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Affitto senza contratto: posso andarmene?

11 febbraio 2018


Affitto senza contratto: posso andarmene?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 febbraio 2018



Se l’affitto è verbale o il contratto non è stato registrato si può disdire l’accordo in qualsiasi momento e non c’è bisogno di dare una giusta causa.

Hai avuto la necessità di trovare, al più presto, un appartamento dove andare a vivere in affitto e, nell’urgenza di una sistemazione, hai fatto poche ricerche. Ora che hai già preso possesso dell’immobile da qualche settimana, ti sei però accorto che, da qualche giorno, si è liberata una casa più centrale e più economica. Ti piacerebbe lasciare l’appartamento già occupato per trasferirti nell’altro, ma temi che ciò non sia possibile o che sia necessario pagare una penale. Fortuna vuole però che il padrone di casa non ti abbia ancora fatto firmare il contratto di affitto: per il momento vi siete limitati a un accordo verbale, con una stretta di mano, con cui avete stabilito la durata della locazione, il prezzo del relativo canone e la misura delle spese di condominio da pagare all’amministratore. Avete rinviato la formalizzazione dell’accordo a un momento successivo, ma per il momento non è stato fatto nulla. Così ti chiedi: in caso di affitto senza contratto posso andarmene quando mi pare e piace?

La soluzione che la legge e la giurisprudenza offrono al tuo problema è la stessa per il caso di affitto con contratto non registrato. Se, ad esempio, il padrone di casa ti avesse fatto firmare una scrittura privata di locazione, senza però “denunciarla” all’Agenzia delle Entrate, la situazione sarebbe la stessa, anche se apparentemente può sembrarti che la firma di un contratto possa cambiare le cose. Per quanto a breve ti spiegherò, infatti, non c’è alcuna differenza tra un contratto di affitto verbale e uno scritto ma non registrato.

La registrazione del contratto di affitto

Partiamo dall’origine. Per il caso di contratti di affitto a uso abitativo, la legge impone non solo l’obbligo della forma scritta, ma anche della registrazione.

In assenza di queste due forme, il contratto è nullo.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto di affitto. La norma dice che a dover eseguire tale adempimento è il padrone di casa, ma poi stabilisce che, in caso di omessa registrazione, l’Agenzia delle Entrate può pretendere il pagamento dell’imposta sia dal locatore che dall’affittuario. Quindi è vero che la registrazione viene posta a carico del primo, ma il secondo – essendo corresponsabile – per non subire le conseguenze fiscali dell’evasione può provvedervi autonomamente. Le conseguenze non sono penali, ma solo tributarie e consistono ovviamente nel pagamento delle sanzioni (quelle che comunemente chiamiamo “mora”) e, in caso di ulteriore inadempimento, la famigerata cartella esattoriale.

Dopo 60 giorni dalla registrazione, il padrone di casa deve darne prova documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Le spese di registrazione sono a carico del locatore, salvo che il contratto disponga diversamente. «Diversamente» non significa però che tale onere può essere  totalmente posto a carico dell’inquilino: a quest’ultimo può essere addebitato massimo il 50% dell’imposta.

Che succede se il contratto di affitto non viene registrato?

Avrai certamente sentito parlare di «affitti in nero». Sai già cosa sono? Sono affitti non dichiarati al fisco. Sono affitti sia scritti, sia verbali, ma non registrati. Questo perché, in questo modo, il padrone di casa risparmia due volte: una prima con il versamento dell’imposta di registro che bisogna pagare all’atto della registrazione (ma è minima parte), una seconda con l’imposta sui redditi che si applica ai canoni di locazione percepiti dall’affittuario. Molti sono stati i tentativi del legislatore di contrastare il fenomeno degli affitti in nero. Forse quello più riuscito è stato nel dichiarare che un affitto in nero è un affitto inesistente [1]. È stato come dare il gatto in pasto ai topi. Perché? Perché se l’affitto è in nero il nemico principale del locatore non è più tanto il fisco quanto l’inquilino. Ora ti spiego la ragione.

Per l’affitto a uso abitativo la mancata registrazione equivale alla mancanza di un contratto. Non esistendo il contratto, non vi è neanche alcun obbligo ad esso collegato. Tanto è vero che, in proposito, la Cassazione ha di recente stabilito [2] che, se l’affitto è nullo per omessa registrazione, l’inquilino non è tenuto a pagare i canoni e può anche chiedere la restituzione di quelli già versati in precedenza. E se il locatore vuol procedere allo sfratto non può neanche valersi della procedura d’urgenza ma dovrà attivare la causa ordinaria. Insomma, una bella rogna!

Con parole più tecniche – e forse meno comprensibili per i non esperti – la Cassazione ha detto che «in tema di locazione, nessuna norma dà rilievo a un rapporto di fatto; pertanto quanto versato dal conduttore in forza di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che, come tale, trova disciplina nel codice civile [3] secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. E sarà onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore».

In caso di affitto senza contratto oppure nell’ipotesi di contratto di affitto non registrato le conseguenze sono importanti: che, essendo nullo il contratto, non c’è neanche l’obbligo di rispettare la clausola relativa alla scadenza dell’affitto e all’obbligo di dare una disdetta col preavviso. Tradotto in soldoni: l’inquilino può andare via quando vuole, senza rispettare il termine finale del contratto, senza dover neanche inviare raccomandate o dare giustificazioni.

Attenzione però: la Suprema Corte ammette la registrazione tardiva dell’affitto. Essa ha effetto retroattivo: quindi, oltre a evitare le conseguenze gravose dell’accertamento fiscale (nel primo anno, grazie al «ravvedimento operoso» le sanzioni sono più blande), il contratto si considera valido sin dall’inizio.

Per cui se è vero che il padrone di casa può sempre registrare l’affitto con effetto retroattivo, sarà bene che l’inquilino che voglia lasciare l’immobile lo faccia prima della registrazione che, altrimenti, sanerebbe la nullità della locazione.

Le conseguenze di tale pronuncia si riversano innanzitutto sui tempi di durata dell’affitto. Non avendo alcun valore l’intero contratto, non lo avrà neanche la clausola relativa al rispetto della scadenza. Risultato: l’inquilino può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza dover né dare preavviso, né rispettare il termine finale. Chiaramente, in una situazione del genere, difficilmente il padrone di casa potrà agire nei suoi confronti, salvo riesca a dimostrare di aver subito un danno documentabile.

note

[1] Art. 1, co. 346, della legge n. 311 del 2004.

[2] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.

[3] Art. 2033 cod. civ.

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