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Lo sai che? Condominio: risarcimento danni per il crollo dei vasconi

Lo sai che? Pubblicato il 3 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 febbraio 2018

Nel mio condominio otto sono crollati i vasconi con terra e piante. Sono sprofondati e hanno fatto crollare una parte del muretto di cinta dell’appartamento al piano terra. Sono crollate pure le scalette. Nessun amministratore succedutosi ha fatto nulla. Un anno fa abbiamo iniziato a fare assemblee di scala e finalmente abbiamo deliberato il lavoro.Ora la signora proprietaria dell’appartamento al piano terra ieri ci ha detto che ci chiederà ben 125mila euro di risarcimento danni permancata vendita immobile causa questi danni (non credo lo possa provare), ristrutturazione interna per copiose infiltrazioni acqua e umidità dall’interno. Possiamo rivalerci nei confronti degli amministratori, presenti e passati?

Perrispondere alla richiesta di consulenza è bene cominciare dalla questione relativa ai danni lamentati dalla proprietaria dell’appartamento al piano terra (successivamente verrà analizzato il problema relativo ai danni che il crollo dei vasconi ha causato ai beni condominiali).

Si deve innanzitutto dire che in base a ciò che stabilisce l’articolo 2947 del codice civile il diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito (doloso o colposo) si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato, cioè dal momento in cui il danneggiato abbia avuto, o avrebbe dovuto avere, usando l’ordinaria diligenza, sufficiente conoscenza delle cause del danno che lamenta (in questo senso si è espressa più volte la Corte di Cassazione: si veda ad esempio la sentenza n. 1.263 del 27 gennaio 2012).

Questo significa che il diritto al risarcimento dei danni della proprietaria dell’appartamento al piano terra è prescritto se sono passati più di cinque anni dal momento in cui ella ha avuto sufficiente certezza che i danni subiti le furono causati da una causa riconducibile alla responsabilità (per dolo o per colpa) del condominio senza che lei stessa abbia mai formalmente richiesto di essere risarcita.

Se invece la proprietaria dell’appartamento del piano terra, prima dei cinque anni, ha richiesto in modo formale al condominio di essere risarcita, la sua richiesta ha interrotto la prescrizione e così avviene dopo ogni eventuale successiva richiesta: questo vuol dire che se prima del decorso dei cinque anni viene richiesto il risarcimento dei danni, il corso della prescrizione si interrompe e ricomincia ogni volta da zero per altri cinque anni.

Fatta questa premessa (che può essere importante e decisiva per contrastare una richiesta di risarcimento che la proprietaria dovesse oggi avanzare nei confronti del condominio), vi è da aggiungere che se questa signora iniziasse un contenzioso per chiedere al giudice la condanna del condominio al risarcimento dei danni da lei subiti, toccherebbe naturalmente a lei dimostrare in giudizio (con idonee prove):

– innanzitutto che si verificarono dei danni a sue proprietà (tra l’altro, circa il danno da mancata vendita dell’immobile, dovrà dimostrare che vi furono specifiche trattative in corso proprio nel periodo del crollo dei vasconi e che esse si interruppero proprio a causa di quel fatto);

– quando i danni si verificarono;

– che essi furono causati dalla responsabilità del condominio (per incuria nella manutenzione dei vasconi condominiali che precipitarono sui suoi beni e/o per omessa custodia degli stessi);

– che tutti i danni da lei lamentati siano stati effettivamente e direttamente causati dal fatto della caduta dei vasconi (cioè dovrà dimostrare che vi sia quello che in gergo giuridico viene definito il nesso causale tra fatto e danno conseguente).

Solo se la proprietaria potrà dimostrare tutto questo (e a distanza di così tanti anni non è sempre facile disporre di tutte le prove anche perché pare che le riparazioni siano state già eseguite rendendo probabilmente impossibile dare dimostrazione dei fatti di otto anni fa), solo, si ribadisce, se le prove saranno complete, ella potrà sperare di poter vincere la causa (causa che, trattandosi di questione condominiale, dovrà essere comunque preceduta da tentativo obbligatorio di mediazione davanti ad uno degli appositi organismi istituiti per legge allo scopo di facilitare la composizione bonaria delle vertenze sorte nell’ambito condominiale ed evitare, se possibile, di trasformare ogni contenzioso condominiale in una causa dinanzi ad un giudice).

In ogni caso il condominio non può far altro che attendere che le lamentele della proprietaria si trasformino in atti concreti (richieste di risarcimento, cioè, formalizzate a mezzo lettere di un legale) per poi replicare ad esse incaricando un proprio difensore allo scopo di verificare se ed in quali limiti le richieste risultino essere fondate e dimostrate o pretestuose.

Passando, ora, alla questione relativa alle riparazioni delle proprietà condominiali danneggiate dalla caduta dei vasconi, occorre dire che se il regolamento condominiale non dispone diversamente, la legge (cioè gli articoli 1130 e 1135 del codice civile) stabilisce che:

– l’amministratore, senza l’autorizzazione dell’assemblea, può soltanto compiere atti conservativi e lavori di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio ma solamente se urgenti (e riferendone, poi, nella prima assemblea).

Questo vuol dire che l’amministratore, senza autorizzazione dell’assemblea, può solo mettere in sicurezza i beni condominiali e fare il necessario per evitare ulteriori danni (alle proprietà comuni, a quelle esclusive e a persone).

Per quello che riguarda, invece, i lavori di manutenzione straordinaria non urgenti (cioè la riparazione dei danni), essi devono essere deliberati dall’assemblea ed è responsabilità dei condomini l’eventuale ritardo (con ogni conseguenza connessa al ritardo) nell’adozione delle delibere necessarie per dare incarico a ditte specializzate di intervenire per ogni più opportuno lavoro di ripristino.

Si deve tener conto anche del fatto che se l’assemblea non adotta i provvedimenti necessari all’amministrazione dei beni comuni, cioè, nel caso specifico, i provvedimenti necessari per eseguire le riparazioni necessarie (perché ad esempio non si raggiunge la maggioranza necessaria o perché la questione non viene mai portata all’ordine del giorno dell’assemblea), l’articolo 1105, quarto comma, del codice civile, dà facoltà ad ogni condomino di ricorrere al tribunale che potrà anche nominare un amministratore (per l’esecuzione dei lavori necessari).

Tutto ciò significa che nel caso specifico evidenziato dal lettore non pare emergere una responsabilità degli amministratori in quanto ad essi spetta intervenire solo per quelle opere e sistemazioni che rivestano carattere di urgenza (e da quel che emerge dal quesito, risulta che la messa in sicurezza fu in effetti realizzata su intervento dell’amministratore del tempo), mentre è compito e responsabilità dell’assemblea deliberare sui lavori di manutenzione straordinaria necessari dopo che l’urgenza immediata sia stata risolta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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