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Lo sai che? Contratto affitto studenti universitari: quali benefici?

Lo sai che? Pubblicato il 11 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 marzo 2018

Le novità sulla detrazione fiscale del 19% sulle locazioni per studenti fuori sede. Che cos’è l’uso transitorio e quando conviene.

Come il lavoro, anche l’università giusta può trovarsi a centinaia di chilometri da casa. E, per non rinunciare a frequentare quella facoltà, sorge la necessità di trovare un appartamento in affitto almeno per il tempo di cui lo studente ha bisogno per concludere i suoi studi. Spese in più per la famiglia (oltre a quelle già salate delle tasse universitarie) che, però, si possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi. Quando si deve stipulare un contratto di affitto per studenti universitari, occorre farsi almeno queste due domande: quali benefici fiscali ci sono? E la seconda: tutti i contratti di locazione sono uguali o ci sono delle soluzioni più convenienti per un ragazzo che si fermerà pochi anni in quella città, cioè il tempo di prendersi una laurea?

Alla prima domanda ha risposto la Legge di Bilancio 2018 con alcune agevolazioni fiscali come la detrazione d’imposta del 19% che interessa proprio gli studenti universitari fuori sede. Al secondo quesito si può rispondere con il contratto ad uso transitorio. Vediamo nel dettaglio entrambe le soluzioni.

Contratto affitto studenti: quali detrazioni fiscali?

Come accennato, la Legge di Bilancio 2018 ha introdotto alcune modifiche alla detrazione fiscale del 19% sul contratto di affitto per studenti universitari fuori sede. Nello specifico:

  • l’estensione della detrazione anche quando l’università frequentata si trovi in un Comune distante almeno 50 chilometri da quello di residenza (quindi non più 100 km) e lo studente risieda in una zona montana o disagiata;
  • l’abolizione del vincolo secondo cui l’università doveva trovarsi in una provincia diversa da quella di residenza dello studente.

Resta il tetto massimo di spesa detraibile di 2.633 euro.

Contratto affitto: a quali canoni si applica la detrazione?

La detrazione fiscale del 19% sui contratti di affitto per studenti universitari viene confermata per i canoni di locazione:

  • sottoscritti o rinnovati ai sensi di legge [1];
  • relativi ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione sottoscritti con:

o   enti per il diritto allo studio;

o   università;

o   collegi universitari riconosciuti dalla legge;

o   enti senza fine di lucro;

o   cooperative.

  • relativi a contratti di locazione e di ospitalità o atti di assegnazione in godimento sottoscritti da studenti iscritti ad un corso di laurea in uno Stato membro dell’Unione europea o in un Paese aderente allo spazio economico Ue;
  • relativi a contratti di locazione e di ospitalità o atti di godimento sottoscritti da studenti che frequentano un Conservatorio di musica o un istituto musicale pareggiato.

La detrazione fiscale non viene applicata in caso di subaffitto.

Contratto affitto studenti: come viene applicata la detrazione?

Abbiamo già detto che la detrazione fiscale del 19% sul contratto di affitto degli studenti universitari si applica su un importo massimo di 2.633 euro. Nel caso in cui il contratto abbia più intestatari (ad esempio quando nello stesso appartamento vivono diversi coinquilini), l’importo va rapportato alla percentuale di titolarità del contratto stesso. Ad esempio, se i coinquilini sono tre e pagano in totale 900 euro di affitto, ciascuno di loro (se hanno i requisiti) dovranno calcolare la detrazione sui relativi 300 euro mensili di affitto.

Contratto affitto: quali agevolazioni con due figli universitari ?

I genitori che hanno fiscalmente a carico due figli studenti universitari fuori sede, in città diverse e, quindi, con due contratti di affitto, hanno diritto ad usufruire, ciascuno di loro, della detrazione fiscale del 19% per un importo massimo di 2.633 euro. Significa che, ad esempio, il padre che abita a Milano beneficia dell’agevolazione per il figlio che studia a Bologna e la madre per quello che frequenta l’Università di Pisa.

Contratto affitto studenti universitari: l’uso transitorio

Ed eccoci al secondo modo in cui è possibile avere dei benefici quando si deve stipulare un contratto di affitto per studenti universitari: il contratto di colazione ad uso transitorio. Una formula che consente di adattare il periodo dell’affitto alle esigenze di studio del ragazzo.

Il contratto di locazione transitorio per studenti universitari prevede, infatti, di mettere a disposizione dei ragazzi un immobile o una parte di esso sito nel Comune in cui ha sede l’Università (o in un Comune limitrofe), a fronte del pagamento di un canone fissato in base ad appositi accordi territoriali.

La legge disciplina sia le locazioni ad uso abitativo [2] sia la stipula di questo particolare tipo di contratti di locazione [3].

In pratica, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata compresa tra sei mesi e tre anni, sottoscritti da singoli studenti, da gruppi di studenti o da aziende per il diritto allo studio universitario. Non è possibile affittare singole camere o singoli posti letto: il proprietario deve mettere a disposizione degli studenti l’intero immobile o appartamento.

Contratto di affitto per studenti ad uso transitorio: come si fa?

Il contratto di affitto per studenti universitari deve essere sottoscritto su un apposito modulo rilasciato dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture [4]. Sarà obbligatorio riportare gli estremi del contratto in questi termini:

  • generalità delle parti;
  • dati dell’immobile: ubicazione, descrizione con i relativi dati catastali;
  • canone di locazione, definito in base ad appositi accordi territoriali e ad aree omogenee. In sostanza, non esiste un tariffario per questi contratti ma il proprietario non può chiedere più di quanto previsto per i contratti a canone concordato;
  • modalità di pagamento del canone;
  • durata del contratto, da 6 a 36 mesi;
  • la clausola che certifica che l’affittuario è uno studente fuori sede. Ad esempio, se un ragazzo residente a Bologna frequenta l’università bolognese e vuole vivere per conto proprio non potrà sottoscrivere questo tipo di contratto;
  • l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile. In mancanza di questa dichiarazione, entrambe le parti sono tenute al pagamento di una sanzione amministrativa e sono tenute a presentarla entro 45 giorni;
  • la cedolare secca, nel caso il locatore decida di avvalersi di questa opzione;
  • il divieto di subaffitto;
  • la ripartizione delle spese.

Come tutti i contratti di affitto di durata superiore ai 30 giorni, anche quello di locazione per studenti universitari fuori sede ad uso transitorio deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza se fosse precedente a quella di stipula. Servono:

  • due copie del contratto;
  • una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 pagine del contratto;
  • il pagamento dell’imposta di registro pari al 2% sull’importo del canone annuo.

Contratto affitto studenti: posso rinnovarlo o recederlo?

Il contratto di affitto per studenti universitari ad uso transitorio può essere rinnovato alla scadenza alle stesse condizioni di quello precedente. Alla prima scadenza, il contratto viene rinnovato automaticamente, a meno che lo studente non comunichi la disdetta con tre mesi di anticipo. In caso di rinnovo del contratto, è necessario informare l’Agenzia delle Entrate.

Se la disdetta interessa soltanto uno degli affittuari (recesso parziale del contratto), gli studenti che rimangono nell’immobile sono tenuti al pagamento dell’intero canone. Ovviamente, ciascuno di loro dovrà pagare di più. Possono, però, sostituire il vecchio coinquilino con un altro, sempre che il proprietario sia d’accordo.

Le possibilità di recesso sono tre, ed in tutti i casi è importante sapere come comportarsi secondo quanto previsto dalla legge:

  • recesso parziale senza subentro: va comunicato all’Agenzia delle Entrate con apposito modulo;
  • recesso parziale con subentro: per fare accettare al nuovo coinquilino i termini del contratto in essere, è opportuno stipulare un atto integrativo del contratto originale il cui lo studente certifichi l’accettazione di tutte le clausole e darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Eventuali imposte saranno pagate al 50% dallo studente che lascia l’alloggio e da quello che prende il suo posto;
  • recesso totale e subentro: se tutti gli studenti lasciano insieme l’immobile, i ragazzi che lo occuperanno successivamente devono stipulare un nuovo contratto di locazione.

Contratto affitto: che succede al momento di lasciare la casa?

Proprietario e inquilini controllano lo stato dell’immobile al momento del rilascio e della consegna delle chiavi. Nel caso in cui gli studenti abbiano provocato dei danni, il locatore può trattenere una parte del deposito cauzionale. In caso contrario, è opportuno sottoscrivere un documento che liberi gli studenti da ogni responsabilità successiva. Non sarebbe nemmeno una cattiva idea fare delle foto all’immobile al momento dell’ingresso nell’immobile e al momento di andare via, per poter dimostrare come lo si è trovato e come lo si lascia.

Contratto affitto: che succede se lo studente paga in ritardo?

Il proprietario dell’immobile può sciogliere il contratto di locazione se lo studente non paga il canone entro 20 giorni dalla scadenza pattuita o se ritarda il pagamento delle spese condominiali se queste ultime superano l’equivalente di due mensilità del canone. Se il proprietario lo cita in tribunale e lo studente prova le proprie difficoltà, il giudice può concedere un termine di 90 giorni per pagare il debito. Ma se in questi tre mesi il proprietario non vede un soldo, lo sfratto per morosità verrà convalidato.

Contratto affitto: come si dividono le spese condominiali?

Le spese condominiali a carico dell’affittuario sono:

  • pulizia;
  • funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore;
  • utenze (acqua, energia elettrica, riscaldamento o condizionamento d’aria);
  • spurgo della biologica, qualora gli scarichi dell’immobili non fossero allacciati alla rete fognaria;
  • spese legate alla fornitura di altri servizi di condominio.

Le spese condominiali a carico del proprietario sono:

  • spese di amministrazione;
  • imposte a carico della proprietà e assicurazione dell’immobile;
  • imbiancatura delle parti comuni, manutenzione del tetto, delle tubature e delle gronde;
  • opere straordinarie (antenna, impianti centralizzati);
  • manutenzione straordinaria (ad esempio, sistemazione del classico tubo che perde acqua per l’usura).

note

[1] Legge n. 431/1998.

[2] Art. 5 Legge 431/1998.

[3] Art. 5 commi 1, 2 e 3 del D.M. 30/12/2002.

[4] D.M. 30/12/2002 Allegato F.


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