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Lo sai che? Se la ditta di costruzioni chiude di chi è la strada privata?

Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2018

Ho una srl di costruzioni immobiliari che, dopo aver costruito alcuni piccoli condomini, è rimasta proprietaria della strada per accedere ad essi e ad alcuni terreni circostanti e confinanti con i condomini, rendendola transitabile ed illuminandola. I condomini versano una quota annuale minima per il rimborso delle spese che la srl sostiene per la manutenzione di detta strada e terreni. La società vorrebbe chiudere l’attività ma i condomini non sono disposti a diventare proprietari della strada né dei terreni. Il Comune non ha concesso contributi sulla strada, anche se di pubblica utilità, negando ogni coinvolgimento giuridico. Esiste uno strumento giuridico che consenta alla società di trasferire, anche forzatamente, ai condomini o gratuitamente ad un ente pubblico detta proprietà?

La questione deve essere affrontata da due punti di vista. Da un lato il diritto del privato di rinunciare al diritto di proprietà di cui è titolare, dall’altro la natura del diritto a cui intende rinunciare: una strada vicinale.

In primo luogo è da dire che la strada vicinale per sua stessa natura pone una serie di interrogativi: in primo luogo se sia inquadrabile nell’ambito del diritto pubblico o privato, trattandosi di un settore del diritto che rimane alquanto dubbio, a cominciare dal concetto stesso di strada vicinale.

L’origine e la storia delle strade vicinali sono risalenti nel tempo, tanto da perderne spesso le tracce. Un dato normativo certo è l’art. 3, D. Lgs. n. 285/1992 rubricato “Definizioni stradali e di traffico”, che definisce strada vicinale (o poderale o di bonifica): strada privata fuori dai centri abitati ad uso pubblico.

Infatti, in linea generale la problematica in esame potrebbe risolversi facendo ricorso all’istituto della rinuncia ai diritti reali immobiliari, in particolare all’atto dismissivo della proprietà immobiliare.

La possibilità per la società di “liberarsi” del peso economico derivante dalla strada in questione potrebbe essere ammessa in quanto atto dismissivo di un diritto da parte del suo titolare.

Giuridicamente tale atto si inquadra tra i negozi giuridici unilaterali, vale a dire quegli atti in cui la volontà promana da una sola parte ed è volta al soddisfacimento di un unico interesse, quello del rinunciante.

La possibilità di rinunciare al diritto di proprietà è confermata anche dall’art. 2643 cod. civ. che, nell’elencare gli atti soggetti a trascrizione, annovera “gli atti tra vivi di rinuncia ai diritti di proprietà ed agli altri diritti reali”.

In concreto l’atto dismissivo della proprietà si deve effettuare tramite atto notarile. Compiuto questo atto e trascritto nei registri immobiliari si verifica automaticamente l’acquisizione da parte dello Stato ai sensi dell’art. 827 cod. civ..

Dalla norma in commento deriva un automatismo nell’acquisizione da parte dello Stato che esclude tanto l’accettazione da parte dello stesso quanto la possibilità di un rifiuto. Pertanto qualsiasi tipo di intervento da parte della pubblica amministrazione all’interno dell’atto di rinuncia alla proprietà è da escludersi o limitarsi ad una semplice presa d’atto.

Ovviamente l’automatismo in questione non esclude l’opportunità di comunicare all’amministrazione l’avvenuta dismissione del bene, in ossequio ad un comportamento di correttezza.

Quanto sinora precisato è valido solo nel caso in cui il bene da dismettere sia di proprietà esclusiva del rinunziante (come pare emergere dal quesito).

Diversamente non è possibile costringere qualcuno ad acquisire la proprietà del bene (salvo il caso della quota in comproprietà, ma quello è altro discorso), nemmeno i frontisti che su quella strada transitano quotidianamente.

Tornando al caso specifico ciò che occorre analizzare nel dettaglio è il fatto che il fenomeno rinunciativo riguarderebbe una strada la cui natura è incerta.

Se da un punto di vista di stretto diritto civile è valido quanto detto, occorre comprendere la sua conformità alle norme amministrative, atteso che verosimilmente l’ente territoriale non intende esser gravato dal peso economico della manutenzione di un bene che, però, “serve la collettività”.

Come anticipato, la strada vicinale è una strada solitamente di proprietà privata dei proprietari dei fondi che si affacciano sulla stessa e che sono serviti dalla medesima. Su questa situazione privata, tuttavia, a volte si trova “spalmato” un uso pubblico, di cui è titolare il Comune, a favore della generalità dei cittadini che usano la strada. La disciplina è contenuta nel decreto luogotenenziale del 1918 ancora oggi in vigore.

Questo uso pubblico, praticamente, e sostanzialmente, è una servitù di passaggio vera e propria che, anziché essere a favore di un privato in particolare, è a servizio di tutti i cittadini.

La vicinalità pertanto è espressione intesa ad indicare la qualità delle strade di proprietà privata soggette a pubblico transito. L’uso pubblico della strada non incide sulla proprietà della stessa.

Le strade vicinali non sono soggette quindi alla disciplina prevista per i beni demaniali, ma rimangono beni di proprietà privata: “Ove siano aperte all’uso di una determinata collettività, continuano ad essere oggetto di proprietà privata anche se l’uso pubblico imprime ad esse un certo carattere di pubblicità che si manifesta specialmente nell’esercizio dei poteri di polizia da parte dell’ente pubblico, titolare del diritto di uso pubblico “(Cassazione Civile, n. 3794/68). Per la stessa ragione – si afferma in un’altra sentenza – “la loro riparazione e la loro conservazione sono normalmente a carico dei relativi proprietari, limitandosi l’ente pubblico ad intervenire in caso di loro inazione e spettando invece, allo stesso, un’ingerenza straordinaria, che si concreta in poteri di polizia e di regolamentazione della circolazione, dell’ordine e della sorveglianza” (Cassazione civile n. 3218/81).

Il nuovo codice della strada (decreto legislativo 30.4.1992, n. 285), nel recare le nuove definizioni stradali e la nuova disciplina dei poteri degli enti proprietari, sembrava aver implicitamente disposto l’acquisizione alla proprietà pubblica comunale di tutte le strade urbane e/o locali.

Alla luce delle norme del codice della strada sembrerebbe venirsi ad instaurare la seguente interpretazione: strade urbane = strade comunali, strade vicinali = strade comunali, dal che ne conseguirebbe anche l’applicabilità in capo al Comune degli obblighi di manutenzione e gestione. Tuttavia, l’assimilazione delle strade vicinali a quelle comunali, prevista dal C.d.S. rileva essenzialmente ai fini della normativa sulla circolazione stradale, ma non incide per nulla sul regime della proprietà della strada gravata dall’uso pubblico, che rimane privata.

Dall’esame complessivo del quadro normativo si ricava, in sintesi conclusiva:

a) che la strada vicinale, anche ad uso pubblico, è di norma una strada privata;

b) che la manutenzione della strada vicinale costituisce obbligo esclusivo dei proprietari della strada medesima, mediante costituzione di un consorzio ad hoc;

c) che il Comune in cui la strada è situata, ma solo se la stessa è aperta al pubblico, ha l’obbligo di disciplinarne la circolazione con idonea segnaletica stradale.

Infatti, nel caso di vie vicinali private il concorso del Comune alle spese è facoltativo, può essere concesso, al massimo fino al quinto della spesa (limite da ritenersi inderogabile), soltanto per le opere di sistemazione o ricostruzione, e di conseguenza la responsabilità per i danni derivanti dalla mancata manutenzione di strade vicinali private non può gravare sull’amministrazione comunale, chiamata a svolgere unicamente compiti di vigilanza e polizia (così Doro Fabio, magistrato Tar in “La manutenzione di una strada vicinale”).

Sul punto però deve anche darsi atto di una recente ordinanza della Corte di Cassazione che, ha statuito che “il Comune deve provvedere alla manutenzione delle strade, nonché delle aree limitrofe alle stesse, atteso che è comunque obbligo dell’ente verificare che lo stato dei luoghi consenta la circolazione dei veicoli e dei pedoni in totale sicurezza. Infatti, se il Comune consente alla collettività di utilizzare un’area di proprietà privata, per il pubblico transito, si assume anche l’obbligo di accertarsi che la manutenzione dell’area e dei relativi manufatti non venga trascurata. Ciò costituisce un preciso dovere della P.A., integrando gli estremi della colpa, determinandone, altresì, la responsabilità per gli eventuali danni causati all’utente dell’area, non essendo rilevante la circostanza che la manutenzione spetti al proprietario dell’area medesima” (Cass. ord. n. 3216 del 07.02.2017; conf. Cass. sent. n. 23562 dell’11.11.2011).

Il lungo percorso argomentativo compiuto, da un lato mette in luce la complessità della materia, ma dall’altro consente di escludere che tra le norme citate ve ne siano alcune che in qualche modo impediscano l’operatività della rinuncia al diritto di proprietà di cui all’espressa richiesta in esame.

La strada vicinale, pertanto, ha natura e disciplina complesse ed articolate, pone obblighi in capo a diversi soggetti privati e pubblici, ma rimane di proprietà privata, con le conseguenze civilistiche che ne derivano.

Venendo alla sentenza allegata, si può sostenere che essa confermi quanto sopra espresso con la precisazione che l’assenza di una servitù di uso pubblico non significa che la strada non ne sia gravata. La circostanza può dipendere semplicemente da una mancata allegazione in giudizio. In ogni caso l’iscrizione della servitù ha mero valore dichiarativo, dunque, l’uso pubblico – in assenza di formalizzazione – può esser provato in altri modi.

Al di là delle risultanze istruttorie, infatti, alla luce di quanto riferito, l’uso pubblico della via non sembra affatto contestabile. Tuttavia, nel contesto storico ed economico in cui si trovano i Comuni d’Italia (tagli), vi è un’evidente ritrosia all’acquisizione del bene al demanio, per i connessi oneri economici che ne derivano.

Ad ogni buon conto, fermo quanto detto circa il diritto di rinunciare alla proprietà, una soluzione per garantire la manutenzione della strada privata aperta al pubblico transito potrebbe essere la costituzione di un consorzio stradale. Il Comune, su istanza dei cittadini, è tenuto ad adottare la prescritta delibera consiliare che istituisce il consorzio stradale ai sensi del tutt’ora vigente d.lgt 1446/18.

Nella valutazione dei costi che il Comune deve sostenere come contribuente del consorzio, può inserirsi la scelta dell’opportunità di passare alla gestione diretta della strada in conformità alle disposizioni regionali in materia di catasto stradale.

È ovvio che qualsiasi ente consortile istituito debba procedere nei termini di legge a svolgere i propri compiti istituzionali, implicando ciò una vera e propria amministrazione. Le conseguenti spese fisse sono ripartite tra tutti coloro che posseggono un fondo che abbia un vantaggio più o meno diretto dall’uso della strada e non solo dai frontisti.

Una volta costituito il Consorzio, il Comune è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione dal 20% al 50%.

Dunque, in considerazione di quanto detto, il primo passo che il lettore può compiere è quello di recarsi da un notaio (della zona che conosce disciplina regionale e prassi locale), il quale è certamente più competente sul punto atteso che si tratta di atti riservati dalla legge al suo esclusivo ministero.

Lui saprà certamente consigliarlo in ordine all’opportunità e convenienza delle scelte che intende intraprendere (anche in vista della chiusura della società), atteso che poi in concreto deve essere lui a rogare l’atto dismissivo della proprietà.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Chiara Samperisi


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