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Le novità giuridiche della settimana

4 febbraio 2018


Le novità giuridiche della settimana

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 febbraio 2018



Abbiamo raccolto in un unico articolo quattro degli argomenti più letti della scorsa settimana. Ecco cosa ti sei perso se non hai letto il nostro giornale.

Vuoi avere il bonus prima casa sulla seconda? Ecco come fare

Come ben saprai il cosiddetto bonus prima casa si può ottenere una sola volta, appunto sulla prima casa (il nome non è stato scelto per caso). A meno che non la vendi – ma lo puoi fare solo dopo cinque anni – non puoi acquistare una seconda casa con la stessa agevolazione fiscale. Ma…. c’è sempre un ma. E a dire quali sono le eccezioni è una recente sentenza della Cassazione [1]. Sentiamo cosa dice la Corte.

Ricordiamo cos’è il bonus prima casa. Si tratta di un’agevolazione fiscale che consente un forte sconto sulle tasse a chi acquista la prima casa e la destina a propria residenza. Non deve ovviamente trattarsi di un immobile di lusso.

In pratica, se acquisti dal costruttore, l’Iva è al 4% anziché al 10. Se invece acquisti da un privato, l’imposta di registro è al 2% anziché al 9%. Tradotto in soldi: significa diverse decine di migliaia di euro in meno.

Non si chiamerebbe «bonus prima casa» se potesse essere usufruito per ogni casa. Chi ha già un immobile acquistato con l’agevolazione fiscale (anche se solo per una semplice quota) non può acquistarne un altro.

La Cassazione ha però detto che eccezionalmente si può ottenere il bonus anche sulla seconda casa senza bisogno di dover vendere la prima. Ciò a condizione che quest’ultima sia diventata “inidonea” ad uso abitativo.

Che significa «casa inidonea»? Si può considerare inidonea una casa quando, ad esempio, sopraggiungono ragioni igieniche o magari perché a seguito di un sisma è stata sfollata o perché delle crepe l’hanno resa pericolosa. Ma non solo. Può essere inidonea una casa anche quando è di dimensioni troppo ridotte per la famiglia perché, nel frattempo si è ingrandita e non ci sono camere a sufficienza per i figli. Quindi, solo in questi casi si può comprare un’altra abitazione con l’agevolazione “prima casa”, senza dover vendere la casa “preposseduta”.

Arriva il Risparmiometro

Se è più di un anno che non prelevi soldi dal conto corrente perché vivi con dei contanti che ti procuri in nero sappi che puoi essere il prossimo obiettivo dell’Agenzia delle Entrate. Perché?

È stato di recente messo a punto un nuovo algoritmo che è stato battezzato Risparmiometro. È un po’ il Redditometro al contrario: anziché misurare il tuo reddito sulla base delle spese che fai, lo misura in base a quanti risparmi hai sul conto. Certo: perché se una persona dichiara un reddito, che regolarmente gli viene accreditato sul conto, ma poi non fa alcun prelievo, allora vuol dire che ha altre disponibilità da cui attingere per le spese quotidiane.

Se un lavoratore dipendente – tanto per fare un esempio – guadagna mille euro al mese e alla fine dell’anno ha sul conto corrente 13mila euro, l’Agenzia delle Entrate si chiede giustamente «Come avrà fatto quest’individuo a mangiare, a pagare l’affitto e le stesse tasse?».

Questo non vuol dire che arriva subito un accertamento fiscale. Non si tratta cioè di una presunzione che non ammette prove contrarie.

Il contribuente verrà chiamato a fornire chiarimenti. Ben potrebbe essere, infatti, che i soldi siano frutto di regali o sostegni dei genitori, di vincite al gioco o siano già stati tassati alla fonte. Insomma, c’è una fase – che viene chiamata «contraddittorio preventivo» – che dà sempre la possibilità di difendersi.

Ma attenzione… in assenza di prove scritte (come può essere un bonifico bancario) sarà difficile difendersi.

Non far pagare ad alcuni condomini: quale maggioranza?

Un amministratore non può concedere dilazioni di pagamento o saldi e stralcio senza prima l’ok dell’assemblea. Ma l’assemblea quali maggioranze deve rispettare per consentire degli sconti ai condomini e magari non far pagare loro delle spese? Ecco cosa ha detto di recente la Cassazione [2].

Immaginiamo che alcuni condomini decidano di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Le contestazioni che questi muovono nei confronti dell’amministratore sono di vario genere: conteggi errati, addebiti non dovuti, millesimi sbagliati. Fatto sta che l’assemblea, pur di evitare con loro un lungo e costoso contenzioso, nel prendere atto del distacco, accetta la loro richiesta di non vedersi addebitare i costi di manutenzione dell’impianto. La votazione passa con una schiacciante maggioranza. Solo un condomino si oppone e per questo, secondo lui, mancando l’unanimità, l’accordo non si può fare. Chi a ragione?

Il codice civile [3] impone che le spese di condominio debbano essere sempre ripartite tra i condomini secondo le rispettive quote millesimali. Questo significa che chi ha l’appartamento con valore superiore paga di più rispetto a chi ha l’appartamento con valore più basso. È sempre concesso il «patto contrario»: l’assemblea può cioè accordarsi per derogare tale norma. Ma lo dovrà fare con l’unanimità dei consensi. Senza l’accordo di tutti i proprietari non si può decidere di non pagar pagare alcuni condomini o di ripartire le spese in modo diverso, facendo pagare ad alcuni di più di quanto invece dovrebbero in base ai loro millesimi.

Quindi, nel caso di specie, essendo venuta meno l’unanimità, non si potrà accordare né uno sconto né un’esenzione ad alcuni condomini dal pagamento delle spese.

La casa donata all’ex moglie va restituita se arrivano nuovi figli

Immaginiamo un uomo che, dopo la separazione, fa un accordo con l’ex moglie: lei rinuncia all’assegno di mantenimento, lui le dona la casa.

Dopo qualche anno l’uomo trova una nuova compagna con cui ha un figlio. Si rivolge allora all’ex moglie e le chiede di restituirgli la casa che all’epoca le aveva regalato perché – sostiene – la vuole dare al figlio. La moglie sostiene che la donazione non possa essere più revocata. Chi dei due ha ragione? La Cassazione [4] ha fornito una risposta chiara e semplice.

Uno dei casi di revoca automatica della donazione è la sopravvenienza di figli di cui non si aveva notizia al momento della donazione. Dunque, se è vero che con il divorzio il coniuge non può chiedere la restituzione dei regali fatti all’ex, anche nel caso in cui questi abbia subito l’addebito, c’è un’eccezione e questa è proprio la nascita di un successivo figlio.

In sintesi, se il marito, una volta separato, ha un bambino con un’altra donna può chiedere la restituzione della casa a suo tempo regalata alla prima moglie.

note

[1] Cass. sent. n. 2106/18 del 29.01.2018.

[2] Cass. ord. n. 2415/18 del 31.01.2018.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 2106/18 del 29.01.2018.

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