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Regolamento condominio non rispettato: obblighi dell’amministratore

6 febbraio 2018


Regolamento condominio non rispettato: obblighi dell’amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 febbraio 2018



Se uno dei condomini non rispetta il regolamento di condominio, l’amministratore può fargli causa?

Non è cosa facile far pagare ai condomini le quote della gestione ordinaria; figuriamoci far loro rispettare il regolamento di condominio e, peggio ancora, le regole di buona condotta e civiltà come non sporcare le scale e l’ascensore, raccogliere i depliant della pubblicità caduti a terra, non occupare lo spazio della terrazza con propri oggetti, non utilizzare l’ascensore come montacarichi personale, pulire gli escrementi del cane lasciati sul cortile. In verità la legge attribuisce questo compito all’amministratore di condominio: rientra nei suoi doveri – per come elencati dal codice civile – quello di far rispettare il regolamento di condominio. Ma fin dove si possono estendere le sue facoltà? È tenuto a fare causa a chi viola tali disposizioni o deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea? La giurisprudenza della Cassazione ha più volte chiarito quali sono gli obblighi dell’amministratore in caso di regolamento di condominio non rispettato. Cerchiamo di comprendere qual è la posizione predominante nella giurisprudenza.

Secondo la Cassazione [1] «curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dal codice civile [2] all’amministratore» il quale pertanto può agire in causa – o eventualmente resistere a un giudizio intentato da altri – senza che occorra un’apposita autorizzazione da parte dell’assemblea. È quindi facoltà dell’amministratore attivarsi, anche tramite il ricorso alle vie legali, per ottenere il rispetto del regolamento di condominio. Del resto, compito dell’amministratore è quello di adempiere con diligenza al proprio incarico: da ciò si può desumere un vero e proprio obbligo di attivarsi, anche giudizialmente, per ottenere il rispetto del regolamento. In caso contrario potrebbe, infatti, egli potrebbe essere tacciato di responsabilità per mancato adempimento dei propri obblighi (derivanti dal rapporto di mandato). Ma perché si possa revocare l’amministratore per giusta causa e, magari, chiedergli anche il risarcimento dell’eventuale danno derivante dalla sua inerzia nel far rispettare il regolamento, è necessario che egli venga informato da uno o più condomini della violazione: il che può avvenire in assemblea o con una espressa comunicazione (con raccomandata a.r o con pec). Egli infatti, non vivendo all’interno dello stabile, potrebbe non essere al corrente dei fatti che ivi avvengono. Oltre alla comunicazione, bisogna anche dare un ragionevole margine di tempo all’amministratore per ottenere il rispetto del regolamento del condominio, cosa che innanzitutto verrà tentata “con le buone” (di norma con un avvertimento verbale e con una diffida scritta) e solo in via eventuale con una causa. Prima della causa – lo ricordiamo – c’è l’obbligo di avviare un tentativo di conciliazione davanti a un organismo di mediazione. Tuttavia [3] per agire in mediazione “contro” un condomino che non rispetta il regolamento di condominio l’amministratore deve preventivamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea; invece, per la successiva causa non è richiesta la preventiva autorizzazione assembleare. Sembra infatti che l’autorizzazione preventiva dell’assemblea sia necessaria solo per attribuire all’amministratore il potere di mediare/conciliare e non per conferire a quest’ultimo la legittimazione a far rispettare il regolamento che autonomamente già possiede in base al codice civile.

Se colui che non rispetta il regolamento è un affittuario o un comodatario, è contro di questi che dovrà agire l’amministratore e non contro il padrone dell’appartamento il quale non risponde dei comportamenti illeciti dell’inquilino [4].

In ultima istanza l’amministratore può applicare delle sanzioni pecuniarie nei confronti di chi trasgredisce il regolamento di condominio, sanzioni che non possono essere superiori a 200 euro o, in caso di recidiva, a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’applicazione delle sanzioni nei confronti dei condomini che non rispettano il regolamento di condominio è però subordinata alla fatto che esse siano previste nel regolamento. L’amministratore non dispone di poteri coercitivi e quindi non può imporre delle sanzioni se prima il regolamento non l’ha autorizzato. È lo stesso regolamento a determinare l’ammontare delle suddette sanzioni.

Il regolamento che non contiene la previsione di sanzioni nei confronti dei condomini che lo violano può essere sempre integrato. L’aggiunta di queste clausole deve “passare” con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. I limiti dei poteri dell’amministratore possono essere più o meno ampi in relazione al contenuto specifico del regolamento di condominio ed alle eventuali direttive fissate dall’assemblea.

Ottenuta la copertura del regolamento che disciplina il potere per l’amministratore, quest’ultimo può agire autonomamente nell’irrogazione della sanzione senza prima essere autorizzato dall’assemblea. L’amministratore di condominio, infatti, è tenuto per legge a curare l’osservanza del regolamento di condominio e pertanto non necessita di alcuna previa delibera condominiale al fine di attivarsi per far cessare gli abusi: nelle sue facoltà rientra l’irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento.

Destinatario della sanzione può essere anche l’eventuale affittuario.

La sanzione può essere solo pecuniaria: è ad esempio illegittimo sanzionare chi parcheggia abusivamente in cortile mediante la rimozione del veicolo con addebito dei costi.

Nei confronti dei condomini che non pagano da oltre sei mesi le quote di condominio l’amministratore può disporre la sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato. In particolare la legge stabilisce che l’amministratore, perdurando oltre un semestre lo stato di morosità ed eventualmente anche durante azioni giudiziarie in corso finalizzate al recupero dei crediti, può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Poiché la legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”, sembra che vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, impianto centralizzato tv, piscina, accesso al lastrico solare per stendere i panni, chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, ecc.). In alcuni casi si sono fatte alcune modifiche all’ascensore e si è distribuita una tessera magnetica per l’utilizzo dello stesso solo ai condomini in regola con i pagamenti.

L’amministratore non può sanzionare con una “gogna” il condominio che viola il regolamento, rimproverandolo con un avviso sulla bacheca esposta in pubblico. È vietato il riferimento al nome e cognome. Invece è lecito l’avvertimento generico a tutti i condomini che si trovino nella stessa condizione (ad esempio: «Si invitano i signori condomini proprietari di cane di raccogliere i bisogni dei propri animali e non lasciarli per terra»).

note

[1] Cass. sent. n. 21841/2010 e n. 17493/2014.

[2] Art. 1130 cod. civ. 

[3] Art. 71-quater disp. att. cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 825/1997.


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