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Lo sai che? Condomini morosi: l’amministratore può trattare?

Lo sai che? Pubblicato il 28 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 gennaio 2018

L’accordo o transazione che l’amministratore eventualmente stringe con chi non ha pagato il condominio necessita dell’autorizzazione preventiva dell’assemblea.

Nel momento in cui, all’interno di un palazzo, dovesse verificarsi la morosità di uno o più condomini, l’obbligo dell’amministratore sarebbe immediatamente quello di attivarsi per il recupero del credito. Fermo restando che l’amministratore ha il potere di nominare da sé un avvocato affinché proceda per le vie legali – senza quindi la preventiva autorizzazione dell’assemblea -, la Cassazione ha spiegato di recente [1] che l’obbligo per l’amministratore si esaurisce nell’invio della diffida – anche per evitare che il credito cada in prescrizione dopo cinque anni – mentre non si spinge anche all’azione esecutiva. Il significato di questa affermazione ha dei risvolti pratici importanti: nessuno potrà accusare l’amministrazione di cattiva gestione se questi, avendo inviato le raccomandate per il sollecito di pagamento, non hai poi proseguito l’azione in tribunale. È chiaro che, se poi non vengono portate a termine le procedure esecutive, l’assemblea difficilmente vorrà riconfermare lo stesso professionista: è quindi suo interesse il recupero dei crediti dai morosi fino all’ultimo euro. Ma spesso ciò che la legge dice sulla carta non è sempre possibile nella pratica: non è cioè facile ottenere il pagamento da chi è nullatenente o comunque ha poco da perdere. È vero: c’è sempre la possibilità di pignorare l’appartamento (di cui il moroso, in quanto condomino, è per forza proprietario); ma, oltre al fatto che l’espropriazione immobiliare è costosa e lunga, potrebbe capitare che su di esso vi sia già un’altra ipoteca (come quella della banca). In questi casi la transazione – ossia l’accodo – risulta spesso la soluzione vincente, quella cioè che salva capra e cavoli. Ma l’amministratore può trattare coi condomini morosi? Può cioè stringere accordi senza informare l’assemblea, comunque nel bene stesso del condomino? Di tanto parleremo in questo articolo.

Un caso di morosità in condominio

Per comprendere la questione partiamo dal consueto esempio pratico. Immaginiamo che nel tuo condominio ci siano due condomini che da diversi mesi non pagano gli oneri condominiali. L’amministratore ha già tentato le vie “pacifiche” con telefonate e solleciti di tutti i tipi, ma non è riuscito nell’intento. Così è passato alle maniere forti e ha fatto notificare loro un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo del Tribunale. Anche questa notizia non ha sortito gli effetti sperati. Convocato in assemblea per un consulto, l’avvocato del condominio ha chiarito che, per riscuotere materialmente i soldi, è necessario scegliere quali beni da pignorare e il debitore, in questo, non ha molto da offrire. Ci sarebbe la casa, ma la procedura presenta dei costi superiori agli stessi benefici. Intanto ci sono i fornitori da pagare e l’assemblea è scontenta dell’operato dell’amministratore che teme la revoca. Così quest’ultimo, alla ricerca di possibili soluzioni, contatta i debitori e offre ad uno un “saldo e stralcio”, ossia uno sconto in cambio dell’immediato pagamento; all’altro concede invece una dilazione in due anni.

L’assemblea viene a sapere ciò e revoca l’amministratore per giusta causa, per aver cioè concordato con i morosi una soluzione bonaria che non era mai stata autorizzata da nessuno. Nello stesso tempo il nuovo amministratore, facendo rilevare che tali accordi sono nulli (perché assunti in assenza di delega), chiede ai morosi il pagamento integrale del debito, in barba agli accordi presi. Tutto ciò è possibile?

Cos’è la transazione?

Prima di rispondere al precedente quesito e stabilire se l’amministratore di condominio può trattare coi morosi, è bene spiegare cosa si intende con il termine giuridico «transazione». La transazione altro non è che un normalissimo accordo che pone termine a una lite in corso o che sta per sfociare in una causa. Il codice civile stabilisce che la transazione è il contratto (ossia l’accordo) con cui due o più persone (ossia i litiganti) si fanno «reciproche concessioni» per chiudere una vertenza legale. Si parla di «reciproche concessioni» per specificare che la vera e propria transazione consiste nella rinuncia, da parte di ciascun soggetto, a una parte delle proprie pretese. Se così non fosse si avrebbe un semplice riconoscimento di responsabilità di uno a favore dell’altro.

La transazione è, come quasi tutti i contratti, a «forma libera»: significa che può essere fatto per iscritto o anche oralmente. Tuttavia, se va a modificare un precedente contratto scritto anche la transazione deve essere scritta. Il problema di una transazione orale resterebbe comunque la difficoltà di provarne l’esistenza in un momento successivo.

La transazione in condominio

Nell’ambito del condominio la transazione può risultare particolarmente utile per tutti quegli importi di difficile riscossione, sia per gli importi elevati che per le condizioni economiche del debitore. Il vantaggio della transazione rispetto all’azione in tribunale è che garantisce il recupero immediato o comunque con tempi certi delle somme; al contrario la causa, oltre ad essere molto costosa, ha sempre un margine di incertezza derivante dall’interpretazione dei giudici (peraltro ogni processo ha le sue regole, anche di tipo formale, e violarle significa perdere la causa). La transazione poi può essere fatta anche senza avvocato.

Lo svantaggio della transazione è che, però, potrebbe creare il cosiddetto “precedente”: sapendo infatti che l’assemblea è disposta a trattare con chi non paga, questo comportamento potrebbe diventare “comune” a più persone o ripetersi sempre con gli stessi che, in definitiva, così facendo, riceverebbero un puntuale sconto sulle quote condominiali.

Si può far pagare gli altri condomini?

Dobbiamo trattare un ultimo aspetto importante prima di vedere se l’amministratore può concludere trattative coi condomini morosi: quello del cosiddetto «fondo morosi». Si tratta di una pratica che viene spesso usata nei condomini con buchi di bilancio dovuti alla mancata riscossione degli oneri. Per evitare che ciò possa impedire di onorare i creditori e che questi possano avviare pignoramenti o sospendere i servizi, si delibera un pagamento extra a carico di chi è in regola con gli oneri: pagamento che va a costituire un’apposita riserva da cui attingere nel caso di necessità (dovuta appunto a eventuali morosità). Ebbene, secondo la Cassazione, una tale operazione si può concludere solo se c’è l’unanimità di tutti i condomini. Se uno solo si oppone all’istituzione del fondo morosi, l’amministratore non può riscuotere null’altro che le ordinarie quote. Ciò in quanto detto fondo andrebbe ad alterare la regole base in materia di ripartizione delle quote condominiali, ripartizione che può avvenire secondo i rispettivi millesimi (ed eccezionalmente secondo l’uso).

L’amministratore può concludere trattative coi morosi?

Il primo aspetto da considerare è se l’amministratore può concludere trattative coi condomini morosi senza bisogno della preventiva autorizzazione dell’assemblea. Tutto dipende dallo stato in cui si trova la trattativa. In sé per sé, l’amministratore è certamente autorizzato a trattare con i morosi e a proporre loro degli accordi transattivi per recuperare gli oneri non riscossi. Ma questi accordi, prima della firma, devono essere sempre sottoposti all’assemblea. Senza tale autorizzazione, la transazione è nulla.

L’amministratore è un delegato dei condomini e, come tale, agisce sempre e solo su loro delega. Secondo la Cassazione [2] l’assemblea di condominio può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune e, quindi anche sulle transazioni che a tali spese si riferiscono; il consenso unanime dei condomini è necessario solo quando la transazione ha ad oggetto i diritti di proprietà comuni.

Qual è la maggioranza per autorizzare l’amministratore ad accordarsi coi morosi?

Vediamo ora con quale maggioranza l’assemblea di condominio può autorizzare l’amministratore a trattare coi morosi e, soprattutto, a concludere accordi transattivi. Perché la decisione possa “passare” è necessario che vi sia una doppia maggioranza:

  • la maggioranza + 1 degli intervenuti all’assembla ordinaria;
  • la precedente maggioranza deve rappresentare almeno 500 millesimi del palazzo (ossia la metà del valore dell’edificio).

Che fine fa l’accordo se l’amministratore non ha ottenuto l’autorizzazione?

L’eventuale transazione firmata dall’amministratore prima del consenso preventivo dell’assemblea è nullo e quindi non vincola il condominio. Con la conseguenza che al moroso che abbia magari pagato l’importo a saldo e stralcio potrebbe essere richiesto successivamente anche il residuo.

Una volta raggiunta la maggioranza che può fare l’amministratore?

Raggiunta la maggioranza in assemblea e incassata l’autorizzazione dei condomini (autorizzazione che deve essere espressamente riportata nel verbale assembleare e indicata nell’atto di transazione), l’amministratore può finalmente procedere a firmare l’accordo che aveva inizialmente avviato in via informale con il moroso, ma che non aveva potuto ancora concludere. Dovrà a questo punto scrivere un documento, chiamato appunto «Atto di transazione» in cui va indicato il credito del condominio, le ragioni del credito e le annualità arretrate a cui si riferisce. Poi bisogna specificare in cosa consiste l’accordo; a riguardo, le concessioni che solitamente si fanno ai morosi sono di due tipi

  • una rateizzazione: al debitore viene concesso di pagare secondo un piano di rate, di solito assistite da garanzie come le cambiali. La legge lascia ovviamente libere le parti di stabilire quanto possa essere lunga la dilazione;
  • un saldo e stralcio, ossia uno scontro dietro pagamento immediato dell’intero importo.

Nulla vieta però che si possano concedere entrambe le agevolazioni, ossia una decurtazione percentuale del debito e pagamento rateale del residuo.

note

[1] Cass. ord. n. 24920/17 del 20.10.2017. Leggi sul punto Morosi in condominio: l’amministratore è obbligato ad agire?

[2] Cass. sent. n. 1234/2016 del 25.01.2016.


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