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Non far pagare ad alcuni condomini: quale maggioranza?

1 febbraio 2018


Non far pagare ad alcuni condomini: quale maggioranza?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 febbraio 2018



Necessario il consenso di tutti i condòmini per modificare il riparto delle spese del palazzo.

Solite discussioni di condominio, riunioni che si prolungano fino a tarda sera, cause che durano una vita. Chi vive in un palazzo vive purtroppo costantemente queste situazioni. Alla fine, almeno per i piccoli affari, gli accordi sono la migliore via per risolvere i problemi tra vicini di casa. Il punto però è che per porre fine ad alcune liti è necessaria l’unanimità e quindi basta che un solo condomino – il dispettoso di turno – si opponga per far saltare tutto. Un esempio è quando si concede ad alcuni condomini, in cambio della rinuncia a una lite, di non pagare determinate spese relative alla gestione dei servizi comuni. In questo caso si può modificare la regola generale imposta dalla legge – che prescrive una ripartizione delle spese per millesimi – solo se c’è il sì del 100% dei condomini. A ricordarlo è una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte ha chiarito, in pratica quale maggioranza è necessaria per non fa pagare ad alcuni condomini le loro quote.

Un esempio chiarirà le idee. Immaginiamo che alcuni dei proprietari decidano di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Le contestazioni che questi muovono nei confronti dell’amministratore sono di vario genere: conteggi errati, addebiti non dovuti, millesimi sbagliati. Fatto sta che l’assemblea, pur di evitare con loro un lungo e costoso contenzioso, nel prendere atto del distacco, accetta la loro richiesta di non vedersi addebitare i costi di manutenzione dell’impianto. La votazione passa con una schiacciante maggioranza. Un condomino però si oppone mentre un altro non partecipa all’assemblea; secondo questi ultimi quindi la delibera è nulla in quanto è venuta meno l’unanimità. Di parere opposto i condomini distaccatisi secondo cui, avendo ottenuto la maggioranza dei consensi, sono esonerati dalle spese. Chi ha ragione?

La regola generale che stabilisce come vanno ripartite le spese condominiali è fissata dal codice civile [2]: la norma prevede che, salvo patto contrario, le spese necessarie per la conservazione dell’edificio e il godimento delle parti comuni, per i servizi resi nell’interesse comune e per tutte le innovazioni sono ripartite tra i condomini in base alle rispettive quote millesimali. Questo significa che chi ha l’appartamento con valore superiore paga di più rispetto a chi ha l’appartamento con valore più basso. È sempre concesso – abbiamo appena detto – il «patto contrario»: l’assemblea può cioè accordarsi per derogare tale norma. Ma lo dovrà fare con l’unanimità dei consensi. Senza l’accordo di tutti i proprietari non si può decidere di non pagar pagare alcuni condomini o di ripartire le spese in modo diverso, facendo pagare ad alcuni di più di quanto invece dovrebbero in base ai loro millesimi.

È dunque questa la regola che bisogna rispettare se l’assemblea vuol decidere di fare degli sconti ad alcuni condomini rispetto ai loro millesimi. Un altro esempio potrebbe essere quello dei proprietari di negozi che, per legge, devono contribuire anche alle spese di manutenzione del lastrico solare, delle scale  e dell’ascensore; o gli anziani che, pur non potendo deambulare, devono pagare la loro quota per i giardini e i campi da tennis. Insomma, chi sceglie di vivere in un edificio condominiale non può sottrarsi alla regola dei millesimi, salvo che abbia ottenuto il sì da parte di tutti gli altri proprietari.

note

[1] Cass. ord. n. 2415/18 del 31.01.2018.

[2] Art. 1123 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 19 settembre 2017 – 31 gennaio 2018, n. 2415

Presidente Bianchini – Relatore Grasso

Fatto e diritto

Ritenuto che C.M. , con citazione del 16 dicembre 2008, si oppose alla delibera del Condominio di (omissis) , dell’11/8/2008, con la quale era stata disposta l’eliminazione di due canne fumarie realizzate in eternit, poste a servizio dell’appartamento del medesimo, e ratificato l’operato dell’amministratore, il quale, in via d’urgenza, a seguito d’intervento dei Vigili del Fuoco, aveva fatto turare le falle, ponendo lo speso, ammontante ad Euro 1.500,00 a carico del C. ;

che il Tribunale di Terni, con sentenza n. 671/2011, annullò la delibera, limitatamente al punto 4 della stessa, con la quale era stato addebitato il costo del ripristino al C. ;

che la Corte d’appello di Perugia, accolta l’impugnazione del Condominio, rigettò la domanda del C. , confermando la validità cella deliberazione assembleare;

che il diverso opinare del giudice d’appello trova esaustiva sintesi giustificativa nei termini seguenti: “L’assenza di elementi che possano testimoniare l’installazione da parte del C. delle canne fumarie in oggetto, risulta irrilevante, in quanto l’esclusiva proprietà di quest’ultime prescinde totalmente dalla personale installazione, ciò che rileva è la circostanza non contestata che le canne fumarie erano unicamente al servizio dell’appartamento di proprietà del condomino C. ” e, pertanto, non potevano trovare applicazione i criteri di riparto previsti dall’art. 1123, cod. civ.;

che avverso quest’ultima sentenza propone ricorso per cassazione C.M. , illustrando tre motivi di censura e che alcuno ha depositato difese in contrasto;

considerato che con il primo motivo viene allegata la violazione degli artt. 1137 e 1135, cod. civ., che la delibera assembleare aveva travalicato dai poteri che le erano propri, avendo inciso sulla sfera giuridica soggettiva del ricorrente, addebitandogli responsabilità aquiliana, così impingendo in radicale nullità;

che la doglianza è fondata, in quanto: a) all’assemblea condominiale, siccome correttamente evidenziato dal Tribunale (sul punto non consta presa di posizione della Corte d’appello), non è consentito accertare fattispecie di responsabilità in capo al singolo condomino, vertendosi al di fuori delle attribuzioni legali assegnate al meccanismo deliberativo in parola; b) questa Corte ha già avuto modo di condivisamente chiarire che è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (Sez. 2, n. 17101, 27/7/2006, Rv. 592302; conforme Sez. 2, n. 16793, 21/72006, Rv. 591434); c) l’esposto principio è strettamente correlato alla natura del condominio, che assegna al potere deliberativo dell’assemblea le decisioni che non incidono sulle regole del riparto (salvo l’unanimità) e che non consente allo stesso di avvalersi degli strumenti di autotutela speciali, ad esso assegnati dalla legge al solo scopo di consentire il recupero dei contributi dei singoli condomini, determinati in base alle tabelle regolarmente approvate;

considerato che il secondo motivo, con il quale viene denunziata la violazione e falsa applicazione dell’art. 2373, cod. civ., poiché la delibera era stata presa in situazione di conflitto d’interesse, in quanto gli altri condomini avevano l’interesse ad addebitare lo speso in via esclusiva al C. (a non voler considerare che la censura non risulta essere stata ritualmente riproposta in appello), non ha comunque alcun fondamento, stante che la situazione di conflitto d’interesse presa in considerazione dalla legge non coincide, al contrario di quel che assume il ricorrente, con il sussistere di un interesse di fatto del singolo votante ad una decisione piuttosto che ad un’altra, che importerebbe la paralisi dell’organo deliberativo, bensì nello specifico ed elettivo interesse, diverse da quello generico e fattuale, portato da uno dei votanti, in ragione delle sua precipua posizione; che in tal senso si è già più volte espressa questa Corte, la quale ha chiarito che sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. (principio affermato dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistemazione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impugnata come attività inquadrabili nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore – anche condomino votante -, per presunti vizi dell’edificio, tra l’altro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi) – Sez. 2, n. 10754, 16/5/2011, Rv. 617841 -;

considerato che il terzo motivo, con il quale viene dedotto il mancato esame di un fatto decisivo e controverso, nonché la violazione dell’art. 112, cod. proc. civ., addebitandosi alla sentenza gravata di non aver in alcun modo vagliato l’eccesso di potere nel quale era incorsa l’assemblea condominiale, la quale si era spinta fino ad invadere “la sfera giuridica soggettiva del C. “, resta assorbito dallo scrutinio del primo;

considerato che avuto riguardo del principio enunciato in ordine al primo motivo la sentenza d’appello deve essere cassata con rinvio;

che nulla va disposto per le spese di questo giudizio non avendo il Condomino svolto difese.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo, rigetta il secondo e dichiara assorbito il terzo; cassa e rinvia alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione.

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