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Lo sai che? Disdetta locazione per vendita immobile

Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2018

Quando e come interrompere il contratto di affitto se si presenta una persona interessata all’acquisto della casa.

Qualche anno fa hai dato in affitto il tuo appartamento a una giovane coppia, ma ora un’altra persona si è mostrata interessata ad acquistarlo per farne la propria abitazione. Ha detto che lo comprerà a condizione che tu ti sbarazzi prima dell’inquilino. Poiché era molto tempo che stavi cercando di vendere quella casa, è tua intenzione non farti sfuggire l’affare. Ora però ti si pone il problema di come e quando dare la disdetta della locazione per la vendita dell’immobile. La legge ti consente, a determinate condizioni, di interrompere l’affitto in corso se hai la possibilità di vendere l’appartamento. Fuori da questo caso – di cui a breve parleremo – in caso di vendita dell’immobile, il nuovo acquirente sarebbe tenuto a rispettare il contratto di affitto in corso fino alla sua scadenza. Il che significa che l’inquilino non può essere costretto ad andare via di casa neanche dal nuovo proprietario. Ma procediamo con ordine e vediamo quando e come avviene la disdetta della locazione per vendita dell’immobile.

Quando il contratto di affitto dura molti anni

I due principali contratti di affitto con durata pluriennale sono:

  • la locazione a canone libero: le parti sono libere di fissare l’importo del canone per come meglio credono, senza limiti minimi o massimi. La durata del contratto di locazione però non può mai essere inferiore a quattro anni, ma dopo i primi quattro anni è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri quattro anni. All’esito di questi altri 4 anni ciascuna delle due parti può recedere dal contratto dando preavviso almeno sei mesi prima della scadenza; diversamente il contratto si rinnova per altri 4 anni. Per tale motivo il contratto viene anche chiamato “4+4”. Solo in casi eccezionali, di cui a breve parleremo, il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto e, tra questi, vi è l’esigenza di vendere l’immobile;
  • la locazione a canone concordato: qui le parti non sono libere di determinare la misura del canone che viene invece fissata sulla base di accordi categoria e con un modello di contratto fissato dal ministero. La durata del contratto di affitto a canone concordato non può essere inferiore a tre anni, ma dopo i primi tre anni è – anche in questo caso – previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri due anni. All’esito di questi 2 anni ciascuna delle due parti può recedere dal contratto dando preavviso almeno sei mesi prima della scadenza; diversamente il contratto si rinnova per altri 3 anni. E così di volta in volta, di tre anni in tre anni. Per tale motivo il contratto viene anche chiamato “3+2”. Anche in questo caso, come nella locazione a canone libero, il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto per specifici motivi, tra cui vi è l’esigenza di vendere l’immobile.

Quando è possibile dare disdetta per vendita dell’immobile

La legge [1] consente al locatore di rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto (per altri 4 anni nel contratto “4+4” o di altri 2 nel contratto “3+2”) al verificarsi di sette ipotesi. Tra questi vi è la vendita a terzi dell’immobile locato. In pratica, se alla fine del primo quadriennio (nel contratto a canone libero) o del primo triennio (nel contratto a canone concordato) il padrone di casa decide di vendere l’immobile può rifiutarsi di rinnovare il contratto.

Ma se l’esigenza di vendere l’immobile si verifica anteriormente alla prima scadenza (ossia prima dello scadere del 4° o del 3° anno) non è possibile dare disdetta anticipata e, quindi, anche in caso di vendita dell’immobile, l’inquilino ha diritto a rimanere all’interno, salvo poi dare disdetta in prossimità del primo rinnovo.

Allo stesso modo, se l’esigenza di vendere l’immobile si verifica successivamente alla prima scadenza (ossia dopo il rinnovo automatico, sia esso il primo o uno qualsiasi), non è possibile dare disdetta anticipata. Per cui due saranno le alternative: o il padrone di casa vende l’immobile con tutto l’inquilino dentro che avrà diritto a rimanervi fino alla scadenza naturale del contratto, oppure attende la scadenza del contratto e sei mesi prima dà disdetta con raccomandata a.r.

Attenzione però: la possibilità di negare il rinnovo automatico alla prima scadenza spetta solo se il locatore ha l’intenzione di vendere a terzi l’immobile locato ma sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Il locatore deve comunicare il diniego di rinnovazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, a pena di decadenza; secondo la giurisprudenza significa che la raccomandata con la comunicazione di recesso deve essere consegnata all’affittuario almeno 6 mesi liberi prima della scadenza contrattuale [2]: in caso contrario essa si considera giunta tardivamente e ha l’effetto di produrre la cessazione del contratto di locazione per la scadenza successiva.

La disdetta deve essere inviata con raccomandata con avviso di ricevimento firmata dal locatore (o con Pec) altrimenti la locazione non cessa e si considera per rinnovata per il tempo fissato dalla legge.

È possibile usurare il fax o il telegramma.

Quando all’inquilino spetta la prelazione

Se il proprietario dell’immobile intendere recedere dal contratto alla prima scadenza per vendere l’immobile, all’inquilino spetta il cosiddetto diritto di prelazione ossia il diritto di essere preferito – a parità di prezzo offerto per l’acquisto – ad altri acquirenti. Il diritto di prelazione spetta solo quando l’affittuario non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per le donazioni;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Come inviare la lettera di disdetta locazione per vendita immobile

Abbiamo detto che la lettera va inviata sei mesi prima della scadenza del contratto. Se si tratta della prima scadenza, la comunicazione va motivata indicando lo specifico motivo per il quale si intende cessare il contratto e non dar luogo al rinnovo automatico (ossia la vendita dell’immobile). Se invece si tratta dei successivi rinnovi è sufficiente dare disdetta semplice, senza cioè motivazione poiché, entro 6 mesi prima dalla scadenza, ciascuna parte può sempre recedere.

Vendita dell’appartamento: che fine fa l’inquilino?

Fatta salva la possibilità di cui abbiamo appena parlato, il locatore può sempre vendere l’immobile nonostante la presenza dell’inquilino. L’acquirente però sarà tenuto a rispettare il contratto di affitto fino alla scadenza. All’esito della quale potrà decidere di rinnovarlo o di disdettarlo.

Modello di diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza  

Racc. a/r

(Luogo)………

(Data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………….. n…………… con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Pertanto La informo, a tutti gli effetti di legge, che non intendo rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il……….

Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.

………

(Firma del locatore)

note

[1] Art. 3 c. 1 lett. g L. 431/98 che richiama artt. 38 e 39 L. 392/78

[2] Cass. sent. n. 9696/1998, n. 9701/1997, Trib. Bari sent. n. 756/2007.

Autore immagine: 123rf com


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