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Lo sai che? Servitù preesistente: che fare?

Lo sai che? Pubblicato il 2 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 marzo 2018

Sette anni fa ho acquistato un terreno agricolo all’asta. La perizia diceva fondo intercluso con accesso dalla stradina privata. Gli ex proprietari entravano a sfalciare l’erba finchè non gli mandai una diffida. Per 7 anni sono entrato da entrambi gli accessi e fatto gli sfalci con ricevute di un terzista. Oggi vorrei vendere il terreno, ma il notaio ha mostrato un rogito del 1983 dove si dice di un passaggio di proprietà che comprendeva servitù e pertinenze senza specificare dove. Mi è stato chiesto al rogito di garantire al compratore che c’è una servitù senza poter specificare nulla. Come posso tutelarmi da eventuali cause future? Conviene vendere in questa maniera?

Il caso esposto dal lettore presuppone di accertare se il terreno da lui acquistato e in caso anni posseduto goda o sia eventualmente gravato da servitù di qualche genere. La servitù infatti è un diritto concesso al titolare di un bene immobile per il migliore godimento di quest’ultimo e che si esercita sull’immobile altrui. In altre parole si tratta di facoltà che vengono concesse a terzi per il migliore godimento di beni immobili in proprietà di questi ultimi. Caso emblematico è quello della servitù di passaggio che consente al proprietario di un terreno di attraversare un terreno altrui ad esempio per meglio raggiungere il proprio oppure per compiere determinate attività legate al possesso o alla proprietà del proprio immobile.

Da quanto il lettore riferisce, quando ha acquistato all’asta il suo terreno la perizia ordinata dal tribunale riferiva che quest’immobile risultava intercluso. In gergo tecnico significa che il suddetto appezzamento si trovava circondato da altri terreni in proprietà di altri senza quindi avere il necessario accesso alla strada che permetteva l’ingresso al fondo e l’esercizio di attività come, ad esempio, la coltivazione o la cura delle piante ivi presenti.

La condizione di interclusione è particolarmente tutelata dalla legge che riconosce al proprietario del fondo cosiddetto chiuso un “diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo” prevedendo, altresì, che “il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. […]” [1]

In linea generale pertanto, il proprietario di un fondo che si trovi a essere impedito di accesso ha il diritto di richiedere l’accertamento giudiziale di un passaggio sul terreno altrui secondo lo schema del diritto di servitù.

Tuttavia dalla descrizione compiuta dal lettore nella richiesta non pare essere questo il caso, sia perché si menziona un “accesso dalla stradina privata” sia perché lo stesso afferma che per 7 anni ha acceduto al fondo “da entrambi gli accessi” il che – in assenza di una più precisa descrizione dello stato dei luoghi – ingenera la convinzione dello scrivente a ritenere che il fondo di cui il lettore è divenuto proprietario sia dotato di appositi accessi già regolamentati.

Se così invece non fosse, ad esempio perché uno o entrambi gli accessi menzionati insistono su un terreno altrui oppure – in ogni caso – perché l’accesso al suo fondo avviene esclusivamente con la tolleranza del proprietario di uno o più terreni confinanti, la situazione andrebbe sicuramente portata all’attenzione dell’acquirente affinché egli sia reso edotto che, allo stato, l’accesso al fondo compravenduto è precario in quanto non ancora definitivamente acquisito fra i diritti opponibili dal proprietario ai terzi vicini proprietari degli altri terreni.

Corre l’obbligo di precisare infatti che “quando in forza di legge il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa in mancanza di contratto è costituita con sentenza. […] La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.[…]”[2]. In altre parole la legge prevede che, qualora vi sia il diritto ad ottenere una servitù, quest’ultima possa essere costituita mediante un contratto oppure facendo ricorso al tribunale che ne accerterà la sussitenza e il relativo percorso sul fondo altrui tramite apposita sentenza.

Da segnalare altresì che una servitù può costituirsi ed esercitarsi in forza di usucapione, vale a dire mediante il possesso corrispondente all’esercizio del diritto continuato e indisturbato per almeno vent’anni [3]. Non sembra tuttavia essere questo il caso, dal momento che il lettore è proprietario del fondo suddetto soltanto da sette anni. Occorrerebbe pertanto verificare se i suoi precedenti danti causa (ossia chi era titolare del bene prima di lui) hanno goduto di un tale diritto (quello corrispondente alla servitù) in maniera pacifica e indisturbata per gli anni mancanti a raggiungerne venti. In tal caso bisognerebbe comunque procedere a un accertamento giudiziale al fine di rendere opponibile la suddetta servitù a terzi.

Spetta dunque al lettore la scelta: procedere immediatamente all’accertamento e riconoscimento di tale tipo di servitù a favore del suo terreno per poi cedere il terreno a terzi oppure, previa informazione resa all’acquirente sullo stato dei luoghi e sull’esercizio di diritti analoghi a quelli di servitù compiuti da questi finora per accedere al fondo, lasciare che sia il nuovo proprietario a procedere giudizialmente per rendere il proprio diritto di accesso certo e opponibile ai terzi.

Ciò detto, resta da esaminare il caso inverso vale a dire se vi siano eventuali terzi che godano di servitù sul terreno del lettore.Dall’esame di quanto riferito non paiono esservi gli estremi per un tale diritto. Si afferma infatti che, dopo l’acquisto del terreno, vi sono stati accessi non autorizzati da parte dei precedenti proprietari che effettuavano lo sfalcio dell’erba. Tuttavia pare di comprendere che, a seguito dell’invio di apposita diffida, tale accadimento ha cessato di verificarsi non essendosi più ripetuto fino ad oggi. È da ritenersi quindi che, allo stato, non sia sorto alcun diritto di servitù sul terreno del lettore a favore di altri.

È più difficile invece, allo stato, interpretare quanto riferito al lettore dal notaio. Da quanto si legge pare che il rogito del 1983 menzioni genericamente l’esistenza di servitù a favore e a carico del terreno, risultando quindi una clausola onnicomprensiva a significare che il trasferimento del bene avveniva con tutti i diritti e oneri sul medesimo eventualmente insistenti.

È da ritenere tuttavia che, per essere opponibile ai successivi proprietari, un diritto di servitù gravante sul terreno compravenduto debba quantomeno – in mancanza di apposita trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2643 n. 4 e del seguente art. 2644 cod. civ. – essere menzionata specificamente con più preciso riferimento all’oggetto, alle facoltà concesse, all’eventuale durata e periodo di esercizio ecc. Così non sembra invece nel caso specifico.

Pertanto e per concludere su quest’ultimo aspetto, è da ritenere che la vendita possa essere conclusa dal lettore rendendo edotto l’acquirente che allo stato non vi sono servitù apparenti a carico del terreno compravenduto per quanto di sua conoscenza. A ben vedere tuttavia una tale dichiarazione non esimerebbe il lettore dalle garanzie tipiche della compravendita, in particolare da quella per evizione [4], laddove dei terzi rivendicassero a posteriori un diritto di servitù sul terreno suddetto. Si tratta di una garanzia avente a oggetto il godimento corrispondente al diritto ceduto. Pertanto il venditore della proprietà su un bene immobile è tenuto a garantire l’acquirente che sul medesimo non vi siano diritti di terzi contrastanti con le facoltà riconosciute per legge al proprietario. A un tale rischio si deve però opporre la circostanza del tempo trascorso. Anche immaginando l’esistenza di un’eventuale servitù a favore di terzi esistente nel 1983, la legge prevede la prescrizione di tale diritto dopo vent’anni di mancato esercizio [5]. Laddove chiamato in causa quindi il lettore potrà opporre la circostanza che al momento della vendita e per tutto il periodo precedente in cui è stato proprietario non sono mai stati esercitati diritti analoghi a quello rivendicato eccependo pertanto la prescrizione.

Ulteriormente, nel caso in cui vi fosse l’evidenza di una qualche servitù a carico del suo fondo senza tuttavia riuscire ad accertarne il titolare e l’attualità di esercizio, lo stesso potrà eventualmente convenirsi con l’acquirente (sempre che accetti) una vendita con esclusione della garanzia[6], rimanendo quindi obbligato in caso di evizione solo alla restituzione del prezzo pagato e al rimborso delle spese e fatta sempre salva la garanzia per l’evizione dovuta al fatto proprio (quello cioè direttamente dipendente dal proprio comportamento).

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Enrico Braiato

 

[1] Cfr. art. 1051 cod. civ.

[2] Cfr. art. 1032 cod. civ.

[3] Cfr. artt. 1031 et 1158 cod. civ.

[4] Cfr. artt. 1483 et 1484 cod. civ.

[5] Cfr. art. 1073 cod. civ.

[6]Cfr. art. 1487 cod. civ.


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