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Lo sai che? Condominio: l’impresa può agire contro il singolo?

Lo sai che? Pubblicato il 23 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 febbraio 2018

Il creditore condominiale può agire contro il singolo proprietario. Se c’è errore nel quantificare la quota condominiale, l’azione esecutiva non è inefficace.

Poniamo il caso che un impresa abbia eseguito dei lavori straordinari all’interno di un condominio, ma  che non sia stata pagata integralmente. Consideriamo, altresì, l’ipotesi più generica, del creditore condominiale insoddisfatto. Ebbene, queste situazioni non possono certamente restare prive di conseguenze per il condominio moroso e per i singoli proprietari inadempienti. Infatti, di regola, nelle situazioni descritte, ci sono alcuni soggetti che hanno versato regolarmente le quote condominiali dovute, ma esistono anche dei condomini che non hanno pagato nulla o meno del previsto. Dunque, premesso ciò, il creditore insoddisfatto o l’impresa non pagata possono agire contro il singolo proprietario per avere quanto spetta loro per contratto? La risposta è positiva, ma merita l’opportuno approfondimento.

Condominio: l’impresa può agire contro il condominio?

Nei casi esaminati in questo articolo, il primo passo che deve compiere il creditore insoddisfatto è quello del procedimento d’ingiunzione. Infatti, se c’è un contratto, dei lavori eseguiti a regola d’arte e della fatture di pagamento inevase, il creditore/impresa ha tutto il diritto e i presupposti per ottenere dal giudice competente, un decreto ingiuntivo a carico del condominio inadempiente. Ottenuto il provvedimento, notificato al condominio e in assenza di opposizione da parte di quest’ultimo, il decreto ingiuntivo diventerà esecutivo e potrà essere messo in esecuzione nei confronti dei soggetti inadempienti, compresi i singoli proprietari che non hanno pagato.

Condominio: l’impresa può agire contro il proprietario?

Abbiamo visto che il creditore insoddisfatto può ottenere un provvedimento giudiziale nei confronti del condominio inadempiente. Abbiamo, altresì, capito che se le ragioni del creditore sono ineccepibili, il decreto ingiuntivo diventerà esecutivo. Ebbene, arrivati a questo punto, l’impresa di turno potrà agire in esecuzione anche nei confronti del singolo proprietario. Quest’ultimo, però, sarà chiamato a pagare l’intero debito inevaso (saldando, quindi, anche le esposizioni degli altri proprietari inadempienti) oppure sarà obbligato a versare soltanto la sua quota?

Condominio e azione contro il singolo: caratteristiche

Incominciamo col dire che l’azione esecutiva contro il singolo proprietario è sempre preceduta dalla notifica del titolo esecutivo e dell’atto di precetto. In termini più semplici, egli riceve dal creditore, il decreto ingiuntivo esecutivo, già emesso dal giudice, ed un altro atto, chiamato di precetto, con il quale si preannuncia l’azione esecutiva e sono specificati tutti gli importi dovuti (la quota-credito non versata, gli interessi, le spese legali). Ebbene, l’impresa che agisce, non dovrà, invece, preoccuparsi di dimostrare che il singolo proprietario è effettivamente tenuto a pagare quelle somme, in base ai propri millesimi. Da questo punto di vista, sarà compito ed onere del debitore/condomino, quello di provare che l’entità delle richieste è eccessiva. Questa conclusione è stata recentemente precisata dalla Cassazione [1], secondo la quale il creditore può agire contro il singolo proprietario nei limiti della sua quota millesimale, limitandosi ad allegare l’entità della stessa. Se eventualmente dovesse commettere errore nella quantificazione della quota o dovesse agire per l’intero e non per la limitata esposizione del singolo proprietario, quest’ultimo avrebbe l’opportunità di opporsi ai sensi di legge [2], ma l’azione esecutiva del creditore non sarebbe del tutto inefficace. In questo caso, infatti, l’esecuzione proseguirebbe ugualmente, ma nei limiti della quota/debito effettivamente accertata a seguito dell’opposizione del debitore. Concludendo, attenti a non pagare dei lavori straordinari: potreste risultare coinvolti nell’inevitabile azione di recupero ed essere anche costretti a fare un’opposizione per far valere l’esatto ammontare di quanto da voi dovuto.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 22856/2017.

[2] Art. 615 cod. proc. civ.


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