specie di spese di manutenzione straordinaria, doveva ritenersi debitore unicamente chi fosse proprietario al momento della deliberazione di approvazione dell’assemblea.
Il primo motivo di ricorso di B.C. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 63 disp. att. c.c. e 1104 c.c., invoca i principi delle obbligazioni propter rem e deduce che il principio di personalità delle obbligazioni opera solo nei rapporti tra alienante ed acquirente della unità immobiliare, e non anche nei rapporti con i terzi creditori.
Il secondo motivo di ricorso di B.C. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., per non aver il Tribunale di Napoli ritenuto a vantaggio anche del terzo la garanzia posta dalla citata norma.
Il terzo motivo di ricorso deduce la contraddittoria motivazione circa la natura straordinaria dei lavori di manutenzione, laddove nulla al riguardo precisa la delibera dell’assemblea ed il contratto di appalto parla, invece, di manutenzione ordinaria. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Iniziando col terzo motivo di ricorso, giacché esso intende sindacare che i lavori approvati con la delibera del 7 febbraio 2008 fossero di manutenzione straordinaria, la censura risulta inammissibile, o comunque infondata. La doglianza deduce un vizio di contraddittorietà della motivazione e non tiene conto del vigente parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto questo, come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Ne consegue che tale vizio va denunciato nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., dovendo il ricorrente indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”. Si deduce a base del terzo motivo il contenuto del contratto d’appalto intervenuto tra l’impresa B.C. e il Condominio di via Fatale 7, ponendo un tema di fatto che non è menzionato nella sentenza impugnata e riguardo al quale il ricorrente non indica in quale pregresso atto del giudizio fosse stato fatto valere. In ogni caso, questa Corte ha già spiegato come il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato, sicché non appare dubitabile che un intervento edilizio di ristrutturazione del fabbricato, quale quello oggetto della vicenda per cui è lite, si connoti come manutenzione straordinaria. L’accertamento della straordinarietà o ordinari età dell’attività gestoria discende, in ogni modo, dall’apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito.
I primi due motivi di ricorso vanno invece esaminati congiuntamente, perché connessi, e si rivelano infondati.
Trova applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell’immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell’art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814). Si tratta, quindi, di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale, sicché essa non opera in favore del terzo creditore del condominio. La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148).
Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.
Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.600,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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