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Lo sai che? Infiltrazioni d’acqua: termini per contestare l’impermeabilizzazione

Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2018

La garanzia di dieci anni della ditta di costruzione o sulla di lavori di ristrutturazione e manutenzione vale anche per le infiltrazioni di acqua dovute all’assenza della impermeabilizzazione.

Nel caso di lavori edili, in presenza di difetti di costruzione, i termini per le eventuali contestazioni sono differenti a seconda della gravità dei difetti medesimi: per le piccole difformità o per la mancata esecuzione a regola d’arte dell’opera ci sono 60 giorni per denunciare il difetto alla ditta e due anni per iniziare la causa; invece per i difetti strutturali, quelli cioè che minacciano di rovinare l’edificio (si pensi alla realizzazione di una casa su un terreno franabile o al cedimento di un solaio) c’è un anno per la contestazione e un altro anno per l’avvio del giudizio. Di recente, la Corte di Appello di Napoli [1] è stata chiamata a decidere su un caso di infiltrazioni di acqua derivanti dalla mancata impermeabilizzazione dell’immobile, perché costruito senza le accortezze necessarie a impedire che la pioggia, spinta dal vento o incanalatasi dal tetto, possa entrare sin dentro i muri. I giudici hanno dovuto chiarire se tale errore di costruzione è da qualificarsi come difetto strutturale o semplice difformità dell’opera. La soluzione è di vitale importanza perché è da questa che dipende il maggiore o minore termine per la diffida da inviare alla ditta costruttrice; inoltre, solo per i gravi difetti di costruzione esiste una garanzia di 10 anni. Ecco allora cosa hanno detto i giudici campani in materia di infiltrazioni di acqua e dei termini per contestare l’impermeabilizzazione.

La responsabilità della ditta di costruzione

Il codice civile stabilisce che l’appaltatore (ossia la ditta che esegue i lavori o la stessa società costruttrice del palazzo) è sempre responsabile nei confronti del committente per i vizi o le difformità della prestazione anche se dipendenti dal fatto del subappaltatore. ll costruttore di un edificio, anche quando i lavori di costruzione sono stati subappaltati, è responsabile per gravi difetti sia nei confronti degli acquirenti, sia nei confronti dell’amministratore del condominio costruito (nel caso in cui i danni riguardino le parti comuni dell’edificio). Egli non può, infatti, esimersi dalla propria responsabilità allegando la colpa del subappaltatore, nei cui confronti può comunque agire in via di regresso dimostrando una sua esclusiva responsabilità [2]. Leggi anche Termini per contestare i lavori edili.

Sia per i gravi difetti di costruzione che per quelli cioè che comportano il rischio di cedimento (anche solo in parte) dell’immobile, l’appaltatore è responsabile per 10 anni. In altre parole, se il problema si verifica nell’arco del decennio, il costruttore è tenuto a prestare garanzia, riparando l’opera o risarcendo gli acquirenti/committenti.

Il grave difetto è quello che incide sulla sostanza e sulla stabilità dell’opera, anche se non determina minaccia di crollo immediato o evidente pericolo di rovina.

I 10 anni della garanzia decorrono da quando il palazzo è stato realizzato. Perché operi il diritto al risarcimento però è necessario che ricorrano tali condizioni:

  • l’acquirente deve denunciare all’appaltatore, con raccomandata a.r., il vizio di costruzione;
  • tale raccomandata deve arrivare nelle mani dell’appaltatore non oltre un anno dal momento in cui viene scoperto l’errore di costruzione. Per quando riguarda il momento della scoperta non ci si riferisce al giorno in cui il proprietario si accorge del difetto in sé (ad esempio, la vista delle macchie di umidità), ma a quando questi prende consapevole coscienza delle cause e quindi della responsabilità del costruttore. Tale momento viene di solito fatto coincidere con l’acquisizione di una perizia di parte che rende edotto il committente dei gravi vizi di realizzazione dell’opera;
  • la causa deve essere avviata entro l’anno successivo all’invio della raccomandata di denuncia.

La mancata impermeabilizzazione dell’edificio

Torniamo al problema di partenza: la mancata realizzazione di pannelli isolanti e di impermeabilizzazione può essere fatta rientrare nei gravi difetti dell’opera (denunciabili entro un anno dalla scoperta [3]) o in quelli di minore portata (denunciabili entro 60 giorni dalla scoperta [4])? Secondo la Corte di appello di Napoli, la responsabilità dell’appaltatore per rovina e gravi difetti dell’opera venduta scatta anche per alterazioni che riguardano elementi secondari e accessori che incidano sul godimento e sul normale utilizzo del bene come appunto la mancata impermeabilizzazione. Questo significa che il proprietario dell’appartamento ha un anno di tempo per contestare il difetto all’appaltatore.

Cosa si considera con «gravi difetti di costruzione»

Come già chiarito in precedenza della Cassazione a Sezioni Unite [5], i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia decennale non si identificano necessariamente «con vizi influenti sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento», come accade nell’ipotesi di infiltrazioni legate a carenze di impermeabilizzazione.

La garanzia decennale vale anche per le ristrutturazioni edilizie e per gli interventi di manutenzione o modifica di lunga durata su immobili preesistenti, purché affetti da gravi difetti che incidono sul godimento e sul normale utilizzo del bene. E per gravi difetti si intendono anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori eliminabili con l’ordinaria manutenzione, se idonei a compromettere la funzionalità globale dell’opera quali le infiltrazioni di acqua.

Sono stati inquadrati come gravi difetti di costruzione i seguenti vizi: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione; opere di pavimentazione e di impiantistica; infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione [6]; un ascensore panoramico esterno ad un edificio; l’inefficienza di un impianto idrico; l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica; l’impianto centralizzato di riscaldamento; il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio discendenti con la condotta fognaria; infiltrazioni di acque luride [7].

note

[1] C. App. Napoli, sent. n. 50/2018 dell’8.01.2018.

[2] Trib. Milano, sento del 25.10.1999.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] Art. 1668 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 3702/2011, n. 84/2013. Cfr. anche Cass. S.U. sent. n. 7756/2017.

[6] Cass. sent. n. n. 2238/12 n. 1608/00; nn. 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72

[7] Rispettivamente cfr. Casi. sent. n. 20307/11, n. 3752/07, n. 13106/95, nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84, nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, n. 1426/76, n. 5147/87, n. 2070/78, Cass. SU. sent. n. 7756/2017.


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