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Lastrico solare ed infiltrazioni

3 febbraio 2018


Lastrico solare ed infiltrazioni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 febbraio 2018



Com’è noto, secondo la costante giurisprudenza della Cassazione, l’art. 1126 c.c. si riferisce alle riparazioni del lastrico solare, di proprietà e uso esclusivi, dovute a vetustà ovvero omessa o cattiva manutenzione. Quando invece trattasi di riparazioni riconducibili a difetti originari di progettazione o esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario, la responsabilità relativa fa carico in via esclusiva al proprietario stesso ex art. 2051 c.c. e non anche, neppure in via concorrenziale, ai condomini “sottostanti”.Ma se il difetto non è evidente perché, ad esempio, viene individuato dal CTU in seguito ad ATP e, dopo tale accertamento, non è trascurato o tollerato dal proprietario, si applica sempre l’art. 2051? Potete citarmi sentenze o norme di legge al riguardo?

La Corte di Cassazione (ad esempio nella sentenza n. 2840 del 2013) hachiarito che dei danni provocati da cose in custodia (come il lastrico solare) risponde soltanto il proprietario di esse se i danni medesimi si dimostri essere dovuti a difetti originari di progettazione odi esecuzione “indebitamente tollerati” dal proprietario del lastrico (così si esprime testualmente la Corte).

Nei casi, cioè, di danni a terzi provocati da difetti originari di progettazione o di esecuzionedell’opera che siano stati indebitamente tollerati dal proprietario del lastrico, la responsabilità relativasia per la mancata eliminazione delle cause del danno che per il risarcimento dovrà essere addebitata soltanto al proprietario del lastrico solare, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile e non anche –neppure in via concorrente – al condominio (nello stesso senso si espresse la Corte di cassazioneanche con sentenze n. 5.848 del 2007, n. 4.596 del 2012 e a Sezioni Unite n. 3.672 del 1997).

Ai fini del quesito in esame risulta allora decisivo comprendere cosa significhi tolleranza indebita dei difetti da parte del proprietario del lastrico perché solo quando la tolleranza dei difetti sia, appunto, indebita, la massima espressa dalla Corte di Cassazione troverà applicazione e solo allora, perciò, dei danni dovuti a quei difetti potrà essere chiamato a rispondere solamente il proprietario del lastrico solare e non anche il condominio nella sua interezza.

Ed allora, sulla base di altre pronunce della Corte di Cassazione, è possibile dire quanto segue.

Con sentenza n. 1993 del 9 marzo 1999, ad esempio, la Corte di Cassazione stabilì (in materia didenuncia di vizi al costruttore per infiltrazioni dovute a difetti di costruzione) che il soggettodanneggiato da infiltrazioni, tenuto per legge a denunciare il vizio entro un termine perentorio, non può pretendere che il termine stabilito dalla legge per fare la denuncia del vizio resti “sospeso” fino ache un perito non accerti la consistenza e l’origine dei difetti stessi.

In altri termini, se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza da parte del soggetto danneggiatopoteva essere considerata tale consentire di fare la denuncia senza dover attendere il conforto di unaperizia, allora il termine stabilito dalla legge per fare la denuncia dovrà partire non dal momento incui il perito avrà accertato la causa dei difetti, ma fin dal momento in cui il danneggiato ne aveva comunque raggiunto in precedenza una sufficiente conoscenza (nello stesso senso si è espressa lastessa Corte di cassazione anche con sentenza n. 1.016 del 2.9.1992).

In sostanza (così Cassazione n. 12.297 del 30 maggio 2014), la denuncia dei vizi va fatta subito seessi sono manifesti e se risulta già evidente, senza attendere l’esito di una perizia, l’attribuzione di responsabilità (ad esempio perché, come nel caso specifico, gli immobili erano nuovi e, quindi, il vizio ed il difetto non poteva che derivare dai vizi addebitabili al costruttore).

Rapportando queste indicazioni della Corte di Cassazione al caso di specie, è chiaro che i difetti possono essere considerati “indebitamente” tollerati (con accertamento che dovrà essere compiuto dal giudice nel corso del giudizio) non solo se il proprietario del lastrico solare sia rimasto inerte dopo aver avuto completa ed effettiva conoscenza delle cause delle infiltrazioni a seguito di unaperizia, ma anche se sia rimasto inerte (senza alcun giustificato motivo) nel ricercare le cause delleinfiltrazioni una volta che se ne fossero manifestati gli effetti.

In altri termini, deve essere considerata “indebita” anche l’inerzia del proprietario del lastrico solareche, una volta venuto a conoscenza dell’esistenza delle infiltrazioni, abbia colpevolmente atteso nel fare tutto quello che era necessario fare (in base alla comune diligenza) per ricercarne le cause (ad esempio incaricando un perito senza attendere che fosse il perito nominato dal giudice a svolgere le indagini utili a scoprire le cause delle infiltrazioni).

Chiaramente per valutare nel caso concreto se il proprietario del lastrico avrebbe potuto fare di più e meglio rispetto a quanto ha fatto per ricercare e scoprire le cause delle infiltrazioni e, quindi, pervalutare se possa essere considerata o meno “indebita” la tolleranza da parte sua dei difetti di costruzione o di esecuzione dell’opera, occorrerà valutare da parte del giudice, tra le altre cose, il tempo intercorso tra manifestazione delle infiltrazioni e conoscenza di esse da parte del proprietario del lastrico solare e momento in cui fu avviato l’accertamento tecnico preventivo oltre alla complessiva attività di collaborazione e solerte attività del proprietario del lastrico solare nel contenere e limitare i danni prodottisi.

Nel caso in cui il giudice dovesse prudentemente valutare che la condotta del proprietario del lastrico sia stata improntata a buona fede e solerte collaborazione nella tempestiva ricerca delle causedelle infiltrazioni, è chiaro che non si potrà affermare che egli abbia indebitamente tollerato i difetti di progettazione o di esecuzione che dovessero essere accertati essere la causa delle infiltrazioni.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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