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Chi paga l’avvocato del condominio?

2 febbraio 2018


Chi paga l’avvocato del condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 febbraio 2018



Ripartizione delle spese legali nelle cause tra il condominio e i singoli condomini o terzi: la controparte deve partecipare alla spesa condominiale?

Nel tuo condominio è insorta una lite. Alcuni condomini non vorrebbero pagare delle spese e, per ciò, impugnano la decisione dell’assemblea di ripartirle tra tutti. Il condominio, per difendersi dai suoi stessi (pochi) condòmini, nomina un avvocato che li assista nel giudizio (prima in mediazione, poi davanti al tribunale). Ci sono però, sin dall’inizio, alcune spese da sostenere: c’è l’anticipo al legale, i costi vivi, le tasse per la causa, la perizia di un tecnico e il compenso dovuto all’organismo di mediazione. Così l’amministratore divide gli oneri tra tutti i condomini, anche con quelli che, in questo caso, costituiscono la controparte processuale, che hanno cioè iniziato la lite. A tale decisione, questi ultimi ovviamente si ribellano: già pagano il loro avvocato – sostengono – e sarebbe oltremodo ingiusto, oltre che paradossale, fargli pagare anche l’avvocato dell’avversario, sebbene in questo caso si tratti del loro stesso condominio. La questione si sviluppa in un’ulteriore lite che va a finire davanti al giudice al quale quindi viene chiesto: chi paga l’avvocato del condominio? In questo articolo, al di là dell’esempio appena fatto, cercheremo di spiegare come vanno ripartite, tra i condomini, le spese legali all’interno di un condominio ed eventualmente come fare per non sostenerle e dissociarsi da una lite che non si condivide.

Spese legali per causa contro altri condomini

Iniziamo col chiarire chi paga l’avvocato del condominio quando questi difende il condominio medesimo da altri condomini. È giusto che la spesa sia ripartita tra tutti, anche tra questi ultimi? Qualcuno potrebbe dire di sì; benché essi costituiscono la controparte, sono pur sempre partecipanti al condominio e la regola generale in materia di divisione delle spese comuni è quella dei millesimi: una regola che può essere derogata solo se c’è l’unanimità. Di tanto abbiamo parlato in Non far pagare ad alcuni condomini: quale maggioranza?

Sulla questione, però, la Cassazione si è espressa in modo diverso [2] sostenendo che le spese legali sostenute dal condominio per difendersi dai propri stessi condomini non possono essere spalmate anche su questi ultimi, ma solo sulla compagine che ha aderito alla lite “capitanata” dall’amministratore.

Sarebbe dunque nulla la decisione dell’assemblea di condominio, anche se adottata a maggioranza, che imponga anche a carico dell’altro gruppo, quello “avversario”, pro quota, il pagamento del compenso in favore del difensore nominato dal condominio.

Spese legali per causa contro un solo condomino

Lo stesso discorso, ovviamente, si può fare quando la lite è tra il condominio e un solo condominio. Anche in questo caso, il principio da applicare è il medesimo. Sul punto si è già espressa la Suprema Corte [3] che ha ritenuto nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che, all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso dell’avvocato nominato in tale processo». In questo caso non opera la regola generale (di cui abbiamo parlato poc’anzi) che impone la ripartizione di tutte le spese condominiali secondo i millesimi di proprietà [2].

Tanto perché «nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro». A nulla vale il fatto che, nel giudizio, il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall’amministratore.

Spese legali del condomìnio se vince il condòmino 

Immaginiamo ora che, nella causa tra condominio e condòmino, vinca quest’ultimo. A questo proposito scatta la cosiddetta regola della «soccombenza» che impone al giudice di addebitare tutte le spese legali alla parte sconfitta. Ebbene, se la parte sconfitta è il condominio, può l’amministratore, nel ripartire tale uscita, far pagare anche il condòmino vittorioso? La risposta anche in questo caso è stata fornita dalla Cassazione ed è negativa [4]. Se il condomìnio è stato condannato a pagare le spese legali del procedimento, non può pretendere dal condòmino che ha vinto la causa il pagamento pro quota delle stesse. Anche in questo caso, la motivazione è sempre la stessa: «Nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvederà anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare». Quindi le spese legali, in proporzione ai millesimi in vigore, saranno divise tra tutti i condomini, fatta eccezione per quello “vincitore”.

Spese legali per causa contro terzi

Diverso è il discorso se la causa viene condotta dal condominio contro terzi soggetti, ad esempio un fornitore o un ex condomino che, avendo venduto l’appartamento, è rimasto moroso. In tal caso la spesa viene ripartita tra tutti i condomini secondo millesimi. Si applica, insomma, la regola generale.

Spese per lettere di diffida

Spesso succede che, per recuperare gli arretrati del condominio, l’amministratore incarichi un avvocato di inviare delle diffide. Chi paga queste spese per attività stragiudiziale e per le raccomandate spedite ai morosi: si può addebitare a questi ultimi il relativo esborso? Secondo la Cassazione [5], le spese legali e postali necessarie per il recupero dei crediti condominiali devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, ma è facoltà dell’assemblea stabilire un diverso criterio di ripartizione e addebitarle solo a carico del proprietario interessato alla spesa. In tale caso, però, la decisione deve essere presa all’unanimità e non basta la semplice maggioranza, neanche qualificata. Dunque, sarà necessario alternativamente che:

  • o il regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini all’atto dell’acquisto dell’immobile (cosiddetto «regolamento contrattuale»), preveda che tutte le spese per solleciti di pagamento o pratiche legali siano addebitate ai condomini «che le provocano»;
  • oppure che tale previsione venga decisa e approvata dall’assemblea a cui partecipino tutti i condomini e tutti votino a favore. È chiaro che la votazione andrà fatta in un momento in cui il problema non coinvolge ancora gli interessi di nessuno poiché, diversamente, il condomino interessato a pagare le “spese legali” voterà sempre “no”.

È possibile dissociarsi da una causa e non pagare l’avvocato?

La legge consente al condòmino pacifico di dissociarsi da una causa contro altri condomini o terzi al fine di risparmiare sulle spese legali. Egli però, così facendo, può tutt’al più evitare di pagare le spese legali nell’ipotesi in cui la causa si chiuda con una condanna del condominio e l’obbligo di rifondere le spese di giudizio alla controparte. In tal caso il condomino dissenziente non sarà tenuto a pagare la propria quota, ma dovrà comunque partecipare alla divisione dell’onorario dell’avvocato che ha difeso il condominio. Egli non potrà evitare di pagare le iniziali spese legali necessarie all’avvio della causa (tasse e spese vive) nonché l’eventuale anticipo dovuto all’avvocato che difende il condomino. Il che è comprensibile visto che, se la sentenza dovesse dare ragione al condominio, tutti se ne avvantaggerebbero, anche quelli che hanno dissentito dalla lite. Secondo infatti la giurisprudenza il condomino dissenziente non può dissociarsi dall’obbligo di sostenere le spese propedeutiche alla causa poiché tale potere è previsto dal codice civile solo con riferimento alle conseguenze della soccombenza. Sul punto è consigliabile la lettura dell’approfondimento Dissenso alle liti: come fare.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 1629/18 del 23.01.2018.

[3] Cass. sent. n. 13885/2014 e n. 801/1970. È nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino, e neppure, perciò, trovando applicazione in tale ipotesi l’art. 1132 c.c.

[4] Cass. sent. n. 13885/2014.

[5] Cass. sent. n. 21965/2017 del 21.09.2017.

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