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Lo sai che? Danni dalle tegole del condominio: chi risarcisce?

Lo sai che? Pubblicato il 7 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 febbraio 2018

I pezzi del tetto di un edificio sganciati da una forte bufera provocano danni a terzi: è caso fortuito o colpa del condominio? Lo chiarisce una sentenza.

Viene, inevitabilmente, alla memoria il mitico Fantozzi. Solo lui, passeggiando tranquillamente in città, è capace di prendere in testa la tegola caduta dal tetto di un condominio che, fino a quel momento, non aveva mai dato segni di cedimento. Si sa: se la fortuna è cieca, «quella lì» ci vede benissimo.

Non sembrerebbe vero, ma di questi Fantozzi in giro ce ne sono a decine. Ed è per questo che sono frequenti le richieste di risarcimento per danni subiti da tegole, da pezzi di cornicione o da frammenti della struttura di un edificio che, a causa del maltempo, si sganciano dal palazzo e finiscono sul malcapitato passante che transita in zona in quel momento, se non sulla sua auto.

La domanda che molti si pongono è: per i danni dalle tegole del condominio che volano via durante una bufera, chi risarcisce? C’è il diritto di chiedere i danni a qualcuno o bisogna prendersela soltanto con Eolo, dio dei venti, che difficilmente si presenterà in aula per rispondere della propria ira?

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Genova [1], il condominio non è esente dalle sue responsabilità anche quando il maltempo imperversa in modo violento e provoca qualche danno.

I giudici liguri hanno, infatti, condannato un condominio a risarcire una società che gestisce una rimessa di imbarcazioni per i danni subiti da alcuni natanti dalle piastrelle di rivestimento del tetto dell’edificio, scaraventate dal vento durante una bufera e finite sulle barche. Per i magistrati genovesi, ciò non sarebbe successo se lo stato di manutenzione del condominio fosse a posto.

Danni da bufera: condominio responsabile se manca manutenzione

Il punto sta, dunque, nella manutenzione della struttura. Non a caso, il Tribunale di Genova ha stabilito la responsabilità del condominio sulla base del principio sancito dal Codice civile [2] secondo cui «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Quale può essere quel «caso fortuito» che potrebbe escludere la responsabilità del condominio in caso di danni dalle tegole? Un caso fortuito sarebbe, secondo i giudici liguri, il fatto che il fenomeno meteorologico fosse talmente violento che nulla avrebbe potuto evitare il sollevamento del tetto ed il conseguente danno provocato dalle tegole ancor quando la manutenzione del palazzo fosse in regola. Nel caso specifico, invece, la bufera di vento «era intensa ma non eccezionale» e non avrebbe provocato il sinistro se la manutenzione del tetto fosse stata adeguata.

Il risarcimento del danno, dunque, spetta al condominio.

Già in passato, la Cassazione [3] aveva stabilito che il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio, rispondendo dei danni causati da queste anche se imputabili ad un difetto di costruzione che il condominio, comunque, è obbligato a risolvere.

Danni dalle tegole: qual è la responsabilità dell’amministratore?

È proprio l’amministratore del condominio la persona che ha il compito non solo di gestire le cose comuni ma anche di custodirle in modo da evitare che possano recare danni a terzi o agli stessi condomini [4].

C’è da precisare, però, che la custodia «giuridica», su cui si basa la responsabilità ex art. 2051 del Codice civile, appartiene al condominio ed è fonte di responsabilità per eventuali incidenti accaduti esclusivamente nei confronti di esso. Ne consegue che il terzo danneggiato (in questo caso chi ha subìto i danni dalle tegole scaraventate dal tetto) è titolare di azione risarcitoria nei confronti solo del condominio, al quale – oltretutto – la Cassazione [5] ha riconosciuto in qualche modo sia pur attenuata personalità giuridica e, comunque, sicuramente una soggettività giuridica.

La violazione dell’obbligo contrattuale di adeguata custodia dei beni condominiali pone l’amministratore in una situazione di autonoma responsabilità nei confronti del condominio, il quale può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti dell’amministratore per recuperare le somme pagate a titolo di risarcimento ad un terzo danneggiato [6].

Per fare un esempio, legato alla sentenza genovese di cui abbiamo parlato prima. Il risarcimento dei danni provocati dalle tegole, come hanno stabilito i giudici liguri, spetta al condominio anche se l’amministratore non ha avuto la cura delle cose comuni, cioè non ha provveduto alla necessaria manutenzione. Sarà, poi, il condominio a decidere un’eventuale azione di rivalsa verso l’amministratore per il mancato rispetto dell’obbligo di custodia che, però, non esclude o diminuisce l’eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti.

note

[1] Trib Genova sent. del 18.01.2018.

[2] Art. 2051 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 15291/2011.

[4] Cass. sent. 25251/2008.

[5] Cass. sent. n. 19663/2014.

[6] Cass. sent. n. 17983/2014.


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