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Lo sai che? Acquisto all’asta: vale il bonus prima casa?

Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2018

La domanda di usufruire dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa deve essere presentata prima del decreto di trasferimento.

Acquistare casa all’asta può essere un grosso vantaggio. Grazie al portale delle aste on line si può restare informati sull’andamento delle vendite giudiziarie di tutti gli immobili pignorati o su cui è in corso una procedura di fallimento. La ricerca si può restringere alle abitazioni in un preciso ambito territoriale e entro specifiche soglie di prezzo. Quasi mai conviene partecipare alla prima vendita poiché, nel caso in cui l’asta vada deserta (ossia in mancanza di offerenti), nei successivi “esperimenti” il giudice può disporre il ribasso del prezzo del 25%. Si tratta, certo, di un atteggiamento speculativo che è poi, in definitiva, molto spesso, l’obiettivo di chi acquista all’asta. Oltre al normale ribasso rispetto al prezzo di mercato, chi acquista casa all’asta può usufruire anche del bonus prima casa, ossia del beneficio fiscale riservato a chi acquista un immobile – il primo immobile – nel Comune ove ha residenza o ove ve la trasferirà nei successivi 18 mesi all’acquisto. Di tanto si è occupata una recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Sondrio [1]. La pronuncia ha l’importante merito di stabilire cosa bisogna fare per utilizzare il bonus prima casa sugli acquisti all’asta. Vediamo, più nel dettaglio, cosa è stato detto.

Non abbiamo bisogno di ripetere, in questo articolo, tutti gli aspetti dell’agevolazione fiscale sulla prima casa. Basti ricordare che essa spetta a chi non ha mai usufruito in precedenza dello stesso bonus e che non abbia, nel Comune ove si trova l’abitazione da acquistare, un altro immobile. Si può ottenere il bonus a condizione che si trasferisca la propria residenza entro massimo 18 mesi dall’acquisto nel Comune ove si trova la casa in questione.

Cos’è il bonus prima casa

Il bonus comporta un notevole vantaggio in termini di pagamento delle tasse. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si paga:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è  un’impresa, con vendita soggetta a Iva (tipico il caso del costruttore dell’edificio) si paga:

  • Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%);
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Il bonus prima casa vale per gli acquisti di immobili all’asta in tribunale?

Il bonus prima casa vale anche per chi acquista un immobile all’asta in tribunale. Ma attenzione: affinché si possa usufruire dell’agevolazione è necessario che la richiesta di avvalersi del beneficio sia presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento presso la competente Agenzia delle entrate. Successivamente è impossibile ottenere il bonus. È questo il chiarimento fornito dalla Ctp di Sondrio.

Quando chiedere il bonus prima casa per le vendite giudiziarie?

Il giudice ha ricordato come le vendite all’asta possano certamente beneficiare dell’agevolazione prima casa, qualora il contribuente dichiari di volersi avvalere dell’agevolazione contestualmente all’istanza di partecipazione all’asta. Tale dichiarazione, poi, può essere inserita anche in un momento successivo, con un atto integrativo, finanche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ma con l’insuperabile scadenza del momento di registrazione di tale decreto presso l’Agenzia delle entrate. Sul punto è d’accordo anche la Cassazione che, in passato, ha sposato l’identica interpretazione.

Quindi se la richiesta di avvalersi del bonus viene presentata dopo la registrazione del decreto di trasferimento, non c’è più possibilità di ottenere il beneficio fiscale.

note

[1] Ctp Sondrio sent. n. 137/02/17.

[Omissis] Sussistendo tali determinate condizioni, l’agevolazione spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti le caratteristiche dell’abitazione «non di lusso» secondo i criteri stabiliti al dm 2 agosto 1969, sempre che permanga l’originaria destinazione e che il possesso dei requisiti necessari per fruire dell’agevolazione «prima casa» sia attestato dall’acquirente, mediante il rilascio di un’apposita dichiarazione nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Nel caso all’esame di questa Commissione, si osserva che dalla lettura del decreto di trasferimento risulta con chiarezza che l’oggetto del decreto di trasferimento del Tribunale è un lotto di terreno seminativo sul quale insiste un fabbricato, verosimilmente abusivo, in quanto realizzato in difformità rispetto alle autorizzazioni concesse. Ciò risulta anche dalla relazione di stima redatta da Ctu, relazione di stima che deve obbligatoriamente accompagnare il decreto di trasferimento. ( )

Dalla lettura dell’elaborato del perito e da quanto rappresentato dall’Ufficio, emerge chiaramente come la richiesta di usufruire dell’agevolazione «prima casa» nel caso concreto non poteva trovare accoglimento, in quanto il beneficio opera in relazione ai soli trasferimenti immobiliari aventi a oggetto abitazioni.

La materia di cui si discute in ogni caso è stata regolamentata dall’Agenzia delle entrate in diversi documenti di prassi, fra i quali la Risoluzione n. 3 70/E del 3 ottobre del 2008 e la Risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014. ( )

Orbene dagli atti non risulta che il giudice dell’esecuzione ne abbia dato atto nel decreto di trasferimento (presente in atti all’allegato n. 2), tantomeno che la Cancelleria delle esecuzioni del Tribunale di Sondrio abbia trasmesso la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà di cui alla legge 4 gennaio 1968 n. 15, che di norma deve risultare allegato al decreto di trasferimento.

In definitiva, poiché anche in tema di rimborso dell’imposta di registro ex art. 77 del dpr 26/4/1986 n. 131, imposte ipotecarie e catastali, vige il principio generale secondo il quale spetta a colui che chiede il rimborso dimostrare di averne il diritto, nulla può essere preteso nel caso di specie, non avendo i ricorrenti dimostrato di aver richiesto per tempo l’agevolazione «prima casa».

Sulla base di queste argomentazioni, assorbita ogni altra questione eventualmente proposta dalle parti, facendo anche proprie le argomentazioni dell’Ufficio, la Commissione ritiene che il ricorso debba essere rigettato. Tuttavia la complessità della vicenda depone a favore della compensazione delle spese di giudizio tra le parti. ( )


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