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Lo sai che? Affitto anziani: che pericoli ci sono?

Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2018

Come cautelarsi nel caso di locazione a una persona anziana: il decesso e la successione nel contratto di affetti da parte degli eredi.

Se ti è capitato di cercare casa in affitto avrai notato che, in questi ultimi tempi, gli agenti immobiliari sono soliti chiedere “referenze” all’inquilino: «Che lavoro fai, qual è il tuo reddito, hai avuto precedenti contratti di affitto e perché stai traslocando?», sono solo degli esempi delle domande tipiche che vengono poste a chi è in cerca di un tetto. Tutto ciò per una sorta di autotutela che ormai i proprietari di appartamenti sono costretti a fare visto che, in materia in locazioni, la legge è lenta e inefficiente rispetto alle esigenze economiche. Perdere la possibilità di sfruttare un immobile, dandolo in affitto ad altre persone per via dell’ostinata permanenza dei vecchi affittuari, significa rinunciare non solo a una parte dell’investimento ma anche al recupero degli ingenti costi di gestione (tra condominio e tasse) che la proprietà impone. Ecco perché spesso si evita di dare casa in affitto a extracomunitari (non per razzismo, si intende, ma per assenza di garanzie) o a disoccupati. Ma che succede in caso di affitto ad anziani: che pericoli ci sono? Di tanto ci occuperemo in questo articolo.

Ti sarà capitato di leggere, negli annunci di affitto appesi sui portoni dei palazzi, che l’appartamento non viene concesso a studenti universitari, immigrati o stranieri. Ti sarai anche chiesto se questi divieti sono leciti, visto che la nostra Costituzione sancisce l’uguaglianza tra tutti i cittadini. In realtà, il principio di «autonomia negoziale» sul quale fa perno tutto il nostro diritto privato, lascia libere le parti di scegliere i soggetti con con concludere un contratto. Nessuno può essere obbligato – se non è una pubblica amministrazione o un incaricato di un pubblico servizio (ad esempio la società autostrade) – a stipulare un contratto con un’altra persona. Sarebbe un’illegittima invadenza nell’autonomia economica privata, cardine di ogni Stato moderno. Allo stesso modo, quindi, il proprietario di un appartamento è libero di dare in affitto l’immobile a una o più categorie determinate di persone. Il principio di uguaglianza recitato dal famoso articolo 3 della nostra Costituzione non è quindi diretto al privato cittadino, ma allo Stato, come divieto imperativo di emettere leggi che facciano discriminazioni di sesso, razza, lingua, religione, opinioni politiche, condizioni personali e sociali.

Abbiamo fatto questa premessa per ricordare – se mai ve ne fosse bisogno – che ciascuno è libero di scegliere l’inquilino che vuole e, quindi, anche di dire di non dare casa in affitto a un anziano. Lo potrebbe, per giunta, specificare sul cartello «Affittasi», senza perciò temere denunce o azioni di qualsiasi tipo.

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe impedire ai proprietari di casa di locare l’appartamento a particolari soggetti o di adibire l’immobile a specifiche attività rumorose (ad esempio asili nido o palestre). Se non esiste questa clausola, il proprietario è pienamente libero di far ciò che vuole delle sue quattro mura.

Ma quali sono i rischi nel dare casa a un anziano? Al di là delle questioni economiche, che ben possono essere accertate in anticipo guardando il cedolino della pensione e verificando il reddito che questi possiede mensilmente (precauzione sicuramente consigliabile), la questione più importante attiene al rischio di morte. Un contratto di affitto dura almeno 5 anni (quello a canone concordato dura 3 anni con un rinnovo automatico di 2; quello a canone libero invece dura 4 anni con un rinnovo automatico di altri 4): è ben possibile che, nel corso di questo periodo, l’anziano possa decedere e al suo posto subentrare gli eredi. Cosa fare in questi casi? Vediamo cosa prevede la legge. Leggi anche Come tutelarsi nei contratti di affitto.

Nel caso di morte dell’inquilino, la moglie e tutti gli altri parenti conviventi con lui subentrano nel contratto. Questo significa che l’affitto prosegue necessariamente, ma con soggetti differenti. Il padrone di casa non può, solo perché è deceduto il titolare del contratto, sciogliersi dall’impegno se gli eredi non hanno sufficienti garanzie patrimoniali. In buona sostanza, anche in caso di conviventi nullatenenti, il locatore è obbligato a “tenerli dentro”. Li potrà sfrattare, certo, e in questo ricorrono le normali tutele di legge previste nei confronti di qualsiasi altro inquilino moroso, ma qui poi si entra in un altro campo che è quello – accennato in apertura – delle inefficienze della legge. Ricordiamo a tal fine che si può chiedere lo sfratto solo dopo 20 giorni di ritardo: per cui, se il contratto di locazione stabilisce che il pagamento va fatto entro la fine del mese, il ricorso in tribunale si può presentare non prima del giorno 21 del mese successivo.

Altro rischio connesso alla morte dell’inquilino, in caso di parenti non solvibili: fino al momento dello sfratto il proprietario dovrà dichiarare i redditi da locazione, anche se non percepiti. Un paradosso fiscale del nostro ordinamento: per smettere di pagare le tasse sui canoni “immaginari” bisogna ottenere l’ordinanza di sfratto. C’è un sistema alternativo: quello di munire il contratto di una apposita clausola detta «clausola risolutiva espressa», ma bisogna farlo al momento della sua redazione. Leggi sul punto Affitto: come non pagare le tasse sull’inquilino moroso.

E se il contratto di affitto non era registrato? Qui i problemi si fanno più seri. Infatti non è possibile procedere con lo sfratto che, per quanto inefficiente, è comunque una procedura più breve delle altre. Bisognerà fare una causa ordinaria per occupazione senza titolo. Con costi e tempi biblici.

Come cautelarsi nel caso di affitto a un anziano? Non resta che chiedere le dichiarazioni dei redditi degli eventuali conviventi. E se l’anziano decide di mettere dentro anche un badante, in quel caso purtroppo il padrone di casa non potrà farci nulla visto che non può opporsi agli ospiti. E per di più il badante, alla morte del “datore di lavoro” non potrà essere sfrattato dalla sera alla mattina ma gli si dovrà dare il tempo di trovare una nuova sistemazione.


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