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Lo sai che? Vendita all’asta della casa ipotecata

Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2018

Sono proprietaria di un immobile in fase di condono. Ho accatastato l’immobile ed il terreno risulta di proprietà del Comune. È l’unica casa di proprietà della mia famiglia (io, mio marito e i miei due figli) e nella stessa siamo tutti e quattro residenti.Ora mi ritrovo un’ipoteca giudiziale iscritta per un consistente importo ma molto più alto del debito contratto 5 anni fa con una persona. Il creditore potrebbe procedere alla vendita all’asta del mio immobile?

Come ha stabilito una sentenza della Corte di Cassazione (la n. 23.453 del 6 ottobre 2017), un immobile può essere pignorato e, quindi, successivamente messo all’asta nell’ambito di unaprocedura esecutiva anche se abusivo (cioè se edificato in violazione delle norme di edilizia ed urbanistica).

La stessa sentenza ha anche precisato, però, che la vendita all’asta non si può svolgere se l’immobile è già stato acquisito al patrimonio del Comune, se cioè già risulta emessa un’ordinanza da parte del sindaco che fa acquisire l’immobile al patrimonio indisponibile del Comune (anche eventualmente invista della sua demolizione).

Pertanto, occorre verificare se la casa a cui la lettrice fa riferimento nel suo quesito sia stata oggetto da parte del sindaco di un provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune.

Solo in questo caso l’ipoteca esistente sulla casa decadrebbe e la casa non potrebbe né essere pignorata da un creditore del proprietario (ormai non più tale in quanto la casa sarebbe diventata proprietà comunale), né ovviamente essere messa all’asta dal creditore stesso (anche se egli avesse provveduto a trascrivere il pignoramento o ad iscrivere ipoteca prima dell’ordinanza di acquisizione gratuita emessa dal sindaco).

Se, invece, la casa fosse abusiva, ma non ci fosse alcun provvedimento del Sindaco su di essa che ne abbia disposto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, allora la casa anche se abusiva, eanche se l’abuso non fosse sanabile, sarebbe sicuramente pignorabile dal creditore del proprietario della casa stessa e poi messa all’asta per essere venduta (a condizione che nel bando di vendita predisposto dal tribunale sia dichiarata l’esistenza dell’abuso edilizio non sanabile: in questo senso si è pronunciata la sentenza n. 23.140 dell’11 ottobre 2013 della Corte di Cassazione che ha chiarito che se l’abuso non sanabile non fosse stato chiaramente indicato nel bando di vendita, l’aggiudicatario all’asta può richiedere l’annullamento della vendita).

La Corte di Cassazione, infatti, nella sentenza citata (la n. 23.140 dell’11 ottobre 2013) ha stabilito che:

– nel caso di abusi edilizi sanabili (ed è il perito nominato dal giudice a dover verificare la sanabilità o meno degli abusi nella perizia che accompagna il bando predisposto dal giudice stesso), l’aggiudicatario (cioè chi si aggiudica all’asta l’immobile), se ne ricorrono i presupposti, deve sanare gli abusi entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento (che è l’atto con il quale il giudice, verificato che l’aggiudicatario ha versato nei termini il prezzo, gli trasferisce la proprietà dell’immobile messo all’asta);

– nel caso di abusi edilizi non sanabili, invece, l’immobile può comunque essere vendutoall’asta nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi (con il relativo costo che viene decurtato dal prezzo di stima) a condizione, come detto in precedenza, che la non sanabilità dell’abuso edilizio sia stata chiaramente indicatanel bando di vendita perché, altrimenti, l’aggiudicatario all’asta avrebbe il diritto di chiedere

l’annullamento della vendita).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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