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Usucapione: come deve comportarsi il possessore?

15 febbraio 2018


Usucapione: come deve comportarsi il possessore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 febbraio 2018



Per poter usucapire un immobile è necessario che il legittimo proprietario non lo utilizzi neanche in minima parte.

La Cassazione ha appena ricordato, con una sentenza pubblicata ieri [1], che l’usucapione non può scattare se c’è «compossesso», ossia se colui che intende usucapire il terreno, la casa o qualsiasi altro immobile non ha escluso terze persone, compreso lo stesso proprietario, dall’utilizzo del bene. Ma che significa questa affermazione? Spiegarla implica anche ricordare come deve comportarsi il possessore per ottenere il riconoscimento dell’usucapione. Di tanto quindi parleremo in questo articolo. Se, infatti, è tua intenzione rivolgerti al giudice perché trasferisca, a tuo nome, la proprietà di un bene altrui che hai usato per molto tempo è necessario che valuti, con attenzione, i presupposti dell’usucapione, cos’è e come funziona, ma soprattutto il comportamento che devi aver tenuto per almeno 20 anni.

Se hai letto la nostra guida sull’usucapione saprai già molto di questo meccanismo: un meccanismo che consente di diventare titolari della proprietà altrui senza un vero e proprio contratto (una vendita o una donazione) o senza una successione ereditaria. Il trasferimento avviene solo per il fatto di aver utilizzato il bene nell’indifferenza del legittimo titolare.

Detto così può sembrare estremamente facile usucapire un bene: basterebbe non farsi vedere o recintare la zona, impedendo al proprietario di utilizzare il suo immobile, per poterne acquisire la titolarità. Ma non è così. L’usucapione scatta solo in presenza di alcuni requisiti che ora spiegheremo. Ecco dunque come deve comportarsi il possessore per usucapire un bene.

Possesso senza violenza o clandestinità

L’interessato all’usucapione deve entrare nel possesso del bene altrui in modo del tutto lecito ossia in modo non violento (ossia con la forza) o clandestino (ossia nascondendolo al soggetto spogliato del bene). Ad esempio, l’abusivo che forza la casa altrui e vi rimane rintanato per 20 anni non può usucapire. Non può neanche farlo chi, la notte, si va a rintanare di nascosto nella cantina di un’altra persona per trovare riparo dal freddo.

Il possesso di solito si acquisisce col consenso del proprietario: si pensi al titolare di una casa che la dà in prestito a un parente o al proprietario di un terreno che consente al vicino di raccoglierne i frutti, ecc. Ma potrebbe anche avvenire senza che questi manifesti esplicitamente accondiscendenza: basterebbe la sua inerzia; si pensi a chi vede, tutti i giorni, il vicino utilizzare una parte del proprio giardino per piantare alberelli.

È del tutto indifferente che il possessore sia in buona o malafede, cioè se è consapevole o meno del fatto che la proprietà è di un’altra persona.

Possesso senza interruzioni

Il possesso utile per usucapire è quello che dura per tutto il tempo necessario ad acquistare la proprietà dell’immobile, in modo indisturbato e senza subire interruzioni. L’interruzione dei termini dell’usucapione avviene solo con la notifica di un atto giudiziario da parte del proprietario rivolto a ottenere il possesso del proprio bene. Non basta una semplice diffida con raccomandata a.r.

Un atto alla luce del sole

È poi necessario che il possessore ponga in essere, alla luce del sole (ossia in modo visibile a tutti), un atto con cui manifesti esplicitamente la sua intenzione di comportarsi come se fosse l’effettivo proprietario del bene. In altri termini, deve compiere un esercizio di potere che la legge attribuisce solo al proprietario e non al semplice possessore. Si può quindi trattare di una recinzione, del mutamento di destinazione (un giardino su cui viene eretto un fabbricato), una ristrutturazione. Basterebbe anche un cambio di chiavi della serratura senza fornirne le copie al proprietario, con ciò manifestando l’intenzione di volerlo escludere dal possesso.

Quest’atto – manifestazione della volontà di atteggiarsi a proprietario esclusivo – determina il momento esatto dal quale iniziano a calcolarsi i 20 anni per l’usucapione. Quindi, se prima di questo momento il possessore non ha compiuto nessuna di tali attività appena descritte, tale periodo antecedente non si calcola.

20 anni

Per l’usucapione è necessario il decorso del tempo, che di norma per i beni mobili e immobili è di 20 anni. Abbiamo detto che, durante questi 20 anni, il possessore non deve ricevere atti giudiziari da parte del proprietario, il quale così dimostra di disinteressarsi completamente al proprio bene. Per alcune situazioni sono previsti termini più brevi (leggi Quando matura l’usucapione).

Possesso esclusivo

Veniamo alla sentenza della Cassazione da cui siamo partiti, la quale ha detto che non si può avere usucapione in caso di compossesso del bene con il proprietario o altri soggetti. Ad esempio, se una persona vive in casa coi genitori non può, dopo 20 anni, chiedere l’usucapione anche se ha pagato sempre le tasse della casa, le spese di condominio e manutenzione, se l’ha ristrutturata, ecc. In un condominio, il fatto di parcheggiare sempre nello stesso posto, senza però recintare la zona e impedire agli altri condomini di fare altrettanto, non fa scattare l’usucapione.

Per l’usucapione è necessaria una attività incompatibile con il possesso altrui. Il possesso deve essere esclusivo e non condiviso con altri soggetti, meno ancora con il proprietario. Se quest’ultimo conserva la facoltà di accedere alla proprietà quando vuole non si può avere usucapione.  

note

[1] Cass. sent. n. 3581/18 del 14.02.2018.


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