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Lo sai che? Disdetta affitto: quando e come

Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2018

Contratto di locazione: quanto tempo prima dare disdetta, la disdetta per gravi motivi, le modalità, il modello con il fac-simile. 

Uno dei luoghi più comuni – ed errati – in materia di contratti è che si possa dare disdetta dell’affitto in qualsiasi momento, salvo garantire il preavviso. Ma non è affatto così. La legge fissa dei termini di durata dell’affitto e questi valgono sia per il proprietario che per l’inquilino. In altre parole, conduttore e locatario stanno sullo stesso piano, salvo per qualche minima differenza che a breve indicheremo. Forse l’equivoco deriva dal fatto che, nell’immaginario collettivo, l’affittuario viene ritenuto “parte debole”, al pari del lavoratore dipendente il quale – lui sì – può sempre recedere dal contratto di lavoro in qualsiasi momento, mentre il datore lo può licenziare solo per motivi ben definiti. L’esperienza quotidiana ci insegna piuttosto il contrario: la parte debole è il padrone di casa che ha poche chance per difendersi in modo tempestivo dalla morosità. Per fugare ogni dubbio, cercheremo di spiegare come funziona la disdetta dell’affitto: quando va data, quanto tempo prima e come ossia in che modo e con quali mezzi.

Affitto: quale conviene

Non è possibile dire se esiste un contratto di affitto più conveniente di un altro. Tutto dipende dalle esigenze delle parti. Elenchiamo i contratti di affitto ad uso abitativo e le loro caratteristiche principali

Locazione a canone libero (anche detto 4+4)

  • le parti sono libere di scegliere il canone che preferiscono, senza importi minimi o massimi prefissati dalla legge;
  • la durata è di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova automaticamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni.

Locazione a canone concordato (anche detto 3+2)

  • il contenuto del contratto è prefissato secondo un modello ministeriale;
  • il canone è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti;
  • la durata è di 3 anni, ma alla prima scadenza si rinnova automaticamente per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 3 anni in 3 anni.

Locazione a uso transitorio

  • ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili;
  • il canone è libero;
  • può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa che vanno indicate nel contratto.

Locazione per studenti universitari

  • ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi;
  • può essere rinnovato;
  • il canone è prefissato da accordi sindacali.

Locazione per finalità turistiche

Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto. In genere tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Disdetta affitto: quando si può dare?

I contratti di affitto hanno una durata minima prefissata dalla legge. Di fatto, poi, le parti possono prorogarlo e, quindi, far sì che il contratto duri anche per molti anni. La proroga non richiede una dichiarazione esplicita: per prorogare l’affitto basta non inviare la disdetta.

Non è però consentito, né al padrone di casa (cosiddetto «locatore») né all’inquilino (cosiddetto «conduttore»), recedere dal  contratto prima della sua scadenza, salvo che il contratto non preveda diversamente; è cioè consentito alle parti inserire una clausola in cui si dà possibilità di recesso per specifiche esigenze.

Se nulla specifica il contratto, la disdetta ha effetto solo a partire dalla scadenza del contratto di affitto che, così, non si rinnova. Inviando la disdetta dell’affitto il contratto non si rinnova. Al contrario, mancando la disdetta, l’affitto si rinnova automaticamente per un uguale periodo di tempo. La disdetta va data sei mesi prima nei contratti 4+4 e 3+2 (approfondiremo questo aspetto più avanti).

In sintesi, alla scadenza del contratto si possono profilare tre possibilità:

  • il rinnovo del contratto alle medesime condizioni;
  • il rinnovo del contratto a condizioni diverse;
  • la disdetta del contratto.

Quando è possibile dare disdetta anticipata: le eccezioni

In via eccezionale, nei  contratti a durata prolungata (4+4 e 3+2) non è possibile dare disdetta prima della scadenza del contratto, salvo due deroghe.

Disdetta anticipata per il padrone di casa

Il proprietario dell’appartamento può evitare il primo rinnovo automatico del contratto (ossia dopo i primi 4 o 3 anni, a seconda del contratto) solo se ricorrono specifici motivi:

  • necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;
  • necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • se l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;
  • se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione.

Disdetta anticipata per gravi motivi per l’inquilino

L’inquilino può, in qualsiasi momento, anche se nulla dice il contratto, recedere se sussiste una giusta causa. La giusta causa deve consistere in:

  • una ragione non determinata dal comportamento dell’inquilino: non può operare quindi se l’inquilino chiede all’azienda un trasferimento in un’altra città;
  • una ragione imprevedibile al momento della conclusione del contratto: si pensi all’inquilino che non poteva prevedere di essere trasferito, dopo poco, per motivi lavorativi in un’altra città molto distante;
  • una ragione obiettiva: si pensi all’inquilino in un palazzo dove non c’è ascensore che, a seguito di un grave infortunio, è incapace a fare le scale a piedi. Si pensi anche al caso di chi è costretto ad andare via perché il vicino di casa lo molesta coi rumori. Al caso di un appartamento divenuto invivibile per via dell’umidità. Al caso di una persona che perde il lavoro e non è più in grado di pagare un affitto elevato.

Disdetta affitto: regole da rispettare

La disdetta dell’affitto deve essere data prima della scadenza, altrimenti il contratto si rinnova automaticamente. Per ogni tipo di contratto di affitto i termini entro cui inviare al disdetta sono differenti.

La disdetta va inviata con raccomandata a.r. o con Posta elettronica certificata (Pec). Attenzione però: perché la disdetta sia effettiva, si considera la data in cui la raccomandata o la Pec arriva a destinazione. Non fa cioè fede la data di spedizione ma quella di consegna. Quindi i ritardi postali ricadono sul mittente che dovrà calcolare con adeguato anticipo il tempo di consegna della posta. Ecco perché è sempre bene non ridursi all’ultimo minuto.

Disdetta affitto: quanto tempo prima?

Vediamo entro quanto tempo prima va inviata la disdetta dell’affitto

Disdetta affitto contratto 4+4

Nei contratti 4+4, ossia a canone libero la disdetta va inviata 6 mesi prima.Il contratto può prevedere un termine più ampio. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

Disdetta affitto contratto 3+2

Nei contratti 3+2, ossia a canone concordato la disdetta va inviata 6 mesi prima.Il contratto può prevedere un termine più ampio. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

Disdetta affitto contratto uso transitorio

In questo tipo di contratti la disdetta può essere inviata in qualsiasi momento. Non c’è quindi l’obbligo del preavviso.

Disdetta affitto contratto studenti universitari

Per i nuovi contratti, la disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima.

Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza.

Disdetta affitto turistico

La disdetta è libera.

Disdetta affitto: si può revocare?

La disdetta, una volta arrivata a destinazione, ossia ricevuta dalla controparte, non può più essere revocata salvo che quest’ultima non accetti la revoca, così acconsentendo alla prosecuzione del contratto.

Se la disdetta dovesse essere spedita e ricevuta dall’inquilino il fatto che, a conti fatti, quest’ultimo continui a restare nell’immobile e a pagare il canone non configura una tacita revoca della disdetta dell’affitto da parte del locatore

Disdetta affitto: modello

FAC SIMILE DI LETTERA DI DISDETTA DELLA LOCAZIONE

DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE ALLA PRIMA SCADENZA

(Luogo)………

(data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………… n….. con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Sono pertanto ad informarla, a tutti gli effetti di legge, di non rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il………. Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta dat


COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(Luogo)………

(data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso per grave motivo:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

note

Autore immagine: 123rf com


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