Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: le spese urgenti sono rimborsate?


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 febbraio 2018



Se esegui personalmente un lavoro condominiale, hai diritto al rimborso solo se era indifferibile.

Se vivi in un condominio, sai bene che spesso manca l’accordo anche sulle questioni apparentemente ovvie. Ad esempio, potrebbe risultare necessario affrontare delle spese per una riparazione urgente, ma i proprietari non si decidono a riguardo. In tutto ciò, l’amministratore latita, da un lato facendosi scudo sull’inerzia dei condomini e dall’altro disinteressandosi come spesso avviene a questo proposito: ed allora come procedere? Se è necessario ed urgente affrontare una certa spesa, è inevitabile attendere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale? Se sono un proprietario condomino e nell’interesse del fabbricato ho affrontato delle spesi urgenti, esse sono rimborsate? Cerchiamo insieme di capirci qualcosa in più.

Condominio: le spese ordinarie chi le paga?

È abbastanza risaputo che il condominio decide formalmente e sostanzialmente attraverso l’assemblea condominiale. Questa, periodicamente (in genere, di anno in anno), delibera una bilancio preventivo: in altri termini, l’amministratore presenta un documento contenente la previsione di spesa per il successivo anno contabile. In esso sono previste le spese ordinarie (ad esempio, il compenso dell’amministratore, le spese per la pulizia, la manutenzione ordinaria, ecc) e i condomini, previa discussione ed eventuale integrazione delle voci e dei costi, lo approvano. Detto ciò, tutto quanto viene speso, in base al bilancio, è ricavato dalle quote condominiali ordinarie, incassate periodicamente. Se ad esempio, si dovesse sostituire una lampadina fulminata o pagare un conguaglio dell’acqua, l’amministratore, senza ulteriore autorizzazione, provvederebbe a saldare il dovuto, con le somme disponibili sul conto corrente condominiale. Invece, un discorso diverso va fatto per le spese straordinarie.

Condominio: le spese straordinarie chi le paga?

In questa ipotesi, essendo la spesa straordinaria, evidentemente non è stata prevista. Ad esempio, all’improvviso, si manifesta una crepa in un cornicione e si ritiene opportuno provvedere ad una messa in sicurezza. Oppure si decide per il rifacimento di un impianto condominiale (ad esempio, la cosiddetta montante dell’acqua). Ebbene nei casi esemplificatamente descritti, la spesa condominiale è straordinaria. Poiché è di questa natura, essa necessita di una specifica approvazione in sede assembleare [1]. A questo proposito, viene appositamente convocata un’assemblea straordinaria per approvarla. In quella sede è necessaria:

  • in prima convocazione, l’approvazione della maggioranza degli intervenuti, che rappresentano almeno la metà dell’edificio;
  • in seconda convocazione, l’approvazione della maggioranza degli intervenuti, che rappresentano almeno 1/3 dell’edificio;
  • in prima o seconda convocazione, l’approvazione della maggioranza degli intervenuti, che rappresentano almeno la metà dell’edificio, se si tratta di riparazioni straordinarie di notevoli entità.

Ma cosa accade se un proprietario, indipendentemente dalla convocazione dell’assemblea, decide di affrontare personalmente una spesa condominiale ritenendola urgente ed indifferibile? Egli sarà rimborsato?

Condominio: quando la spesa è urgente?

In base alla legge [2], il condomino che affronta una spesa urgente ha diritto al rimborso delle somme versate. Diventa pertanto fondamentale stabilire quando una spesa può definirsi urgente, poiché in tutti gli altri casi non ci sarebbe alcun rimborso. Ed allora, è intervenuta la giurisprudenza ed in particolare quella della Cassazione [3] la quale ha affermato che le spese sono urgenti e rimborsabili soltanto quando ….appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento (danno) alla cosa comune… La citata sentenza, in aggiunta alle altre emesse in merito [4], ha precisato che l’urgenza deve essere valutata in relazione …alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità… Pertanto solo in questi casi, il condomino potrà assumere un’iniziativa personale, affrontare la spesa in quanto urgente ed avere diritto al rimborso. In tutti gli altri casi, dovrà necessariamente attendere il deliberato assembleare e l’esecuzione dei lavori su iniziativa dell’amministratore incaricato.

note

[1] Art. 1135, 4 co. cod. civ.

[2] Art. 1134 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 18759/2016.

[4] Cass. civ. sent. n. 27519/2011 – 4330/2012.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI