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Termini per contestare i lavori edili

8 febbraio 2018


Termini per contestare i lavori edili

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 febbraio 2018



Responsabilità dell’appaltatore e termini del committente per denunciare i difetti di costruzione e i vizi nella realizzazione dei lavori.

Hai dovuto fare dei lavori di ristrutturazione a casa. Per questo hai incaricato una ditta edile a cui hai chiesto di rifare i bagni e le tubature, installare nuovi infissi, abbattere un paio di muri e crearne uno in cartongesso. Hai poi cambiato il pavimento sostituendo le mattonelle e hai dato, infine, una verniciatura all’intero appartamento. Dopo però qualche mese hai notato delle crepe sull’intonaco e alcune delle listarelle del parquet si sono gonfiate: sospetti che ci siano dei problemi nelle condutture e che si debba quantomeno scassare di nuovo il massetto. Intanto hai pagato la ditta e, con la consegna dei lavori, hai anche firmato un documento in cui dichiaravi di essere soddisfatto dell’esecuzione. Il decorso di tutto questo tempo e il fatto di aver riconosciuto, all’epoca, la conformità dei lavori al contratto ti pone di fronte a un problema legale: quali sono i termini per contestare i lavori edili? In questo articolo ti spiegherò come funziona la responsabilità dell’appaltatore per gli eventuali difetti riscontrati nelle opere da lui eseguite.

Quando firmi un contratto con una ditta edile per farle realizzare dei lavori all’interno o all’esterno della casa stai siglando un contratto di appalto. L’appalto è infatti quel contratto in il quale si incarica una ditta di compiere un’opera (ad esempio la realizzazione di un muretto, un cancello, un edificio, ecc.) o di un servizio (ad esempio la predisposizione di una rete informatica o di un software gestionale). Nel contratto di appalto ci sono quindi due soggetti: l’appaltatore, ossia colui che si impegna a eseguire l’opera, organizzando i mezzi necessari e con gestione a proprio rischio (ossia senza contratto di subordinazione), e il committente (o appaltante) che è colui che affida l’incarico all’appaltatore.

Che succede se, dopo la consegna dell’opera, dovessero risultare dei difetti di costruzione? I difetti di costruzione vengono disciplinati dal codice civile che li chiama «vizi» [1] e stabilisce dei termini per contestare i lavori edili. Questi termini però variano a seconda della gravità dei vizi. Le ipotesi sono due

Piccole difformità o vizi dell’opera realizzata

Quando il lavoro edile non è stato eseguito a regola d’arte o ci sono delle difformità rispetto agli accordi (scritti o verbali), il committente ha la possibilità di pretendere dall’appaltatore che elimini i vizi o le difformità.

Se si tratta di difformità o di vizi facilmente visibile e non nascoste (ad esempio le piastrelle non perfettamente in riga, una parete storta o una pittura con delle macchie) è necessari che questi contesti subito i vizi; lo deve cioè fare al momento della consegna dell’opera. Se non lo fa, non potrà più far valere tali difetti o difformità a meno che non dimostri che l’appaltatore aveva dolosamente nascosto i suddetti vizi [1].

Se invece si tratta di difformità o di vizi non facilmente visibili e nascoste (ad esempio delle tubature che perdono, un impianto elettrico non a norma, delle finestre che presentano delle fessure da cui passa l’aria fredda, degli errori di progettazione che determinato infiltrazioni di acqua piovana e macchie di umidità) il committente ha 60 giorni di tempo dalla scoperta di tale errori per denunciarli all’appaltatore. Si può farlo inviando una lettera del seguente tenore.

Non basta però rispettare il termine di 60 giorni. È anche necessario avviare la causa contro l’appaltatore entro due anni dal giorno della consegna dell’opera. In alternativa, il committente potrebbe non pagare il corrispettivo o pagarne solo la parte dovuta per le opere. La ditta ha 10 anni di tempo per agire per il recupero del proprio credito, ma in tal caso il committente, difendendosi, potrà eccepire gli errori di costruzione. A questo riguardo potrà sollevare tale eccezione anche se sono decorsi i 2 anni dalla consegna dell’opera, a condizione però che abbia rispettato il termine dei 60 giorni per la denuncia dei difetti di costruzione.

Modello facsimile con la denuncia dei vizi alla ditta edile


Spett.le Ditta…

indirizzo

raccomandata a/r [oppure: inviata a mezzo pec]

Oggetto: denuncia di vizi o difformità dell’opera eseguita.

Il sottoscritto ……, residente in ……, c.f. ……, premesso che:

1) in data …… sottoscriveva contratto di appalto con la Vostra ditta per l’esecuzione dei seguenti lavori ……;

2) in data …… mi recavo, come da Vostro invito, a verificare l’opera e la stessa appariva a regola;

3) tuttavia, solo in data …… si presentavano i seguenti fenomeni che evidenziavano dei gravi vizi di costruzione …….

Tanto premesso, denuncio, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1667 c.c. la difformità dell’opera eseguita rispetto a quanto concordato entro il termine di 60 giorni dalla scoperta avvenuta il ……, con riserva di agire in giudizio a tutela dei miei diritti in mancanza di vostro sollecito intervento.

Distinti saluti

Firma


Da quando decorre il termine di 60 giorni?

Per evitare che il termine dei 60 giorni per la denuncia dei vizi possa essere spostato a piacimento del committente, in modo da consentirgli di agire anche dopo molto tempo, ma nello stesso tempo dargli anche la possibilità di individuarne le cause dei vizi, la Cassazione ha fatto un’importate precisazione: il termine dei 60 giorni inizia a decorrere da quando il committente ha avuto piena cognizione dell’errore della ditta, il che succede di solito quando si fa consegnare una perizia da un consulente privato che accerta la presenza dei vizi di costruzione.

Che fare se l’appaltatore non rimuove i difetti di costruzione?

Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il riconoscimento del risarcimento del danno [2].

Se si compra una casa vecchia

Affinché la parte acquirente possa ottenere, a causa di vizi strutturali, la riduzione del prezzo di vendita di un vecchio immobile, tali vizi non devono essere percepibili attraverso l’uso dell’ordinaria diligenza; non rileva la diretta visibilità degli stessi. Secondo la Cassazione [3], l’acquisto di una casa di vecchia costruzione, la cui datazione non sia stata celata dal venditore e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, può far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, di cui sia affetto. Difatti, la riconoscibilità del vizio non coincide con la sua visibilità, «essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non è sempre riconoscibile come vizio».
Pertanto, il fatto che la parte degradata e che necessita di ristrutturazione possa riguardare «parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo di esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante».

Gravi difetti

Nel caso invece in cui i lavori edili abbiano riguardato edifici o altre costruzioni destinate per loro natura a lunga durata, e il difetto sia tanto grave che l’opera è in tutto o in parte distrutta o presenta pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile per 10 anni dal completamento della costruzione [4]. Il committente ha 1 anno di tempo per inviare la denuncia all’appaltatore. La causa contro quest’ultimo invece va intrapresa entro 1 anno dalla suddetta denuncia.

La garanzia dell’appaltatore è per 10 anni dal completamento dell’opera e copre:

  • vizio del suolo: quando questo risulta inidoneo a sopportare la costruzione;
  • difetto della costruzione: è la violazione delle regole d’arte che si traduce in una cattiva esecuzione dell’opera o anche in un vizio del progetto di realizzazione dell’opera.

Il grave difetto è quello che incide sulla sostanza e sulla stabilità dell’opera, anche se non determina minaccia di crollo immediato o evidente pericolo di rovina.

note

[1] Art. 1667 cod. civ.

[2] Art. 1668 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 3348/18

[4] Art. 1667 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 novembre 2017 – 12 febbraio 2018, n. 3348
Presidente Matera – Relatore Grasso

Fatti di causa

1. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’1/4/2006, rigettò la domanda avanzata da B.S. nei confronti di M.A. , L.E. e L.F. , la quale, premettendo di avere acquistato dalle convenute un immobile abitativo sito in Velletri per il prezzo di 62.000 Euro, nonostante che la parte venditrice avesse garantito l’assenza di vizi strutturali, immessasi nel possesso ed avviati lavori di ristrutturazione, aveva scoperto il grave stato di degrado statico nel quale versava il solaio, per risanare il quale aveva dovuto dar corso ad un intervento straordinario di rifacimento, che aveva comportato una spesa di 29.078,87 Euro, aveva chiesto che il prezzo fosse ridotto ai sensi degli artt. 1492 e 1494, cod. civ., per la presenza del vizio occulto, tempestivamente denunziato, con condanna della controparte alla restituzione del dovuto.
2. La Corte di Roma, con sentenza pubblicata il 4/7/2013, in riforma della sentenza di primo grado, ritenuto sussistente il vizio occulto, e, tuttavia, tenuto conto che l’edificio non era di nuova costruzione, determinò un deprezzamento quantificato in 15.000 Euro, corrispondenti a circa il 30% del prezzo d’acquisto.
3. La difformità di decisione consiglia, per quel che qui residua di utilità, dar conto sommario dell’opposto opinare.
Il Tribunale, chiarito che il contenuto prezzo di vendita rispecchiava le vetuste condizioni dell’edificio, costruito prima degli anni ‘30 dello scorso secolo, aveva escluso che si potesse configurare vizio redibitorio occulto al di fuori del caso di difetto di produzione, fabbricazione o formazione.
La Corte capitolina, per contro, dopo aver affermato la natura occulta del vizio, tenuto conto che lo stesso concerneva parti non visibili dello stabile, escludeva che la circostanza che l’immobile fosse vetusto implicasse la inoperatività della garanzia di cui all’art. 1490, cod. civ.: l’immobile era stato venduto come immediatamente fruibile ed esente da vizi che ne impedissero l’uso e il tipo di grave vizio riscontrato non poteva considerarsi necessariamente connaturato all’età del manufatto.
Avverso quest’ultima sentenza L.E. e L.F. ricorrono per cassazione, svolgendo sei motivi di censura, ulteriormente illustrati da memoria.
M.A. non ha svolto difese.
Resiste con controricorso B.S. .

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo le ricorrenti deducono l’omesso esame di un punto controverso e decisivo, nonché violazione o falsa applicazione degli artt. 1490 e 1492, cod. civ., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ..
Secondo la prospettazione impugnatoria andava escluso che si fosse in presenza di un vizio redibitorio, cioè di una anomalia che concernesse la produzione, fabbricazione, formazione o conservazione della cosa. Bensì di una condizione di deterioramento del tutto coerente con lo stato di vetustà dell’immobile, ben noto alla compratrice, la quale, appunto, aveva effettuato l’acquisto ad un prezzo conveniente e ben sapeva che avrebbe dovuto effettuare dei lavori di ristrutturazione.
Con il secondo motivo viene denunziata la violazione degli artt. 2697, cod. civ. e 115, cod. proc. civ..
Si osserva che la resistente non aveva dato prova alcuna della prospettata situazione di precarietà statica del solaio (a tal fine non poteva considerarsi prova la perizia di parte), né di aver effettivamente fatto luogo ai lavori di recupero descritti, dovendosi, peraltro, ritenere, sulla base della stessa prospettazione, che il carico sostenibile dal solaio era del tutto congruo in relazione all’uso domestico e perfettamente conforme a quanto prescritto all’epoca della costruzione.
Con il terzo motivo le ricorrenti allegano la violazione degli artt. 111, co. 6, Cost. e 132, n. 4, cod. proc. civ..
Secondo la tesi impugnatoria la sentenza censurata era venuta meno al dovere di rendere effettiva motivazione, essendosi limitata ad asserti apodittici, stimolati dalla sola visione delle foto prodotte dalla B. .
Con il quarto motivo le ricorrenti si dolgono dell’omessa motivazione “in merito all’interpretazione degli accordi intercorsi tra le parti”.
Con il motivo qui in rassegna si assume che al Corte locale aveva senza alcun fondamento affermato che le venditrici avevano garantito il buono stato dell’edificio, asserzione, questa, utilizzata solo nell’inserto pubblicitario dell’agenzia di mediazione, ma niente affatto trascritta nel contratto di compravendita.
Con il quinto ed ultimo motivo le L. deducono la violazione dell’art. 1492, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ..
Le ricorrenti contestano l’affermazione utilizzata dal giudice d’appello, secondo il quale “ove il vizio fosse stato conosciuto dalla parte acquirente – attesa la sua attitudine a determinare una minore utilità dell’immobile, tanto da escluderla nello status quo – il prezzo d’acquisto sarebbe stato certamente minore di quello realmente versato”. Invece, spiegano le stesse, “La tutela apprestata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. (…) esclude qualsiasi valutazione soggettiva nella condotta dei contraenti, essendo dovuta anche in assenza di colpa del venditore, non avendo essa alcuna funzione sanzionatoria, ma mirando solo ad assicurare l’oggettivo equilibrio del sinallagma contrattuale”. Con la conseguenza che si sarebbe dovuto verificare quale fosse il valore dell’immobile affetto dal lamentato vizio e nel solo caso in cui, tenuto conto della spesa necessaria per rimuoverlo, l’esborso affrontato dall’acquirente fosse stato superiore al valore di mercato sarebbe stato ipotizzabile una riduzione del prezzo. Verifica che la Corte d’appello non aveva effettuato.
Con il sesto motivo si ipotizza la violazione degli artt. 2697, cod. civ. e 115, cod. proc. civ., nonché omessa motivazione su un punto controverso e decisivo.
L’esistenza del vizio e la quantificazione della somma spesa per la sua asserita eliminazione non erano stati supportati da prove e le ricorrenti avevano sempre contestato l’assunto avverso, sia per l’an, che per il quantum (pag. 5 della comparsa di risposta e pag. 2 della memoria comunicata ex art. 170, cod. proc. civ.). La sentenza d’appello aveva preso a fondamento il mero preventivo depositato dalla B. , senza neppure considerare che taluni dei lavori di cui al predetto preventivo facevano parte della ristrutturazione previamente programmata dall’acquirente dell’edificio vecchio di molti decenni e perciò bisognoso di lavori di recupero.
2. Il primo ed il quarto motivo risultano fondati.
Reiteratamente questa Corte, sia pure al fine di porre la distinzione con l’ipotesi della mancanza di qualità essenziali, ha affermato che sussiste il vizio redibitorio qualora la cosa venduta presenti imperfezioni concernenti il processo produttivo o di fabbricazione o la conservazione (ex multis, Sez. 2, n. 10285, 29/4/2010, Rv. 612661, Sez. 2, n. 5202, 7/3/2007, Rv. 595408; Sez.L 2, n. 13925, 25/9/2002, Rv. 557573).
La Corte territoriale, si è limitata ad affermare la natura occulta del difetto, omettendo del tutto di verificare se l’imperfezione in discorso fosse da riconnettersi ad una delle cause sopra riportate.
Ne consegue l’accoglimento del primo motivo.
Ha fatto, inoltre, discendere la non apprezzabilità del vizio da parte dell’acquirente, con l’uso dell’ordinaria diligenza (la natura occulta), dalla circostanza che segue: “l’immobile è stato comunque venduto come immediatamente abitabile ed in buono stato, dunque implicitamente esente da vizi tali da comprometterne l’uso immediato senza necessità d’interventi statici”.
L’asserto viene a ragione censurato con il quarto motivo, che merita, perciò, d’essere accolto. Omette, infatti, del tutto, la Corte locale di spiegare sulla base di quali emergenze abbia tratto un tale convincimento, riguardante gli accordi negoziali. Punto, questo, decisivo a riguardo della qualificazione del vizio come occulto, sul quale non emerge che le parti non abbiano controvertito e che avrebbe richiesto adeguato approfondimento. Infatti, la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l’acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo affetta sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l’ordinaria diligenza. Appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all’usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d’impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino. La circostanza che la parte degradata e bisognosa di ristrutturazione possa riguardare parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo d’esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante.
L’accertamento che il giudice deve compiere, salvo, appunto, il caso che il venditore abbia garantito l’esenzione da vizi, deve consistere nella verifica e comparazione di plurimi dati fattuali sulla base dei quali possa affermarsi che il vizio avrebbe potuto essere riconosciuto dall’acquirente con l’esercizio dell’ordinaria diligenza.
Un tale esame nel caso di specie non è stato effettuato. La Corte d’appello si è limitata ad affermare, senza il supporto di una effettiva motivazione (che implica l’approntamento di un percorso logico ripercorribile), che era stata garantita l’immediata abitabilità.
In disparte, peraltro, va soggiunto che la circostanza che la parte danneggiata non era visibile dall’esterno, enfatizzata dalla sentenza impugnata non è risolutiva ed erroneamente preclude il vaglio di quegli indici sintomatici sopra evidenziati. Inoltre si fa, così, coincidere la riconoscibilità con la visibilità; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre è riconoscibile come vizio.
Esposto quanto sopra, dichiarati assorbiti gli altri motivi, il cui esame è precluso dall’accoglimento del primo e del quarto, la sentenza deve essere cassata con rinvio, con l’onere di regolare anche le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo e il quarto motivo e dichiara assorbiti gli altri, cassa e rinvia per nuovo esame alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

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