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Lo sai che? Acquisto casa: come difendersi dai controlli del redditometro

Lo sai che? Pubblicato il 5 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 febbraio 2018

Controlli fiscali in caso di donazione o mutuo bisogna monitorare sempre la provenienza dei soldi.

Quando si compra casa si pensa spesso a difendersi dal venditore, ma si dimentica che un avversario temibile può essere anche il fisco. Non sono pochi i casi di contribuenti finiti nelle maglie del redditometro solo perché, pur in buona fede, hanno commesso delle irregolarità nel momento in cui hanno trasferito il denaro dall’uno all’altro conto corrente. Ancor più spesso l’esigenza del venditore di ottenere una parte del corrispettivo in nero ha atto sì che il valore dell’immobile venisse deprezzato rispetto al valore di mercato, con conseguente ricalcolo dell’imposta dovuta da parte dell’Agenzia delle entrate. Ecco perché, nel momento dell’acquisto della casa è bene sapere in anticipo come difendersi dai controlli del redditometro e dagli altri accertamenti che, in futuro, il fisco potrebbe effettuare.

La donazione del genitore

Chi ha la fortuna di acquistare casa non ricorrendo a un mutuo ma con una somma ricevuta in donazione da un genitore deve stare molto attento a tracciare il passaggio di denaro. In questi casi si ha una donazione indiretta che, comunque, se a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, dall’altro lato va sempre documentata. Ci spieghiamo meglio.

Ci sono due modi per donare una grossa somma denaro. Il primo è quello, per così dire, “tradizionale” (cosiddetta donazione diretta): si va dal notaio (il quale non è necessario solo per le donazioni di modico valore) e si paga, oltre all’imposta di registrazione dell’atto, anche il professionista. Se poi la somma, donata dal genitore, è superiore a 1milione di euro si versa anche l’imposta sulle donazioni pari al 4% (per le altre ipotesi leggi Quali tasse sulla donazione). Di norma, si ricorre a tale forma di donazione quando è indifferente la ragione della donazione: i soldi saranno a disposizione del beneficiario che li potrà utilizzare come meglio crede.

Il secondo è quello di finalizzare la donazione a un determinato acquisto come la casa, l’auto, ecc. In tale ipotesi (che viene chiamata «donazione indiretta) il donante può alternativamente: a) versare i soldi direttamente sul conto del venditore, specificando che l’acquisto viene fatto in favore del donatario; b) versare i soldi sul conto del donatario affinché questi poi li utilizzi per pagare il prezzo al venditore.

Il vantaggio della donazione indiretta rispetto a quella diretta è che non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazione. Tuttavia, secondo le Sezioni Unite Cassazione [1], ciò solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro; bisogna cioè specificare che la compravendita è avvenuta con soldi donati dal genitore o da altro soggetto. In caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e bisognerà pagare le imposte sulla donazione. Per maggiori chiarimenti leggi Donazione di denaro per acquisto casa: come si fa.

I rischi del redditometro

Il secondo problema di carattere fiscale che deriva dall’acquisto della casa è collegato al Redditometro. L’Agenzia delle Entrate tenta di scoprire le evasioni fiscali sulla base degli acquisti fatti dai contribuenti: se il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni eccede di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, allora può scattare un accertamento fiscale. Prima di questo momento il contribuente è chiamato comunque a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro. In questa fase è dato quindi dimostrare che i soldi con cui si è acquistato casa provengono da un genitore, da un parente o da un amico. Attenzione però: il fisco accetta solo prove scritte. Quindi non basta portare dichiarazioni testimoniali, autocertificazioni con copie della carta d’identità o altre attestazioni “fatte in casa”: serve in buona sostanza un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.

Il rischio di un mutuo troppo elevato

Chi non ha la fortuna di ricevere i soldi da una donazione, per comprare casa accederà ad un mutuo. Ma anche in questo caso, il fisco controlla l’entità della rata e, se troppo elevata rispetto al reddito dichiarato, potrebbe trarne motivi per desumerne la disponibilità di altre entrate “in nero”. Insomma, anche un mutuo troppo alto non sfugge al Redditometro. Le mensilità da pagare alla banca devono essere sempre proporzionate al reddito che si porta a casa non potendolo assorbire interamente o in gran parte.

Accertamento del valore della casa dichiarato nel rogito

Non è raro che il venditore chieda all’acquirente una parte del prezzo in nero e un’altra in forma “ufficiale”. Il vantaggio fiscale si ripercuote anche sullo stesso compratore che pagherà meno tasse sull’atto notarile. Ma l’Agenzia delle Entrate può intervenire anche in questa valutazione del bene per come dichiarata dalle parti nel rogito e “rettificarla” secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato. In questo, il fisco si basa sia sulle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo, sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona. La Cassazione ha più volte bacchettato l’Agenzia per effettuato accertamenti “a tavolino” senza tenere conto delle concrete condizioni dell’immobile. Il quale deve quindi essere visionato nel rispetto della privacy del contribuente. Secondo la giurisprudenza le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui non possono essere usate, da sole, a fondamento della pretesa del fisco, ma necessitano sempre di ulteriori elementi di prova. E ciò benché costituiscano un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi.

In ogni caso l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato. Il fisco deve cioè chiarire subito sulla base di quali criteri ha inteso rilassare l’immobile. Né può rinviare tale adempimento alla eventuale fase di contenzioso col contribuente.

Anche le rilevazioni satellitari, basate su Google Maps o Google Earth, sono illegittime se vengono usate, senza il supporto di ulteriori elementi di prova, per rilevare il valore di un immobile. Emblematico il caso di un proprietario a cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la presenza di un giardino con il prato, avendo intravisto dalle foto del satellite una distesa verde, quando invece si trattava di un grosso telo steso per terra.

Insomma resta necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato senza potersi basare sul confronto con le abitazioni vicine o dello stesso quartiere.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 18725/17 del 27.07.2017.

[2] Cass. ord. n. 15399/17 del 21.06.17.

Autore immagine: 123rf com


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