Diritto e Fisco | Editoriale

Usucapione: guida pratica


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 marzo 2018



Il possesso pacifico e continuato di un bene mobile o immobile può consentire di diventare proprietari del bene stesso: vediamo cos’è e come funziona l’usucapione, e le ultime sentenze in materia.

Il nostro ordinamento prevede diverse modalità con le quali è possibile diventare proprietari di un bene, sia che si tratti di un bene mobile che per quanto riguarda l’acquisto di un bene immobile. È infatti possibile ottenere lo stesso risultato senza essere necessariamente acquirenti di un determinato bene, purchè però sussistano determinati requisiti specifici, previsti per legge. Scopriamo quindi cosa si intende per usucapione, cos’è questo modo di acquisto della proprietà e come funziona l’usucapione.

Usucapione: cos’è e come funziona

L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il proprietario del bene. Si tratta di un acquisto della proprietà a titolo originario, in quanto il possessore che diventa proprietario lo fa non subentrando a quello precedente, come se lo stesse espropriando o spogliando di un suo diritto, bensì acquistando il diritto fin dall’origine, come se non fosse mai appartenuto a nessuno. Questo particolare acquisto a titolo non derivativo è possibile perchè ha la specifica funzione, come avremo modo di approfondire, di evitare che il legittimo – primo – proprietario possa disinteressarsi, con noncuranza, per un prolungato periodo di tempo (dai 3 ai 20 anni, come abbiamo spiegato qui), dei propri beni, lasciandoli così volontariamente e negligentemente abbandonati e senza controllo. La persona che intende far valere l’usucapione, al contrario, di questi stessi beni si è fatto in varie modalità carico, e deve inoltre averli posseduti per un determinato tempo, usandoli e intendendoli come se fossero beni di sua proprietà.

L’usucapione è esclusa in tutte quelle situazioni in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando il proprio immobile per i propri bisogni, e ciò nonostante tolleri questa situazione consentendogliela espressamente. In relazione peraltro proprio a quest’ultimo profilo, la tolleranza del proprietario esclude qualsiasi futura rivendicazione del terzo detentore del bene.

Il requisito della continuità del possesso

Per poter usucapire un bene occorre il requisito della continuità del possesso: colui che sta usucapendo il bene deve poter esercitare sulla cosa stessa un potere corrispondente a quello dell’effettivo proprietario (o del titolare del corrispettivo diritto reale) per tutta la durata del tempo previsto dalla legge ad usucapire la res (cioè la cosa, in latino). Si tratta in sostanza di un requisito di natura comportamentale che riguarda il possessore, e che non ha alcuna relazione con l’eventuale volontà contraria del reale proprietario del bene.

Questa continuità deve essere valutata con riguardo alla natura del bene posseduto, e se manca (difetto di continuità del possesso) può essere rilevata d’ufficio dal giudice in causa. La mancata continuità nell’esercizio del possesso può anche essere causata dal possessore stesso, qualora decidesse di rinunciare all’azione a difesa del diritto di usucapire. In questo caso, però, la rinuncia deve essere espressa liberamente, senza lasciare dubbi e quindi in modo non equivoco, fermo restando che può ad ogni modo essere anche tacita.

Usucapione: differenza fra possesso e detenzione

Occorre fare una precisazione importante. Quando si parla degli elementi che qualificano l’usucapione, e in particolar modo in relazione al requisito del possesso pacifico, ininterrotto e duraturo, bisogna sempre ricordare che il possesso va tenuto distinto dalla detenzione. Mentre nel caso del possesso il possessore si comporta come se fosse il proprietario, pur senza esserlo formalmente, nella detenzione il detentore sa perfettamente che il bene non gli appartiene, e che quindi gli è di conseguenza – e di necessità – preclusa ogni possibilità di usucapire. L’esempio classico di detenzione è quello dell’inquilino di un appartamento in locazione, che ha la detenzione dell’immobile per il quale versa il corrispettivo canone pattuito ogni mese, ma che non avrà mai modo di usucapire l’appartamento stesso. D’altronde, come noto, l’istituto dell’usucapione svolge non a caso anche la funzione di garantire la certezza dei rapporti giuridici sotto il profilo dell’appartenenza del bene a soggetti individuati e individuabili, onde evitare incertezze per quanto riguarda la titolarità dei diritti di proprietà e dei diritti reali.

Usucapione, tolleranza e rapporti familiari

Come abbiamo visto, gli elementi costitutivi dell’usucapione sono fondamentalmente il trascorrere del tempo e il possesso del bene, esercitato ocn la convinzione (animus) e la volontà di avere il bene per se. Di conseguenza, non è possibile usucapire un bene del quale si conosce il legittimo proprietario, dal quale magari si è avuto l’incarico di occuparsene o il permesso di usarlo. I figli, per fare un esempio concreto, non possono usucapire gli immobili o i terreni di proprietà dei genitori: l’usucapione fra parenti non è possibile, perchè il genitore – nell’esempio fatto sopra – sa che il figlio sta utilizzando quell’immobile, e tollera quel preciso comportamento (laddove addirittura non lo abbia incentivato fin dall’inizio, per agevolare economicamente il proprio figlio). Il principio che si applica in questo caso è infatti quello degli atti di tolleranza, in base al quale tollerare il possesso altrui esclude che sia possibile usucapire il bene, ma occorre distinguere a seconda del tipo di rapporto esistente fra proprietario e possessore. In linea genrale, infatti, la tolleranza del possesso altrui esclude l’usucapione qualora sia di breve durata, e l’ingerenza nella proprietà sia stata relativamente limitata. In mancanza di questi elementi, non può parlarsi di tolleranza fra amici o conoscenti, e pertanto è possibile usucapire. Quando si fa riferimento a rapporti di buon vicinato o di amicizia, e non di parentela, la tolleranza non può durare a lungo, in quanto questi rapporti sono per loro stessa natura mutevoli e non per forza duraturi nel tempo.

Usucapione e casi concreti: guida pratica

Le ipotesi che sono state analizzate dalla giurisprudenza in materia di usucapione sono numerosissime, in quanto questo istituto può essere utilizzato in molteplici contesti e non solo necessariamente per quanto riguarda il classico caso di scuola del terreno lasciato incustodito. Vediamo assieme alcune delle situazioni su cui si è espressa la più recente giurisprudenza, sia della corte di cassazione che dei tribunali italiani, sia per quanto riguarda i requisiti di questo istituto che per alcune delle domande più frequenti su come opera l’usucapione.

Quale comportamento deve avere il proprietario del bene?

Il titolare del dirtitto deve avere un comportamento di assoluta e totale inerzia rispetto al bene, al contrario del possessore, che deve esercitare una piena e indiscussa signoria di fatto sui beni [1].

Per interrompere il possesso quali atti sono idonei?

Ai fini dell’interruzione e sospensione del possesso vale il principio della tassatività degli atti interruttivi, che sono soltanto quelli che sono costituiti da una perdita materiale del potere di fatto sulla cosa esercitato fino a quel momento dal possessore o da specifici atti giudiziali [2].

Quali sono le caratteristiche del possesso ai fini dell’usucapione ordinaria di beni immobili?

Per poter usucapire un bene immobile è richiesto un possesso che deve avere le seguenti caratteristiche: continuato, pacifico, pubblico, non interrotto e non equivoco. Oltre a questi requisiti, il possessore deve avere quello che si chiama animus possidendi, cioè il suo comportamento deve essere accompagnato dall’animo di tenere il bene come se fosse proprio e di considerarlo come tale, per tutto il periodo del possesso previsto per legge. Allo stesso tempo, il proprietario deve astenersi dall’esercizio delle sue potestà sul bene, continuando inoltre a non reagire in alcun modo al potere di fatto che viene in contemporanea esercitato sulla cosa dal possessore usucapente [3].

Quali sono le facoltà di godimento che il possessore deve esercitare per usucapire?

Poichè per usucapire il possesso deve essere continuo e non interrotto, deve esplicarsi attraverso quelle facoltà di godimento che sono tipiche del diritto di proprietà, che pertanto comprendono tutte le forme di utilizzazione e disposizione del bene su cui viene esercitato il possesso [4].

Quanto conta l’animus possidendi per usucapire?

Il dominio esclusivo sul bene da parte dell’interessato deve manifestarsi apertamente, in attività che siano senza dubbio contrastanti e incompatibili con il possesso altrui, e l’onere delle prova grava su chi sostenga di aver usucapito il bene. L’animus possidendi può essere anche desunto, tuttavia, dal corpus possessionis (e quindi dall’effettivo possesso materiale della res) nel caso in cui lo svolgimento di attività corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà sul bene siano già di loro indicative dell’intenzione, da parte del possessore usucapente, di avere il bene come proprio [5].

Cosa occorre per l’usucapione di una servitù pubblica di passaggio?

Per costituire per usucapione una servitù pubblica di passaggio su una strada privata, le condizioni che devono sussistere contemporanemante secondo la corte di Cassazione sono: 1) l’uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati quali portatori di un interesse generale (non è sufficiente un ‘utilizzazione finalizzata a soddisfare un interesse personale ed esclusivo per un più agevole accesso ad un certo immobile di proprietà privata; 2) l’oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse, perseguito attraverso l’esercizio della servitù; 3) il protrarsi dell’uso per il tempo necessario all’usucapione [6].

Che succede nell’usucapione di servitù apparenti?

Per poter usucapire un aservitù prediale, il nostro ordinameno richiede il requisito dell’apparenza della servitù stessa. Questo requisito si configura come presenza di opere che siano visibili e permanenti, nonché obiettivamente destinate all’esercizio della servitù, e che rivelino in maniera non equivoca l’esistenza di un peso gravante sul fondo servente. Risulta quindi evidente che l’attività compiuta non è esercitata in via precaria, ma è svolta quale preciso onere a carattere stabile: non è dunque sufficiente un’apertura in una recinzione di un fondo per parlare di usucapione della servitù di passaggio attraverso un fondo [7].

Come funziona l’onere della prova nell’usucapione?

Ai fini dell’acquisto per usucapione, grava sull’attore l’onere di dimostrare la presenza di opere visibili e permanenti, che siano state obiettivamente destinate al relativo esercizio e che attestino – in modo non equivoco – l’esistenza di un peso gravante sul fondo servente [8].

Se ci sono dubbi sul possesso, su chi grava l’onere della prova?

Se in causa c’è incertezza dal punto di vista probatorio (e quindi in relazione alle prove) riguardo l’effettivo possesso continuato ventennale, spetta a chi vuol far valere l’usucapione provare il possesso, perchè la continuazione nel possesso è una delle condizioni di accoglibilità della domanda di usucapione [9].

Cosa succede se il proprietario esercita anche in parte qualche facoltà sul suo bene durante il mio possesso?

L’esercizio di alcune delle facoltà che riguardano il suo diritto sul bene da parte del proprietario, durante il possesso di qualcun altro, rende in primo luogo equivoco e non pacifico il possesso. Di conseguenza, il possesso non ha più i contorni di un diritto di proprietà, esercitato dal possessore, in quanto a seguito dell’intervento del proprietario effettivo tale possesso non ha più i caratteri della pienezza e dell’esclusività necessari all’acquisto del diritto per usucapione [10].

Cosa succede se riconosco che il proprietario ha dei diritti sul bene che sto possedendo?

Il riconoscimento del diritto altrui, fatto dal possessore del bene stesso, costituisce un atto incompatibile con la volontà del possessore di usufruire del bene come se fosse proprio. In queste ipotesi quindi il riconoscimento interrompe a tutti gli effetti il termine utile per l’usucapione [11].

Usucapione e compossessori

Il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno solo dei compossessori non è, di per sé, valido e idoneo a far ritenere lo stato di fatto funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem [12].

Usucapione, comunione e condominio

Un compartecipe può iniziare un possesso utile ai fini dell’usucapione se l’uso legittimo che fa del bene comune venga esercitato attraverso atti e attività che siano idonei a mutare il titolo del possesso: usare a turno, indiscriminatamente tra tutti i condomini, lo spazio di un posto auto condominiale non è sufficiente per usucapire il posto auto stesso, anche nel caso in cui il possesso sia avvenuto senza alcun ordine preciso e soprattutto da uno solo fra i condomini [13].

Ho a disposizione un bene a seguito di una promessa di vendita: posso usucapirlo?

La disponibilità di un bene, ottenuta dal promissario acquirente a seguito della consegna della cosa dopo la promessa di vendita, rientra fra i casi di detenzione e non di possesso valido per poter usucapire: il possesso rileva ai fini dell’ususcapione del bene soltanto qualora venga fornita la prova di una interversione del possesso ai sensi dell’art. 1141 del codice civile [14].

E per le siepi e i rapporti di vicinato?

Il diritto di mantenere una siepe a distanza dal confine inferiore rispetto alla distanza prevista per legge può usucapirsi nel termine previsto per i beni immobili [15].

Ho stipulato una convenzione per il godimento di un bene immobile: posso usucapirlo?

Se si è stipulata una convenzione con la quale si riceve il godimento di un bene immobile, può verificarsi per il possessore sia un’ipotesi di detenzione che una di possesso. Dato che solamente in caso di possesso è possibile usucapire il bene, per identificare il possesso utile ad usucapire bisogna fare riferimento all’animus possidendi, quindi alla volontà di relazionarsi con il bene in qualità di proprietario. Occorrerà pertanto verificare l’elemento psicologico del possessore, per accertare se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori: se si rientra nel primo caso, il contratto potrà essere considerato idoneo a determinare un effettivo (ed efficace, ai fini dell’usucapione del bene) animus possidendi.Va inoltre tenuto presente che le medesime regole valgono anche nell’ipotesi in cui la convenzione stipulata sia nulla per difetto dei requisiti di forma [16].

note

[1] Sent. Trib. Padova, Sez. I, del 5 settembre 2017.

[2] Sent. Trib. Padova Sez. I, del 12 settembre 2017.

[3] Sent. Trib. Milano Sez. IV del 18 settembre 2017.

[4] Sent. Trib. Milano Sez. IV,del 18 settembre 2017.

[5] Ordin.. Cass. civ. Sez. II, n. 20966 del 8 settembre 2017.

[6] Sent. Cass. civ. Sez. II, n. 28632 del 29 novembre 2017.

[7] Sent. Cass. civ. Sez. II, n. 25355 del 25 ottobre 2017.

[8] Sent. Trib. Ivrea del 12 settembre 2017.

[9] Sent. Trib. Bergamo Sez. IV, del 23 maggio 2017.

[10] Sent. Trib. Cassino del 13 novembre 2017.

[11] Sent. Trib. Treviso Sez. III, del 5 giugno 2017.

[12] Sent. Trib. Firenze Sez. II del 08 settembre 2017.

[13] Sent. Trib. Trieste del 08 settembre 2017.

[14] Sent. Trib. Ferrara del 15 novembre 2017.

[15] Ordin. Cass. civ. Sez. II, n. 13640 del 30 maggio 2017.

[16] Ordin. Cass. civ. Sez. III, n. 14272 del 8 giugno 2017.

Autore immagine: Pixabay.

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