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Sfratto: posso avere un rinvio?

23 Feb 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Feb 2018



Motivi e presupposti della risoluzione del contratto di locazione. Il giudice può concedere una proroga all’inquilino moroso, detta termine di grazia.

Se siete in affitto e non riuscite a pagare il canone di locazione potete essere sfrattati. La legge, infatti, concede al proprietario la possibilità di risolvere il contratto di locazione. In sostanza, l’inquilino che non paga l’affitto è inadempiente al contratto, cioè non rispetta l’obbligo principale nascente dalla locazione: per questa ragione può essere sfrattato. Detto ciò, la domanda che si pone il conduttore in difficoltà è la seguente: se non pago l’affitto e il proprietario mi invia l’intimazione di sfratto, il contratto si risolve immediatamente o posso avere un rinvio? La risposta è positiva, ma arriviamoci con ordine.

Sfratto: perché è previsto dalla legge?

Incominciamo col dire che il proprietario di una casa non è un benefattore e non deve certamente esserlo. Se affitta il proprio immobile, spesso e volentieri, non è per un intento puramente speculativo, ma per compensare le spese, non esigue, necessarie al mantenimento della proprietà (imu, spese condominiali straordinarie, ecc). Si pensi, inoltre, all’ipotesi, assai frequente, della seconda casa acquistata con sacrificio e destinata ai propri figli, per quando diventeranno grandi. Per questi motivi e comunque perché non sarebbe logico consentire a qualcuno di restare in casa altrui gratuitamente, la legge riconosce al proprietario il diritto di sfrattare l’inquilino moroso, cioè quello che non paga l’affitto. In termini tecnici, si tratta di un grave inadempimento contrattuale, cui consegue la risoluzione della locazione.

Sfratto: i presupposti

Per poter sfrattare un inquilino è sufficiente il mancato pagamento anche di un solo canone di locazione oppure, in alternativa, è necessario il mancato versamento degli oneri accessori (quote condominiali). Più precisamente:

– devono trascorrere almeno 20 giorni dalla scadenza prevista per il pagamento dell’affitto;

– devono accumularsi oneri accessori non pagati, per un importo superiore a due canoni di locazione.

Se ricorre almeno uno dei descritti presupposti [1], il contratto di locazione può essere risolto e l’inquilino essere sfrattato.

Sfratto: in cosa consiste?

In termini molto semplici, ipotizzando il mancato pagamento dell’affitto per oltre un mese dalla scadenza, alla luce della legge appena citata, il proprietario potrà sfrattare l’inquilino moroso. Dovrà, quindi, inviargli un citazione dinanzi al Tribunale per la convalida dello sfratto. A seguito di questa citazione, ci sarà un udienza davanti al Giudice designato che, accertato l’inadempimento del conduttore, avrà il compito di convalidare lo sfratto, dichiarando quindi risolto il contratto di locazione. A seguito di questo provvedimento ed a chiusura del procedimento, l’inquilino, con le buone o con le cattive, sarà costretto a lasciare l’immobile ed a trasferirsi altrove.

Sfratto: posso avere un rinvio?

Quando l’inquilino moroso si trova davanti al giudice, può evitare la risoluzione del contratto ed il conseguente sfratto, pagando i canoni scaduti, gli oneri accessori maturati, gli interessi legali su queste somme, le spese processuali [2]. Ovviamente, potrebbe avere difficoltà ad effettuare questi versamenti. Ebbene, per questo motivo, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà economica, l’inquilino può ottenere la concessione del cosiddetto termine di grazia. In termini pratici, il Giudice concede al conduttore in difficoltà, novanta giorni per saldare il dovuto; in alcuni casi, può essere anche concesso un termine maggiore, cioè 120 giorni (ad esempio, se le difficoltà dipendono da una malattia grave e se la morosità è inferiore a due mesi). Scaduto il termine suddetto, senza che sia stato pagato quanto previsto e stabiliti dal magistrato, nell’udienza successiva, già fissata dal Giudice, sarà inevitabilmente dichiarata la risoluzione del contratto e convalidato lo sfratto richiesto dal proprietario.

note

[1] Art. 5 L 392/1978.

[2] Art. 55 L 392/1978.


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